Описание проблемы
Общедомовое имущество многоквартирного дома (далее - ОИМД) является долевой собственностью собственников жилья этого многоквартирного дома (далее - МД).
Согласно Правилам Правительства РФ №491 от 13.08.2006г ОИМД должно содержаться в надлежащем состоянии.
Таким образом, собственники квартир обязаны за свой счёт содержать ОИМД своего МД в технически исправном состоянии, соответствующем требованиями нормативных документов. Иными словами управлять общедомовым имуществом.
Для успешного управления любым имуществом (т.е. достижения показателей, установленные нормативными документами, а также целей, установленных собственниками по их желанию) необходимо:
- а) знать состав и текущее техническое состояние имущества;
- б) знать технические требования нормативных документов;
- в) обладать знаниями и навыками по выполнению технических требований;
- г) иметь соответствующую техническую базу и прочие ресурсы;
- д) иметь квалифицированный персонал;
- е) нести обоснованные финансовые затраты.
Следует отметить, что чем крупнее МД, тем сложнее собственникам выполнипь все перечисленные выше условия по управлению и содержанию ОИМД.
Если собственники не в состоянии самостоятельно содержать ОИМД, то они обращаются в так называемые управляющие компании (далее УК), которые обязуются предоставлять услуги по надлежащему содержанию ОИМД.
Для этого УК должны располагаь всем необходимым от п.а) до п.д).
УК предоставляют собственникам МД информацию в виде квалифицированных заключений о состоянии объектов (имущества), акты о предоставленных усугах, а также обоснованные технические и финансовые расчёты планируемых или уже выполненных работ.
А далее собственники коллективно обязаны принять решение об оплате услуг УК, согласно представленным УК расчётам.
Здесь необходимо подчеркнуть, что собственники МД обязаны все вопросы по ОИМД решать коллегиально (решением общего собрания собственников), поскольку того требует порядок управления общим долевым имуществом, установленнный законодательством РФ.
Также необходимо не забывать о том, что собственники, являясь заказчиком услуг, обязаны вести мониторинг и контроль за надлежащим исполнением подрядчиком, т.е. УК всех условий заключенного между ними договора.
Таким образом, для управления ОИМД у собственников возникает необходимость в создании (избрании) органа управления. Это, как минимум Совет дома с его Председателем, либо Товарищество собственников недвижимости (ТСН) с его Председателем, бухгалтерией и прочими службами.
В наличии, а вернее в отсутствии таких квалифицированных органов управления во многих МД и заключается вышеобозначенная проблема.
Основная причина этой проблемы заключается в непризнании собственниками квартир ОИМД своим имуществом (т.е. личным).
А дело всё в том, что изначально, при создании ЖилищногоКодекса РФ (далее - ЖК РФ) был нарушен основной принцип владения и рапоряжения собственностью - это её добровольность. Человек может стать собственником вещи только в том случае, сли он этого захочет. Никак иначе!
В большинстве случаев собственники квартир хотят быть лишь Пользователями ОИМД. Т.Е. пользоваться имуществом и оплачивать за пользование, но не распоряжаться, не управлять, и не "решать судьбу" имущества. Абсолютно также, как люди пользуются муниципальным или государственным имуществом.
И даже при том, что платить за это приходится гораздо большую цену, нежели при самостоятельном управлении.
А результатом этой проблемы является отсутствие должного управления ОИМД во многих, если не в большенстве МД страны. Двадцатилетний практика после введения ЖК РФ показала неработоспособность положений, касающихся вопроса управления ОИМД. И по этому поводу было немало обращений граждан в органы власти, в том числе и Государственную Думу. Но, видимо, способы совершенствования жизненного уклада простых людей не являются приоритетной задачей власти.
Из сказанного выше напрашивается предложениние по изменению ЖК РФ, а именно:
а) собственники квартир МД сами принимают решение о том, желают ли они стать собственниками ОИМД согласно всем требованиям, изложенным в действующем ЖК РФ или они официально заявляют о своем решении об отказе от предоставленного им права быть собственниками ОИМД.
б) в случае отказа собственников квартир МД от права быть собственниками ОИМД, право собственности переходит муниципальным органам власти. Со всеми вытекающими последствиями.
Продолжение следует
Валерий Щербань
