14 - 15 февраля в Калуге состоялся Сход жилищного актива, обсудивший важнейшие для граждан страны жилищные вопросы: «Жилищная реформа. Оценка текущей ситуации в жилищно-коммунальной сфере. Отраслевая дорожная карта комплексного развития». Целью мероприятия стало обсуждение нарастания негативных событий в жилищной сфере, в том числе череды аварий, вызвавших гибель граждан, социально-экономических последствий роста тарифов, введения новых сборов и платежей в жилищной сфере, обсудили положения готовящейся "Стратегии развития в жилищно-коммунальной сфере на период до 2030 года".
В Сходе приняли участие собственники жилья, представители жилищных объединений и управляющих жилой недвижимостью центральных регионов России, Председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству Андрей Широков, члены Комитета ТПП РФ по ЖКХ и экономике недвижимости, Совета ТПП РФ по саморегулированию профессиональной и предпринимательской деятельности отраслевые специалисты по ВДГО/ВКГО, обращению с ТКО, технического учёта объектов недвижимости.
Председатель Комитета ТПП РФ по жилищному и коммунальному хозяйству
А.В. Широков с докладом "Основные тенденции и задачи отраслевого развития на период до 2024 года"
Участники Схода жилищного актива проанализировали ход реформы в ЖКХ и состояние дел в жилищной сфере с момента принятия «Стратегии развития ЖКХ РФ до 2020 года» (постановление правительства №80-р от 26.01.2016) и создания министерства строительства и ЖКХ. А также качество исполнения положений Стратегии и динамику отраслевых изменений с момента проведения I Всероссийского съезда представителей объединений собственников жилья, состоявшегося 26 апреля - 30 мая 2016 года в городе Москве.
Сход организован главным редактором калужской газеты
"За правду и справедливость", многолетним депутатом законодательного собрания Калужской области, признанного специалиста в жилищном самоуправлении В.А. Горбатиным
Было подчеркнуто, что в настоящий момент страна живёт по двум стратегиям в жилищной сфере:
На основе анализа текстов стратегий можно сделать вывод, что документы разрабатывались в министерстве строительства и ЖКХ различными группами влияния, между собой практически никак не связаны. Стратегии не синхронизированы по целям, задачам, срокам исполнения, по ключевым параметрам, показателям, источникам финансирования, механизмам исполнения и по ответственным исполнителям, старым и новым указаниям руководства страны.
6 февраля секретарём Совета безопасности РФ Николаем Патрушевым в ходе совещания по вопросам стратегического планирования было отмечено: «На фоне значительного количества принимаемых документов стратегического планирования их единая архитектура не выстроена, отсутствует стратегия социально-экономического развития страны. Документы характеризуются отраслевой изолированностью, отсутствием стратегических ориентиров для бизнеса и регионов, и практически не используются в процессе выработки и принятия решений».
Руководитель компании АИС24 С.С. Илюнин с докладом "Автоматизация информационных процессов отраслевого развития в ЖКХ. Цели и задачи"
Данную оценку участники Схода в полной мере отнесли к двум жилищным "Стратегиям".
В целом, участники Схода жилищного актива поставили низкую оценкупрактическим итогам реализации положений "Стратегии развития ЖКХ до 2020 года"
Стратегия 1 не смогла ответить на ключевые отраслевые вызовы, не решила необходимых задач, а некоторые из проблем серьёзно усугубила:
I. В отношении собственников жилья - потребителей ЖКУ и их объединений
- раздел Стратегии "развитие институтов жилищного самоуправления, создание условий для повышения активности и ответственности собственников жилья посредством развития форм самоуправления граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства в форме Советов МКД, ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК" оказался не только не реализованным в декларируемом виде, но и возникли новые угрозы жилищным объединениям и жилищному профессиональному управлению в виде фискальных, административно-штрафных и административно-организационных устойчивые тенденции деградации ;
- действующая Стратегия 1 в своих целях не отразила и не предложила решений по исполнению положений статей Конституции РФ, гарантирующих право граждан России на жилище, защиту имущественных прав, свободы создания и поддержки жилищных объединений, свободы предпринимательской деятельности;
- структура затрат по приобретению жилищного блага в России (реализация конституционного права на жилище) в условиях устойчивого падения за последние 5 лет доходов граждан продолжает обрастать всё новыми видами сборов, налогов, взносов, платежей. Стоимость реализации конституционного права на жилище в России растёт опережающими инфляцию величиной и темпами. Для жителей большинства регионов страны размер совокупной платы за содержание жилья и приобретение коммунальных ресурсов стал непосильной ношей. Субсидии на ЖКУ не компенсируют расходы домохозяйств, задолженности нарастают.
