(информационно-методический материал для председателей домовых советов и собственников помещений многоквартирных домов)
г. Калуга, 14.02.17г автор Щербань В.Д.
ПРЕДИСЛОВИЕ
1. Подготовленный автором материал может оказаться полезным для тех, кто желает:
- разобраться в вопросах, касающихся обслуживания многоквартирного дома;
- лучше и глубже понять смысл слов и значений терминов, встречающихся в повседневной жизни;
- ознакомиться с некоторыми из основных требований Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) и других законов РФ по вопросам, относящимся к управлению общим имуществом многоквартирного дома МКД.
2. Под «ключевыми словами понимают слова, выражающие главную идею».
3. «Поня́тие — отображённое в мышлении единство существенных свойств, связей и отношений предметов или явлений».
4. «Ключевые понятия в коммуникативно-деятельностной концепции позволяют описать смысловую структуру текста и его ассоциативно смысловое развертывание …». – Из толковогословаря.
5. Основные ключевые слова и поня́тия отмечены в тексте подчеркиванием, а наиболее значимые из них (по мнению автора) - жирным шрифтом.
6. Тексты, напечатанные шрифтом с наклоном, приведены из документов, которые указаны в окончании текста. Эти тексты приведены без изменений или с целью упрощения с небольшими сокращениями, не изменяющими его сути.
7. Все определения к терминам, взяты автором из известных источников и могут иметь некоторую коррекцию, которая, по мнению автора, не изменяет суть этих терминов и их истинный смысл.
1. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ЕГО НАЗНАЧЕНИЕ
1.1. Многоквартирный дом (далее - МКД) - это вид недвижимого имущества, являющегося объектом различных видов собственности, предназначенное для постоянного проживания граждан и коммерческого использования.
1.2. МКД состоит из здания, а также земельного участка придомовой территории.
1.3. Здание это разновидность наземного строительного сооружения, которое состоит из помещений, имеющих различные назначения, таких как:
- жилые (квартиры, комнаты);
- коммерческие;
- общественные (необходимые для общего пользования собственников имущества дома, а также для размещения инженерных систем, обеспечивающих надлежащие условия использования имущества дома),
а также оборудования и коммуникаций инженерно-технического обеспечения.
2. ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА
2.1. Собственник помещения МКД осуществляет жилищные права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему в МКД имуществом по своему усмотрению и в своих интересах в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ – п.1. ст. 30 ЖК РФ.
2.2. Владеть имуществом означает обладать этим имуществом и удерживать его в владении собственником.
2.3. Пользоваться имуществом означает: использовать его (совершать действия) по своемуусмотрению; осуществлять его управление; эксплуатировать его в соответствии с законодательством РФ, извлекая при этом для себя выгоду, доход.
2.4. Распоряжаться имуществом означает совершать действия, определяющие его дальнейшую юридическую судьбу: - продолжить владение (сдача в аренду, залог и др.) или прекратить владение (продажа, дарение, обмен, передача по наследству, утилизация).
2.5. Собственник вправе распорядиться своим имуществом и передать его иному лицу вовладение, пользование (в том числе в управление и эксплуатацию) и распоряжение в пределах, установленных законом или договором (ограниченное право - Большой юридический словарь).
2.6. «Жилищные права могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» - п.3. ст.1 ЖК РФ.
2.7. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевойсобственности общее имущество в многоквартирном доме. - п.1. ст.36. ЖК РФ.
2.8. «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, и при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом» - п. 1 ст. 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).
Примечание - Жилищные права собственника на общее имущество в многоквартирном доме, как общие долевые права, являются ограниченными по сути осуществления права, поскольку «осуществляются только по соглашению всех ее участников, и при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом»
2.9. Граждане, осуществляя жилищные права, исполняют вытекающие из жилищных отношений обязанности.
3. ТЕХНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ К МКД И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ
3.1. МКД должен быть спроектирован, построен, сдан в эксплуатацию и эксплуатироваться в соответствии с требованиями, установленными нормативно-технической и проектной документацией.
3.2. Здание в период эксплуатации должно быть надёжным и безопасным.
3.3. «Безопасность зданий обеспечивается посредством:
- установления проектных значений параметров зданий, соответствующих требованиям безопасности (механической, пожарной, при опасных природных процессах и т.д.), и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания;
- реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, капитального ремонта;
- поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации» – п.1 статьи 5. №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.09г.
3.4. «Здание должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания обеспечивались безопасные условия (не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий) для проживания и пребывания человека в зданиях по следующим показателям:
1) качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений;
2) качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;
3) инсоляция и солнцезащита помещений жилых и общественных зданий;
4) естественное и искусственное освещение помещений;
5) защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий;
6) микроклимат помещений;
7) регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций;
8) уровень вибрации в помещениях жилых и общественных зданий;
9) уровень напряженности электромагнитного поля в помещениях жилых и общественных зданий и сооружений, а также на прилегающих территориях;
10) уровень ионизирующего излучения в помещениях жилых и общественных зданий, а также на прилегающих территориях». – п.п.1.,2. статьи 10 №384-ФЗ.
