Многоэтажки России – новые, основном, построенные за личные средства граждан и старые с приватизированными квартирами и комнатами, высокие и не очень, с лифтами и без, ухоженные и заброшенные, с собственниками квартир и арендаторами, и всё это разнообразие домов представляет собой жильё, в котором проживает большая часть населения страны. Каждый нормальный человек хочет, чтобы в его доме всегда царило спокойствие и уют. И, конечно, прекрасно понимает, что за это благополучие ему необходимо платить соответствующую плату.
Но, у каждого человека, каждой семьи, есть своё понимание этого благополучия, свои желания, свои возможности, мера своей ответственности, мера уважения к другим людям и, наконец, своё понятие справедливости.
Поэтому у людей, живущих в одном доме, под одной крышей, пользующихся одними предметами, являющихся общими и не подлежащими делению очень часто возникают проблемы при, так называемом «столкновении интересов». Не будем останавливаться на конкретных примерах, их можно привести, и не мало.
И это нормальное явление. Мир и прекрасен своим разнообразием.
Только вот одна беда - нерешённые проблемы могут пагубно влиять на состояние здоровья.
Уточню, что здесь речь пойдёт об общих проблемах, которые возникают и касаются каждого жителя многоэтажки.
Многим часто просто не хватает времени, да и желания разобраться в причинах происходящего. Вроде квартплату платим исправно, а неприятности и хлопоты, связанные с жилищем, не перестают возникать и беспокоить нас вновь и вновь.
Все проблемы возникают по причине естественного старения жилого здания и его элементов и низкого качества обслуживания здания (управления) в процессе его эксплуатации.
Как было сказано в начале, спектр многоквартирных домов (далее – МКД) очень широк. Отсюда и разнообразие возникающих проблем. И даже, казалось бы, одинаковые проблемы, различаются по объёму усилий, требующихся для их разрешения.
Вот наиболее яркий из них. Возьмём два внешне одинаковых МКД. Только один новой постройки (имеется в виду, что качество при строительстве в обоих случаях было выдержано) и МКД постройки полувековой давности. Так вот, не сложно убедится в том, что объёмы и список необходимых работ по текущему ремонту общедомового имущества (далее – ОИ), имеют весьма существенное отличие. Объяснение наглядно видно из графиков зависимости износа элементов ОИ МКД от возраста МКД, которые приведены в "Правилах оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86(р).
И, естественно, чем хуже техническое состояние МКД, тем сложнее организация процессов текущего обслуживания и восстановления работоспособности (ремонтов) его элементов. Это влечёт за собой увеличение расходования финансовых и материальных ресурсов, квалификации и профессиональных навыков работников, которые занимаются эксплуатацией этого МКД.
Всё это относиться к вопросам обеспечения надлежащего содержания ОИ МКД. Иными словами – к управлению МКД.
Вспомним некоторые аксиомы и принципы для успешного управления:
а) - точно представлять то, что требуется, чего хотят и что могут (реальные цели) лица, признанные законом ответственными за состояние ОИ МКД. В нашем случае это собственники квартир;
б) - наличие желания или мотивации в управлении;
в) - наличие необходимых специальных (технических, экономических, юридических и пр.) знаний и опыта;
г) - наличие необходимых материальных и финансовых средств;
д) - наличие опыта в организации (управлении) всех действий как единого процесса, с контролем и анализом данных, с корректирующими воздействиями;
е) - наличие опыта взаимодействия с другими заинтересованными сторонами (органами власти, организациями, предоставляющими коммунальные и жилищные услуги и др.);
ж) но, пожалуй, самое главное, наличие ЛИДЕРА, застрельщика, обладающего опытом согласно п. д) и п. е).
И заглянем в Российское жилищное законодательство, которое каждый гражданин РФ обязан строго соблюдать.
Согласно ст. 44. ЖК РФ «органом управления является общее собрание собственников помещений в МКД.»
И согласно п.1. ст. 161. ЖК РФ «Управление МКД должно обеспечивать:
а) – благоприятные и безопасные условия проживания граждан,
б) - надлежащее содержание общего имущества в МКД,
в) - решение вопросов пользования указанным имуществом, а также
г) - предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме…»
п. 2. Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД.
Например: «управление МКД товариществом собственников (ТСЖ) жилья», либо «управление управляющей организацией.»
Возникает естественный вопрос: - Разве все эти требования интересны простому жителю, к примеру - бабушке «божьему одуванчику?».
«В квартире должно быть тепло – рассуждают они - из крана должна течь вода, туалет должен быть теплым и с потолка не должна капать вода. И разве не за это они исправно платят квартплату?
А как там должна обеспечивается работа каких-то трансформаторов, регуляторов, автоматов, труб-стояков, лежаков… Или почему плохо убирается соседний подъезд?
«Извините, я ничего в этом не соображаю» - говорит большинство из них - «И что вы от нас хотите, не можем понять.»
Попытаемся найти часть ответов, обратившись к истории.
