На этот раз разговор пойдет об обманутых дольщиках с улицы Парижской Коммуны. Вначале давайте вспомним как строился «ветеранский дом», кто виноват, что он не достроен, кто за это понес ответственность и что делать. Объект №1 Дом-призрак «Ветеранский дом» по улице Парижская Коммуна начали строить в 2011 году и в этом же году, к 9 мая его должны были сдать. Почти семь (!) лет назад все дольщики должны были получить заветные квартиры. Как заявлял тогда глава администрации района О. Малашин – «Всего три месяца от начала строительства, «и никаких гвоздей» — таков рецепт скоростного решения жилищного вопроса для 18 ветеранов Великой Отечественной войны». Несмотря на то, что ход строительства держался на строжайшем контроле у всех чиновников начиная снизу и заканчивая самым верхом (все таки президентская программа обеспечения ветеранов квартирами), все строительство от начала до конца сопровождалось нарушениями, но никто из контролирующих органов эти нарушения замечать не хотел. Жители соседнего дома писали жалобы и обращения во все инстанции, и везде получали ответ – строительство ведется в строгом соответствии с законом. А когда дом был готов к сдаче в эксплуатацию, администрация района, которая к строительству имела косвенное отношение, и которая не участвует в процессе ввода дома в эксплуатацию, вдруг озаботилась вопросом безопасности жителей и инициировала проверку дома, после которой дом на многие годы превратился в памятник безалаберности властей. Почему именно властей? Потому что все нарушения были совершены даже не при попустительстве администраций города и района, а при их непосредственном участии. А главные нарушения совершили именно органы власти. Разрешение на строительство было выдано без предъявления необходимых в таких случаях документов, то есть незаконно! Именно этот факт сейчас не дает закончить стройку. Это подтвердила на встрече с обманутыми дольщиками главный городской архитектор Ю. Литвинова. Правда она указала, что разрешение было выдано при Гейзере, а он уже давно в администрации не работает, поэтому спросить не с кого. Странная позиция власти – выдали незаконно, но кто выдавал, того уже нет, поэтому администрация не виновата, а виноват застройщик. Именно на него хотят «повесить» все нарушения при строительстве, так как если признать виновными сами власти, то сразу возникнет вопрос ко всем надзорным органам – а куда вы раньше смотрели? Еще одно из важных нарушений, которое вменяется застройщику – это то, что в нарушение выданного разрешения на строительство, застройщик вместо трехэтажного дома построил трехэтажный дом с цокольным этажом и мансардой, тем самым незаконно увеличил этажность дома. Но и здесь очевидно, что это нарушение было согласовано с органами власти. Именно по просьбе Малашина, после того, как компания «Строй Альянс» не смогла выполнить свои обязательства перед подрядчиком и задолжала более 17 млн. руб. было подписано соглашение о переуступке прав и обязанностей от ООО «Строй Альянс» к ЗАО «Экодом Аист». Для частичной компенсации убытков по данному объекту с администрацией района и города изначально было согласовано строительство именно трехэтажного дома с цокольным этажом и мансардой. Сама Ю. Литвинова на заседании городской думы была докладчиком по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки, чтобы именно на этом участке для этих домов разрешить строительство зданий до 5 этажей, объясняя это необходимостью узаконить незаконную постройку. То есть администрация все прекрасно знала, и все действия застройщик совершал по согласованию с ней. Об инсоляции и расстоянии до соседнего дома я писал еще тогда, когда от стройки был один котлован. Из всего этого можно сделать вывод, что, вероятно, должностные лица имели в этом какую-то личную заинтересованность. Для меня, очевидно, что вина за недострой лежит полностью на плечах местных органов власти. Вначале они разрешают строить без соответствующих документов, когда дом построен инициируют проверку, проверка выявляет недостатки, застройщик готов нарушения, допущенные при строительстве исправить, но администрация теперь уже требует от него документы, которые он должен был представить изначально, но не представил. Застройщик данное требование выполнить не может, стройка стоит. Круг замкнулся. Каким образом можно решить данный вопрос я ответить затрудняюсь. Самое печальное в данной ситуации, что людей, вложивших в строительство свои деньги не могут даже признать обманутыми дольщиками, так как, согласно Приказа “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан”, граждане не признаются пострадавшими, если дом строился с нарушением