3.5. Здание имеет предельный срок службы (долговечность), т.е. время, в течение которого оно не утрачивает своих свойств при установленных условиях эксплуатации.
Примечание - По истечении его срока службы дальнейшая эксплуатация здания недопустима или нецелесообразна по причинам опасности, экономическим или экологическим.
3.6. Долговечность здания определяется величиной физического износа здания и его моральным старением. Физически износ здания зависит от условий его эксплуатации:
- использования по прямому назначению или степени воздействия на здание пользователей и природных факторов;
- технического обслуживания здания, то есть от объёма и качества работ по поддержанию и восстановлению его технических параметров, которые установлены нормативно-технической и проектной документацией.
3.7. Надежность - свойство (или способность, готовность) здания (или изделия) выполнить требуемую функцию в процессе его эксплуатации, сохраняя значения всех параметров, в пределах, установленных нормативно-технической и проектной документацией.
Примечания:
а) Надежность зависит от сочетания свойств безотказности, ремонтопригодности и поддержки технического обслуживания.
б) Безотказность - способность изделия выполнить требуемую функцию в заданном интервале времени при данных условиях.
в) Ремонтопригодность - способность изделия при данных условиях* использования и технического обслуживания к поддержанию или восстановлению состояния, в котором оно может выполнить требуемую функцию.
г) «Данные условия» могут включать климатические, технические или экономические обстоятельства.
3.8. МКД должен иметь технический паспорт, в котором отражены состав имущества МКД и присущие ему технические параметры и характеристики.
4. ТРЕБОВАНИЯ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ИСПРАВНОСТИ И РАБОТОСПОСОБНОСТИ ЗДАНИЯ В ПРОЦЕССЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ
4.1. Работы по обеспечению исправности и работоспособности здания состоят из:
- санитарного обслуживания,
- технического обслуживания,
- системы ремонтов (текущего и капитального).
Примечания:
А) Исправность это такое состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям нормативно-технической и (или) проектной (конструкторской) документации.
Б) Работоспособность это такое состояние объекта, при котором значения всех параметров, характеризующих способность выполнять заданные функции, соответствуют требованиям нормативно-технической и (или) проектной (конструкторской) документации. – из ГОСТ 18322-78.
4.2. Санитарное обслуживание здания включает комплекс работ по уборке помещений и придомовой территории, сборе и вывозе твёрдых отходов в места захоронения.
4.3. Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию работоспособности или исправности здания (сооружения, оборудования, коммуникаций) при использовании по назначению. – из ГОСТ Р 51929-2002.
4.4. «В договоре на выполнение работ по техническому обслуживанию дома, должны быть указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений» - постановление №6464/10 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.10г. (см. «проектных значений» в п. 3.3. и п. 3.4.).
4.5. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации. - п.2. статьи 36. ФЗ №384.
Примечание - По результатам осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния определяется необходимость проведения ремонта здания.
4.6. Ремонт включает комплекс работ по восстановлению исправности или работоспособности здания и восстановлению ресурса здания или его составных частей. (см. «ремонтопригодность» в п. 3.7.).
4.7. Текущий ремонт здания это ремонт, выполняемый для восстановления исправности или работоспособности здания (сооружения, коммуникаций), частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном нормативной и технической документацией.
4.8. Капитальный ремонт здания это ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые. – из ГОСТ Р 51929-2002.
5. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
5.1. Многоквартирный дом (как недвижимое имущество) является объектом управления (см. п. 2.3.).
5.2. Цель управления МКД: Добиться максимального срока службы (долговечности) МКД (см. р. 3.5.,3.6.) при установленных условиях эксплуатации.
Под словом «установленных» следует понимать обеспечение надлежащего (смотри р.1_1. и р.2_3. статьи 161 ЖК РФ) содержания МКД за счёт средств собственников помещений МКД
5.3. Управление объектом недвижемого имущества – это непрерывное во времени и пространстве воздействие на объект управления (для изменения или сохранения присущих объекту управления параметров, характеристик и свойств), установленным способом и определенными методами, ориентированное на достижение поставленных целей.
5.4. Управление состоит из цикла функций:
- планирования действия (см. «использование» в п.3.6.);
- осуществление действия (см. «санитарное и техническое обслуживание» в п.п. 4.2, 4.3.);
- контроль параметров процесса и определение отклонений (см. п.п. 4.3., 4.5.);
- коррекция для устранения выявленных отклонений (см. «ремонты» в п.4.6.).