Несмотря на ухудшающиеся экономические условия, в качестве приоритета федеральной жилищной политике выбрано ипотечное кредитование.
Обзор практики взыскания с граждан т.н. "задолженностей за ЖКУ", приёмов и методов работы судебных приставов и коллекторов у граждан России вызывает оцепенение.
II. В отношении профессиональных участников сферы управления и эксплуатации жилья
- произошла системная подмена контрольно-надзорных функций, полномочий и приоритетов в жилищной сфере от защиты жилищных прав граждан и надзора над техническим состоянием объектов недвижимости и коммунальной инфраструктуры на административные и экономические санкции к организациям в жилищной сфере (за малозначительные и второстепенные нарушения, как, например, "нераскрытие информации" или по "жалобе жильцов");
Руководитель Центра экологических инициатив В.С. Кузнецов с докладом
"Система управления коммунальными отходами на основе раздельного сбора с участием малых и средних предприятий"
- практическая реализация жилищной регуляторной политики приобрела ярко выраженный административно-штрафной, репрессивно-карательный характер с экономически необоснованными тарифами и разбалансированными требованиями к жилищным организациям по всем основным отраслевым направлениям и критериям. Данная реформа не только не улучшила состояние дел, но как результат, число и тяжесть аварий и катастроф в жилищной сфере, в том числе с гибелью людей стремительно растёт;
- 294-ФЗ о защите прав предпринимателей в жилищной сфере не применяется. Несмотря на неоднократные прямые указания Президента, председателя правительства и министерства экономического развития, требования "дорожной карты" о реформировании контрольно-надзорной деятельности (КНД) и переходе её на риск ориентированный подход, минстройЖКХ в жилищно-коммунальной сфере последовательно и целенаправленно игнорирует.
Гигантские штрафные санкции в отношении управляющих и жилищных объединений, достигшие 3,5 млрд ₽, изымаемые из статьи "содержание ОИ", фактически являются очередной неэффективной фискальной мерой, не улучшающей состояние жилищного фонда
- должностные лица органов государственного жилищного надзора и муниципального контроля от ответственности за непрофессиональные, умышленные и/или непреднамеренные ошибки, действия или бездействия в соответствии с вновь принятым положением о ГЖИ полностью освобождены. Координацию остальных органов КНД (Ростехнадзор, газовая служба, СЭС, лифтовые спецорганизации, МЧС, экологический надзор) в жилищной сфере ГЖН не осуществляет.
III. В области технического регулирования, технического обследования, технической инвентаризации, учёта и санации жилищного фонда
- состояние МКД и дворовых территорий, несмотря на опережающий рост тарифов и введение новых видов сборов (взносы на капремонт, налог на недвижимость, платные парковки, штрафы, экологические сборы и пр.), продолжает ухудшаться;
Руководитель управляющей компании "Курчатовская", город Москва, Н.А. Бабич с докладом "О ситуации в сфере профессионального управления МКД. Причины деградации малого и среднего предпринимательства в жилищной сфере
- так и не удалось создать самодостаточную систему санации многоквартирных домов с активным вовлечением и стимулированием собственников жилья и их объединений к обновлению домов с активными мероприятиями ресурсоэнергосбережения.