требований градостроительного плана земельного участка, требований, установленных в разрешении на строительство, проектной документации. Таким образом, обманутые граждане не могут даже рассчитывать на помощь государства в этом вопросе. А как же обстоит дело с поиском и наказанием виновных? А никак. Дело возбуждено в отношении неустановленных лиц, которых, скорее всего не найдут, потому что признаков мошенничества со стороны застройщика как не ищи – не найдешь, а в действиях должностных лиц правоохранительные органы нарушений замечать не хотят. Хотя тут налицо как минимум превышение должностных полномочий – «совершение должностным лицом действий, явно выходящих за пределы его полномочий и повлекших существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства». Именно на основании разрешения на строительство, которое было выдано незаконно, люди вложили свои средства и остались ни с чем, как и государство, которое оплатило 13,6 млн. руб. за ветеранские квартиры. Самое интересное в том, что все заинтересованные лица от властей, за исключением самих дольщиков, и Министерство по делам семьи, демографической и социальной политике и Управление архитектуры и градостроительства, и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, все поддержали иск прокурора о сносе дома. Только сами дольщики, которые вложили свои личные средства были против. Странная позиция власти – вложить миллионы рублей в строительство квартир, а потом поддерживать иск о сносе этих самых квартир, тем более, когда даже суд отказал в этом. Понятно, государственные деньги не свои, не жалко, а кто-нибудь подумал о людях, которые вложили, может быть, последние деньги, или даже влезли в долги. Можете себе представить как строятся «обычные» дома, если дома, которые строятся для ветеранов Великой Отечественной войны, строительство которых курируется на самом высоком уровне, включая губернатора, проверяются неоднократно различными надзорными органами, которые не находят нарушений, в итоге признают самовольной постройкой. Дома потихоньку разваливаются. На сегодняшний день не осуществляется даже охрана недостроя. Входная дверь в дом взломана, все квартиры вскрыты, выносится все, что только можно вынести: газовые котлы, сантехника, электросчетчики, батареи и т. д. Еще месяц два и дом разграбят полностью. Можете посмотреть на фотографии что осталось от некогда готового дома и квартир. Вид из окна «ветеранского» дома на соседний недострой Странная позиция местных органов власти во всем, что касается данного строительства (да и не только данного). В 2010 году Малоярославецкая районная администрация заключила с ООО «Строй Альянс» договор аренды земельного участка сроком почти на 5 лет. Как думаете, сколько было получено в бюджет города и района (а данные платежи зачисляются в равных долях в городской и районный бюджет) за этот срок? Правильно, нисколько. На сегодняшний день задолженность составляет 1,4 миллиона рублей! Согласитесь очень странно, когда главы администраций нам говорят что в бюджете нет денег на надлежащее исполнение всех своих полномочий, и в то же время сдают в аренду муниципальную собственность, а арендную плату не берут. Объект № 2 Непонятный недострой по той же улице По странному стечению обстоятельств, именно когда проводилась проверка в отношении «ветеранского дома», которая выявила нарушения, администрацией города было выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного дома по этой же улице Парижской Коммуны, д. 48. Какая-то несчастливая улица получается, два дома и оба не достроены. Стройка должны была завершиться уже к лету 2014 года. На дворе 2018 год, а на объекте уже давно не ведется никаких работ. Разрешение на строительство продлевалось семь раз! Последний раз Г. Харлампов продлил разрешение буквально за несколько дней до своего ухода. Чтобы понять в чем суть дела нужно вникнуть в хитросплетения учредителей и директоров застройщика и подрядчика. Все они странным или, наоборот, нестранным образом переплетаются. Для удобства восприятия посмотрите на схему. Всеми делами занимались братья Барановы Олег и Сергей. Олег официально нигде не значился, но решал все вопросы с дольщиками и принимал непосредственное участие в деятельности как застройщика так и подрядчика. Его брат Сергей с сентября 2016 года стал единственным учредителем ООО «Траст-информ», заказчика проекта, и одновременно был директором ООО «СУ-5», генерального подрядчика этого же проекта, учредителем которого была его жена. Само ООО «Траст-информ» ранее было учредителем ООО «СУ-5» с долей в уставном капитале 50% и ООО «Даккар», организации осуществляющей строительный надзор, с