В многоквартирных домах (далее МД) проживает подавляющее число населения нашей страны. После принятия Жилищного кодекса Российской федерации" в 2004 году (далее ЖК РФ) государство сделало «подарок» своему народу, установив в п.1.ст.36 ЖК РФ, что «Собственникам помещений в МД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МД». Вот так, не спрашивая желания – бери и владей.
Казалось бы, ну кто ж не порадуется, при передаче ему во владение вещи, причём бесплатно! А в данном случае, вообще, речь идет о недвижимом имуществе (а оно может стоить немалых денег) и, ведь, действительно нужной для пользования!
Вряд ли кто-то и задумался, отчего такая щедрость. Только позже вспомнится народная мудрость, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».
Правда и «сыр», не совсем бесплатный, потому что п.1. ст.39 ЖК РФ гласит: «Собственники помещений в МД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МД». Ну, вроде ничего страшного – возьмём и понесём.
Но, не всё так просто, как кажется на первый взгляд. И если бы речь шла только о содержании этого «Подарка» в понимании только финансовых затрат. Ну, заплатил, например государству, – и спи спокойно. А в данном случае, поскольку жильцы стали собственниками имущества, то они обязаны сами заботиться о его текущем состоянии и его дальнейшей судьбе.
Попутно выясняется, казалось бы, ещё небольшая проблема. Оказывается, каждый собственник, регулярно оплачивая (в объёме своей доли) содержание общего имущества в МД, но вот распорядиться по своему усмотрению этой долей не может, поскольку это имущество «принадлежит ему на праве общей долевой собственности». А согласно п.4.ст.37. ЖКРФ «собственник не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МД».
К тому же, общее имущество в МД в соответствии с требованиями ст.161 ЖК РФ должно находиться в «надлежащем состоянии» (суть его раскрывается в этой статье ЖК РФ).
В состав общего имущества МД (указано в п.1.ст.36 ЖК РФ) входят сложные технические изделия и системы, поэтому для поддержания их в надлежащем состоянии требуется специфическое управление, которое должно выполняться компетентными специалистами.
Поэтому п.2.ст. 161. ЖК РФ требует: «Собственники помещений в МД обязаны выбрать один из способов управления МД».
Что же это, получается, радовались «подарку», а получили проблемку!
Но, самое интересное ожидает впереди.
Собственники помещений в МД в 2004 году без особых возражений приняли этот новый порядок в жилищно-коммунальном хозяйстве страны, который устанавливался ЖК РФ.
Так, или иначе, оценивая все требования к содержанию общего имущества в МД, большая часть собственников помещений МД приняли решение о привлечении к управлению общего имущества МД управляющие компании. При этом, видимо, надеясь на то, что их затраты на содержание общего имущества МД будут укладываться в объёмы услуг, рассчитанные исходя из тарифов, установленных органами местного самоуправления. Было ли это и предыдущее решение верным - оценивать каждому.
А пока следует обратить внимание на то, что в п. 2_3. ст. 161. ЖК РФ установлено важное требование: «При управлении МД управляющей организацией она несёт ответственность перед собственниками помещений в МД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов».
Видимо поэтому собственники помещений МД считают, что уплатив по ежемесячной квитанции за услуги управляющей организации, та в свою очередь обеспечит им надлежащее содержание общего имущества их МД. На самом деле всё обстоит далеко не так.
Юридически «подкованные» управляющие организации в договорах на предоставление услуг населению внесли пункт, согласно которому объём предоставляемых услуг выполняется только в объёме средств, поступающих от населения. Сколько заплатили, столько и получили. И это правильно.
Но, управляющие организации, к тому же, как компетентная организация обязана дважды в год обследовать техническое состояние общего имущества МД и предоставлять собственникам МД акт обследования и предложения (рекомендации) по проведению необходимых ремонтных работ, их объёмы и предварительную стоимость.
Далее собственники общего имущества МД обязаны по этим данным принять решение об устранении отмеченных несоответствий (это в компетенции общего собрания собственников или уполномоченного на это Совета МД), в том числе решения вопроса об обеспечении этих работ ресурсами (в случае недостатка средств это решение только в компетенции общего собрания собственников).
Подведём итог.
Согласно ст. 44. «Общее собрание собственников помещений в МД является органом управления МД». Управление общим имущества МД необходимо для обеспечения надлежащего содержания этого имущества МД. А собственники помещений обязаны управлять этим имуществом, то есть регулярно проводить общие собрания собственников помещений в МД.
Вот такой получается «бесплатный подарочек».
Р.S. А теперь оглянитесь вокруг. Во многих ли МД регулярно проводятся общие собрания. Много ли вы видели людей, компетентных, активных, а самое главное имеющих желание и возможность заниматься, по сути, общественной работой, в своих МД? Мне, наверно не повезло, потому что таких людей я встречал очень мало.
Жилищный кодекс Российской федерации" продолжает действовать с 2004 года.
А рецепт придумайте сами или до встречи!
Калуга, 2023г Щербань В.В.