- федеральное правительство оказалось вынужденным вновь продлять деятельность не самой эффективной госкорпорации - Фонда реформы ЖКХ с выделением 300 ₽ млрд бюджетных средств на очередной этап "ликвидации ветхого и аварийного жилья".
Между тем, программы КР ОИ в регионах реализуется с низким качеством, отчитаться за потраченные средства путём пообъектной отчетности в объёме восстановительной стоимости ни Фонд реформы ЖКХ за предыдущие годы, ни региональные операторы в текущем периоде не могут. А это средства, исчисляемые в объёме более одного триллиона рублей.
- институт технического обследования и учёта, кадастрового учёта и регистрации прав в отношении общего имущества в МКД как единых объектах недвижимости так и не состоялся, несмотря на создание нормативно-правовой базы и института регистрации прав в виде ГКН и ЕГРП;
информационно-аналитическое обеспечение отрасли до работоспособного состояния не доведено, при этом за некачественные госуслуги БТИ, ГИС ЖКХ, Росреестра стала взиматься необоснованная плата.
Президент СРО управляющих недвижимостью "Совладение" А.А. Павленко с докладом "Цели и приоритеты реформы в жилищной сфере на современном этапе"
Таким образом, можно констатировать, что реализация положений действующей Стратегии развития ЖКХ привела к кардинальному экономическому снижению уровня доступности жилищно-коммунальных услуг, в целом усложнила и ухудшила условия реализации гражданами конституционного права на жилище.
Управляющий МКД Владимирской области А.Г. Фролов с докладом
"Практический опыт взаимодействия управляющего с РСО и ГЖИ во Владимирской области. Предложения по развитию отношений"
IV. В области тарифного регулирования и налогообложения жилой многоквартирной недвижимости
4.1. Тарифное регулирование
- необходим пересмотр структуры, принципов и механизмов тарифо- и ценообразования в коммунальной и жилищной сферах, устраняющих содержательные, правовые и экономические коллизии, диспропорции и искажения:
а) коммунальный ресурс/коммунальная услуга;
б) «инвестиционная составляющая» в тарифе;
в) функции квалифицированного заказчика/ независимого контролёра/измерителя объёма и качества ЖКУ;
г) порядок и принцип формирования платы за содержание и санацию жилья – "нет издержек без добавленной стоимости";
д) производители коммунальных ресурсов – гарантирующие поставщики, не имеющие права прекращать поставки;
е) жилищная сфера основана на конкурентных принципах - монополии должны изначально поставлены в подчинённое положение к потребителям и конкурентным сферам деятельности.
4.2. Налогообложение многоквартирной недвижимости
- в настоящее время в сфере налогообложения жилой многоквартирной недвижимости сложилась очевидная правовая и экономическая коллизия, связанная с ошибочной фискальной моделью, в которой за основу расчёта кадастровой стоимости объектов налогообложения приняты жилые помещения, которая не учитывает многих других важных факторов и характеристик объектов недвижимости - величины земельного участка, развитости придомовой инфраструктуры, степени износа, класса энергоэффективности, уровня комфортности и пр. Данная модель является причиной несправедливой оценки недвижимости, не позволяет формировать механизмы мотивации собственников к постоянному улучшению своих домов, по сути превращает их в пассивных наблюдателей за всем, что происходит на пределами "жилого помещения";
- предстоит пересмотр налоговой системы в области многоквартирной недвижимости в пользу стимулирующей её постоянное развитие (обновление);
- мотивационная модель налогообложения может выглядеть, например, так: чем современнее («моложе») здание (ниже его степень износа) и выше класс энергоэффективности – тем ниже налог на недвижимость. В конечном счёте кадастровая оценка жилых совладений должна с высокой достоверностью отражать технические, географические и физические параметры объектов недвижимости, в чём должны быть заинтересованы сами совладельцы.