Начало надо искать в начале 90-х годов прошлого столетия, когда многие граждане РФ, пожелав стать собственниками квартир их приватизировали.
Можно предположить, что основной причиной или мотивом к приватизации квартир послужило представление граждан о том, что став собственниками они смогут в дальнейшем обладать «правом по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность (продать) другим лицам», как сказано в п.2. ст.209 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).
Следует обратить внимание на то, что граждане хотели стать собственниками только своих квартир, и только.
При этом ОИ в их МКД оставалось муниципальной собственностью и соответственно муниципальные органы власти несли ответственность за её надлежащее содержание (т.е. управление).
Так продолжалось до выхода в 2004г (т.е. спустя тринадцать лет после начала приватизации!) Жилищного кодекса РФ, который в п.1. ст. 36. установил, что с этого времени «ОИ МКД является общей долевой собственностью собственников помещений» (квартир).
Многие простые граждане страны, мне кажется, даже до сих пор не понимают суть произошедшего тогда события.
Следует отметить, что в ст.1. ЖК РФ провозглашаются благие намерения:
«Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями…»
Вроде бы всё красиво и правильно!
Вот только, читаем далее:
«.. если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению». Это так, на всякий случай.
Вот, вроде бы делая благое дело, государство передало своим гражданам право собственности на ОИ МКД. Да только вот спросить у них об их желании забыло, тем самым грубо проигнорировав важнейший принцип вещного права – принцип добровольности!
Да, стать собственниками квартир граждане пожелали добровольно! И не столь важно приватизировали они ее или купили. Главное – приняли решение стать собственником добровольно! Значит, они заинтересованы в её сохранности и будут стремиться её выполнять.
Но, согласитесь, совсем иной случай, когда кто-то на дармовщинку, или, тем более, против своего желания, стал собственником имущества, к тому же, вероятно, не представляющего для него личной ценности, будет заботиться о его сохранности? Очень глубоко сомневаюсь.
Предвижу здесь массу возражений. К примеру: собственники квартир должны же быть заинтересованы в чистых подъездах в которых они живут, тротуарах по которым им приходится ходить и пр. Тем более в тех домах, где люди строили его за свой счёт.
Абсолютно верно! Но, лишь только с той разницей, что подавляющее большинство собственников квартир хотят только пользоваться ОИ МКД и, безусловно, «нести бремя содержания», в смысле оплачивать затраты, но не управлять ОИ МКД. У большинства на это просто нет времени. Они хотят пользоваться ОИ МКД точно также, как они пользуются городскими скверами, тротуарами и пр.
Ещё одна проблема, вызывающая немало вопросов и споров.
Речь о следующем. Согласно п.1. ст. 36. ЖК РФ «Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности ОИ МКД».
Для многих граждан, в особенности, для бабушек, понятие «на праве общей долевой собственности», вообще тёмный лес.
Очень важно понять, что непременным, обязательным условием понятия собственника имущества является наличие у него трёх правомочий: владения, пользования и распоряжения своим имуществом. (п.1. ст.209 ГК РФ).
В п.1. ст. 246. ГК РФ уточняется: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» и в п.2. ст. 246. ГК РФ
устанавливается, что: «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом».
И это очень существенно!
Небольшой пример. Если у гражданина есть доля в квартире, то он, конечно с соблюдением установленной законом процедуры, имеет возможность ею распорядиться по собственному усмотрению. Иными словами, имеет право продать свою долю.
А вот, собственник, обладающий правом собственности на долю в ОИ МКД, своей долей в ОИ распорядиться в полной мере права не имеет (п.2 ст. 39 ЖК РФ). Пределы распоряжения ОИ в МКД у собственника квартиры оказываются для него столь незначительны, что само понятие как собственника ОИ МКД теряет весь полноценный смысл. Это – первое.
Второе. Да разве возможно, чтобы во всех существующих МКД было организовано управление на основе вышеупомянутых аксиом и принципов управления.
Третье. А разве способны собственники квартир согласно п.1. ст. 161. ЖК РФ«обеспечивать:
а) – благоприятные и безопасные условия проживания граждан,
б) - надлежащее содержание общего имущества в МКД, и т.д.?»
Поэтому, на основании вышесказанного, правильнее было бы отнести собственников квартир не к собственникам ОИ МКД, а только к арендаторам. А общее домовое имущество МКД возвратить в собственность муниципальных органов власти. Да и не мучить граждан с принятием решений по вопросам, в которых они мало чего понимают. Тем более что и желания этим заниматься они никакого не имеют.
Это предположение автора подтверждает тот факт, что прошло вот уже более восемнадцати лет, с момента выхода ЖК РФ, а закон этот по своему главному предназначению, как документ, организующий эффективное управление общим имуществом многоквартирного дома, так и не заработал. Просто поинтересуйтесь, во скольких МКД в последнее время проводилось общих собраний собственников помещений. И сразу станет всё понятно.
Калуга, 15декабря 2022г.
Автор: Щербань В.Д.