долей в 51%. Директор ООО «Траст-информ» был фигурой номинальной и строительными делами не занимался, только подписывал документы, которые ему приносили. То есть формально существовал и заказчик и ген. подрядчик и строительный надзор, но на деле все эти фирмы были аффилированы и представляли некий «семейный» бизнес. Однако, само по себе это не может являться основанием для утверждения что данная схема использовалась для каких-то незаконных действий, но согласитесь, проворачивать их становиться гораздо легче. Теперь коснемся финансовой стороны вопроса и посмотрим как и куда расходовались деньги дольщиков. Согласно первоначальной проектной декларации общая стоимость строительства составляла 95,3 млн. руб. У самого застройщика таких средств не было. Приступить к строительству он должен был в 2013 году, а сдать дом в эксплуатацию в 2014 г. Однако, само строительство начинается только в мае 2014 года после того, как в апреле начались первые продажи квартир. Всего за 2014-2015 г.г. было собрано с дольщиков 58,6 млн. руб. за квартиры и 11 млн. руб. за помещение магазина. Стройка медленно, с задержками, но шла. Застройщик сетовал на плохие продажи и нехватку средств. В июне 2015 года Траст-информ берет кредит в Россельхозбанке в размере 45 млн. руб. В этот же период застройщик активно берет займы по договорам у физических и юридических лиц. Все средства сразу же перечисляются на счет подрядчика. Всего за это время для строительств было привлечено средств около 115 миллионов рублей, которых, конечно же, должно было с лихвой хватить на окончание строительства. Однако, стройка дошла до определенного этапа встала. После очередной остановки строительства участники долевого строительства подали заявление в полицию с просьбой проверить деятельность застройщика и подрядчика на предмет мошеннических действий с целью присвоения средств дольщиков. При опросе Сергей Баранов (единственный учредитель застройщика и генеральный директор подрядчика, где учредителем является его жена) пояснил, что привлеченных на тот момент средств от продажи 30 (обратите внимание на цифру, это очень важно) квартир и магазина хватило для выполнения работ примерно на 90%, далее денежные средства закончились в связи с чем было приостановлено строительство дома. В настоящее время идет поиск средств для достройки дома. Имеется договоренность часть оставшихся работ, примерно на 5 миллионов оплатить квартирами. Почему я обратил ваше внимание на указанную директором цифру в 30 квартир, только потому, что на тот момент квартир по документам проданными числилось 39, а не 30. Забыть такое вряд ли возможно, тем более, что 9 квартир в данном доме в один день купила его жена, Баранова Ирина, являющаяся учредителем фирмы подрядчика. Оплатила она за это 18,5 миллионов рублей. Исходя из этого можно предположить, что никаких средств за эти 9 квартир не поступало, вернее деньги поступили, но до строительства они не дошли, а сделано это было с целью незаконного завладения данными квартирами. Данное предположение следует из того, что во-первых, почему С. Баранов назвал в качестве проданных 30 квартир, вместо 39, во-вторых, почему о продажах квартир ничего не знал директор застройщика, пусть и номинальный, но подпись свою он же должен был поставить на этих 9 договорах, в третьих, почему после оплаты значительной суммы денег работ по строительству практически не велось? Директор фирмы застройщика о данных сделках ничего не знал, но указал, что именно в это время подрядчику были перечислены средства в сумме 10,4 миллиона, как он указал в виде аванса. Ну и еще один факт, после «проверки» организации правоохранительными органами, в октябре 2017 года были внесены изменения в проектную декларацию, планируемая стоимость строительства резко выросла с 95 до 148 миллионов рублей. Можно предположить, что жена перечислила деньги организации мужа, который перечислил их организации жены и в дальнейшем они снова оказались в семейном кармане. Достаточно не выполняя никаких работ завысить акты выполненных работ и все. Судите сами, еще вчера стоимость строительства составляла 95 миллионов, готовность объекта 90%, то есть должно было быть потрачено 85,5 миллиона рублей. Но на самом деле средств было привлечено 133,2 миллиона: 77,2 миллион за проданные квартиры, 11 миллион за проданный магазин, 45 миллионов кредитные средств. Сразу возникает вопрос – а где остальные 48 миллионов рублей? Делаем просто, завышаем стоимость до 148 миллионов рублей и ничего не делая, при той же готовности 90% получается, что уже потратил не 85,5 миллионов, а как раз 133,2 миллиона рублей. Вероятно, что если бы можно было