V. В области профессиональной подготовки кадров, системы профессиональных стандартов и квалификаций, оценки соответствия специалистов рынку труда
- несмотря на активное развитие в последние 5 лет системы профессиональных квалификаций и стандартов, в системе подготовки квалифицированных специалистов для жилищной сферы мало что изменилось. Совокупное число выпускаемых специалистов в области жилой недвижимости в системе высшего образования всех вузов страны не превышает 350 - 400 человек в год, при этом остаются работать по специальности не более 15-18%. Связано это с крайне низким уровнем престижности профессии управляющего жилой недвижимостью, большим негативом, формируемым преимущественно системой отраслевого административного управления и средствами массовой информации.
Руководитель Гильдии инженеров газового оборудования С.Г. Митюшин с докладом "Комплексные меры по обеспечению безопасного газоснабжения в жилищной сфере"
VI. В области информационно-аналитического обеспечения отраслевого развития в жилищной и коммунальной экономических сферах
- принятие рациональных и эффективных управленческих и регуляторных решений в отрасли может основываться только на объективной и достоверной информации о состоянии дел в подотраслевых сегментах. Такие базы данных формируют региональные и муниципальные системы, поставщики информации которых не обладают достаточной и технической квалификацией и правовыми компетенциями для объективной идентификации и верификации данной информации.
Институт сертифицированных инженерных и учётно-инвентаризационных специалистов находится в глубоком кризисе. Он также подлежит полноценному восстановлению.
****************
С целью экстренного прекращения негативного развития ситуации в жилищной и смежных сферах, в порядке предложений в новую «Стратегию…», участники Схода поддержали:
1. Создание постоянно действующего органа Схода жилищного актива в виде консультативно-экспертного совета (КЭС), для подготовки и направления предложений ответственным должностным лицам. Участие в Совете осуществляется на добровольной инициативной основе.
2. Считаем необходимым ключевыми направлениями преобразований :
2.1 Провести ревизию действующего жилищного и смежного законодательства с приведением его в соответствие с Конституцией РФ в части безусловной защиты жилищных прав и интересов граждан и экономических свобод субъектов хозяйственной деятельности в жилищной сфере.
2.2. Разработать систему мер поддержки и социально-экономического стимулирования собственников жилья, потребителей ЖК-услуг, жилищных объединений и профессиональных участников жилищной сферы.
2.3. Провести реформу контрольно-надзорной деятельности в жилищной сфере с установлением в качестве безусловного приоритета в функциях и должностных обязанностях защиты жилищных прав граждан, безусловного обеспечения жилищной безопасности на основе риск ориентированного подхода.
*******************
Таким образом, в текущих условиях возникла острая потребность в системной оценке состояния дел в жилищной и смежных сферах, проведении комплексной ревизии жилищного и смежного законодательства, согласования позиций в отношениях между собственниками – как квалифицированными заказчиками услуг, их жилищными объединениями и профессиональными участниками жилищной сферы, определения приоритетных направлений кардинального изменения регуляторной политики и административной практики в жилищной и коммунальной сферах, выработки перспективных отраслевых решений.
Со всей очевидностью назрела неотвратимость целостной перезагрузки модели отношений и институтов в жилищной сфере с опорой на повышение активности, поддержку инициативы и повышение ответственности самих собственников, особенно в условиях выбранных государственных приоритетов по обеспечению граждан ипотечным жильём, и, значит, прогнозного роста доли частного жилья в собственности граждан.
Делать это предстоит с опорой на институт совместного владения объектами жилой недвижимости как едиными земельно-имущественными комплексами, их жилищные объединения как квалифицированных заказчиков ЖКУ и профессиональных управляющих жилой недвижимостью.
Государство из надзирателя, фискала и карателя в жилищной сфере должно превратиться в умного и надёжного партнёра.
Предложения Схода жилищного актива направлены Председателю комитета ТПП РФ по ЖКХ А.В. Широкову.