Примечания:
а) Изменять присущие объекту характеристики возможно только при его исПользовании!
б) ОТСУТСТВИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИЛИ НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ УПРАВЛЕНИЕ по естественным и социальным причинам может привести К ПОТЕРЕ ИМУЩЕСТВА !
6. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МКД
6.1. По организации управления и по видам собственности имущество МКД делится на:
- персональное (жилые и коммерческие помещения – управляются собственниками этих помещений) и;
- коллективное (общее домовое долевое имущество - управляется общим собранием собственников).
Примечания:
А) Коллективное управление — процесс сложный и неоднозначный, а поэтому заключает в себе ряд опасностей.
Б) Коллективное управление ничего не дает в том случае, когда способности членов группы существенно различаются, или они недостаточно хорошо понимают свои задачи. - Источник:Энциклопедия менеджмента.
6.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. - п.1. ст. 37 ЖК РФ.
6.3. Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится в целях управления МКД. - п.1. ст. 44 ЖК РФ.
6.4. К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относятся:
1) принятие решений о реконструкции, капитальном ремонте общего имущества;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
4) выбор способа управления МКД;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего
собрания. - п.2. ст. 44 ЖК РФ.
6.5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ), либо жилищным кооперативом;
3) управление управляющей организацией.- п.1. ст. 161 ЖК РФ.
Примечания:
А) По сути, управлять своей долей в общем имуществе МКД собственник может двумя способами:
1) непосредственным или прямым управлением (лично, самостоятельно, без посредников), когда собственник принимает обязательное участие в работе Общего собрания собственников помещений в МКД, чтобы выполнять требования п. 4.3. и 4.4.;
2) доверительным управлением, когда собственник по договору или доверенности, заключённых в письменной форме, передаёт управление своей долей в общем имуществе в полное или частичное управление иному субъекту.
Б) Субъектом доверительного управления может быть как частное, так и юридическое лицо (например, ТСЖ, управляющая организация, обслуживающая организация и др.).
7. ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЛАГОПРИЯТНЫХ И БЕЗОПАСНЫХ УСЛОВИЙ ПРОЖИВАНИЯ В МКД
7.1. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в МКД зависит от:
а) решений собственников МКД по вопросам пользования общим домовым имуществом (см. п.4.3.);
б) надлежащего содержания общего имущества в МКД;
в) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
7.2. Содержание имущества - это поддержание этого имущества в определённом техническом и санитарном состоянии за счёт средств собственников. («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме» - п.1. ст.39 ЖК РФ).
7.3. «Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых гражданам, проживающим в многоквартирном доме.» - п. 1_1. статьи 161 ЖК РФ.
7.4. Требования по предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, устанавливаются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД, утверждёнными Постановлением Правительством Российской Федерации от 6.05.11г. № 354.
7.5. «Исполнителем, предоставляющим потребителю коммунальные услуги, может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель» - п.1. ст.1. Правил № 354.
7.6. Обеспечить надлежащее содержание общего домового имущества согласно требованиям жилищного законодательства способны организации, обладающие соответствующими квалифицированным персоналом, другими техническими и финансовыми ресурсами и имеющие лицензию на этот вид деятельности.
7.7. «При управлении МКД управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг».- п. 2_3. ст. 161 ЖК РФ.
Примечание - Выполнение всех требований по надлежащему содержанию общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД возможно лишь при полной и своевременной оплате собственников дома всех предоставленных им услуг.
7.8. «Полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (в том числе за содержанием общего имущества) независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти»(государственные жилищные инспекции) - статья 20 ЖК РФ, п.39. ст.4. Правил № 461 от 13.08.06г.
8. РЕЗУЛЬТАТИВНОСТЬ И ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ МКД
8.1. Управление многоквартирным жилым домом может быть:
- нерезультативным;
- результативным;
- эффективным.
8.2. Нерезультативным управлением МКД является такое управление, при котором происходит интенсивный физический износ МКД, вызванный ненадлежащим выполнением санитарного и технического обслуживания, системы ремонтов.
Примечания:
А) При этом всё Техническое обслуживание сведено лишь устранению аварий.
Б) Такое управление может привести общее имущество МКД к такому состоянию, которое потребует либо проведения крупномасштабных восстановительных работ (например, досрочному капитальному ремонту), либо к такому техническому состоянию здания, при котором оно уже не подлежит восстановлению и дальнейшей его эксплуатации.
8.3. Результативным управлением МКД является такое управление, при котором происходит экстенсивный (увеличенный по времени) физический износ МКД, происходящий при надлежащемвыполнении технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного обслуживания. Капитальный ремонт МКД выполняется в плановом порядке.