еще больше завысить стоимость строительства, то в собственности у Барановой не тратя ни копейки было бы не 9, а еще больше квартир. Застройщик так завысил стоимость строительства, первоначально было 32 тысячи руб., сейчас стало почти 50 тысяч, что она стала даже выше той, за которую он продавал квартиры. То есть, даже если все квартиры продать по той цене, за которую они продавались, строительство себя не окупит. Именно этот вопрос они задали правоохранительным органам – «Где деньги, Зин»? На что получили ответ, цитирую: «В настоящее время отправлен запрос в ООО «Траст-информ» о получении финансовой документации по застройке данного жилого дома, ответ до настоящего времени не получен в связи с чем принять законное и обоснованное решение не представляется возможным, а срок проверки, отведенный УПК истек в связи с чем принимается решение об отказе возбуждении уголовного дела.» При этом проверяющий ссылается на п.1 ч.1 ст. 24 УПК, — в виду отсутствия события преступления. Раздвоение сознания, не иначе. В описательной части он пишет, что никто мне документацию не дает, поэтому я не могу принять решение о виновности или невиновности должностных лиц. Может и присвоил застройщик деньги дольщиков, а может и нет. А в резолютивной части отказывает в возбуждении в виду отсутствия события преступления. Это за рамками моего понимания. Сейчас для дольщиков ситуация плачевная, учредитель фирмы застройщика скончался, а «зиц-председатель» разослал всем дольщикам письмо в котором говорится, что его полномочия как генерального директора истекли, а в связи со смертью учредителя продлить их или назначить нового не представляется возможным, поэтому строительство, контроль и охрана строящегося дома прекращается. Таким образом, дом оказался никому не нужен, несмотря на то, что в собственности у застройщика остались еще 25 недостроенных квартир. На данный момент у организации нет ни учредителя, ни уполномоченное лицо, которое имело бы право выступать от ее имени. Наследники вступать в наследство не собираются. Несмотря на то, что можно получить 25 недостроенных квартир, получишь к ним в довесок долгов миллионов на 60-70 и обязательства по достройке дома, еще миллионов 20-30. Исходя из этого варианта решения вопроса два: Первый – всем дольщикам признать в судебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства, далее организовать ЖСК и осуществлять достройку здания своими силами и за свой счет. Второй – подать заявление на признание дольщиков обманутыми дольщиками, а стройку проблемным объектом. В этом случае в соответствии с законодательством закончить строительство можно за счет бюджетных средств или иными способами, но без дополнительного привлечения средств дольщиков. Администрация предложила и настоятельно рекомендовала воспользоваться первым способом. При этом она утверждала, что второй вариант займет много времени и не факт что вопрос будет решен положительно, а по первому варианту проблем никаких нет. Параллельно можно подавать в суд иски о возмещении неустойки. Понятно желание администрации как можно быстрее откреститься от головной боли в виде обманутых дольщиков, но, во первых, у людей просто нет средств на достройку дома, а во вторых, как только они признают за собой право собственности, так сразу перестанут быть обманутыми дольщиками со всеми вытекающими отсюда обстоятельствами и далее на помощь государства они могут больше не рассчитывать. Никто не проводил экспертизу и не оценивал объем денежных средств, необходимый для окончания строительства, но по примерным оценкам самих дольщиков необходимо около 20-30 миллионов рублей. Если учесть, что продано только 39 квартир, то получается, что дольщикам нужно будет внести еще минимум полмиллиона, а то и больше. На самом деле примерно такие суммы можно отсудить у застройщика за неустойку и решить этот вопрос, но вся проблема в том, что застройщик фактически банкрот, даже если вы отсудите свои миллионы у застройщика, взять их будет не с кого и не чего. В данном случае я бы предложил всем дольщикам подать в суд и попросить компенсацию не в денежном выражении, а в натуральном, — квартирами. Можно подать и коллективный иск. А уже в зависимости от решения суда действовать дальше. Если удастся отсудить квартиры у застройщика, то можно смело признавать право собственности, организовать ЖСК, а рассчитаться за работы с подрядчикам этими самыми квартирами. А вот в случае неблагоприятного решения попробовать достроить дом за счет государства. Право собственности на объект незавершенного строительства признать можно будет и позже. В этом, как показывает судебная практика, проблем не возникает.