8.4. Эффективным управлением МКД является такое управление, при котором происходит незначительный физический износ МКД, минимизируются потери и затраты ресурсов при надлежащем выполнении системы технического обслуживания, путём применения новых современных технологий и материалов. Капитальный ремонт МКД выполняется в плановом порядке и в меньшем объёме. Все работы производятся с высоким качеством!
8.5. Поддержание общего имущества МКД в надлежащем состоянии требует выполнения определённого объёма и качества работ, при которых происходит расходование ресурсов: материальных, энергетических, финансовых, людских.
8.6. Количество ресурсов, необходимых для поддержания МКД в надлежащем состоянии, зависит от:
- технического состояния (степени износа) элементов строительных конструкций, инженерных коммуникаций и технических систем МКД;
- соответствия организаций, оказывающих жилищные и коммунальные услуги, стандартам качества;
- уровня потребностей и возможностей собственников дома;
- воздействий факторов внешней среды (климатических, уровня требований законов и пр.)
8.7. Величина израсходованных средств, отнесённая к единице объёма выполненных работ и их качеству, определяет показатель эффективности управления этими работами.
8.8. Важнейшими условиями долговечности МКД и снижения затрат на его содержание является бережное отношение к имуществу МКД как со стороны проживающих в нем граждан, так и организации, привлекаемых для обслуживания МКД и удовлетворения иных потребностей собственников дома, а также эффективность управления МКД.
8.9. Нерезультативное управление МКД является следствием:
- полного отсутствия функционирования органа управления МКД. Общие собрания собственников помещений в МКД не проводятся;
- отсутствия представительного органа (совета дома, старший по дому и пр.) собственников помещений МКД. Представительный орган не избран или числится только на бумаге;
- выполнения работ специалистами прикреплённой управляющей организации по содержанию дома (обслуживанию и текущему ремонту) только после обращения (или жалобы) жильцов МКД с контролируемым качеством («пожарный режим»);
- полного отсутствия контроля со стороны органов власти.
8.10. Результативное управление МКД является следствием:
- нормального функционирования органа управления МКД. Общие собрания собственников помещений в МКД проводятся по мере необходимости решения вопросов, отнесённых к компетенции общего собрания собственников;
- действия представительного органа в пределах своей компетенции;
- выполнения работ специалистами прикреплённой управляющей организации по надлежащему содержанию дома при осуществлении контроля со стороны представительного органа МКД по мере необходимости;
- выборочного контроля со стороны органов власти;
- конструктивного взаимодействия и взаимовыгодного сотрудничества всех участников процесса управления МКД.
8.11. Эффективность управления МКД зависит от:
- уровня просвещенности жильцов и собственников МКД, а также их потребностей ивозможностей;
- уровня профессиональной знаний и навыков специалистов представительного органа управления МКД и его мотивации;
- уровня профессиональной знаний и навыков специалистов, владения современными методамиуправления и заинтересованности руководства, технологической оснащённости и финансовых возможностей организаций, оказывающих услуги по надлежащему содержанию дома и поставке коммунальных ресурсов в дом.
- уровня заинтересованности и оказания поддержки жильцам и собственникам МКД со стороны органов власти;
- постоянного совершенствования отношений между всеми участниками процесса управления МКД.
9. ВЫВОДЫ
1. Главным фактором успешного управления многоквартирным жилым домом является активнаяработа квалифицированного и мотивированного представительного органа управления МКД, опирающегося на понимание и поддержку жильцов и собственников МКД, которые имеют хороший уровень просвещенности в жилищных вопросах, а также наличия на местном рынке ЖКХ организаций, способных предоставлять жилищные и коммунальные услуги высокого качества.
2. Обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан в МКД в соответствии с законодательством РФ возможно только при полной реализации (осуществлении) собственниками помещений этого МКД своих жилищных прав (владения, пользования и распоряжения) одним из трёх способов:
а) непосредственным или прямым управлением, когда каждый собственник лично или через доверенное лицо принимает обязательное участие в принятии решений Общего собрания собственников помещений в МКД по всем вопросам пользования общим домовым имуществом, в том числе санитарного и технического обслуживания, а также всех видов ремонта, согласно установленным правилам;
б) передачи общего домового имущества иному лицу во владение, пользование (при сохранении жильцам этого МКД права пользования общим домовым имуществом по прямому назначению) и распоряжение в пределах, установленных законом или договором, заключённым с этим лицом (ограниченное право).
Примечание - По сути п. б) означает передачу ответственности за состояние общего домового имущества другому собственнику, к примеру, муниципалитету или управляющей организации;
в) передачи иному лицу общего домового имущества для его надлежащего содержания (см. п. 7.3.) в пределах, установленных законом или договором, заключённым собственниками МКД с этим лицом.
Примечание - Иным лицом, как правило, является организация, обеспечивающая санитарное и техническое содержание общего домового имущества, а также его ремонта.
