Здравствуйте, Вячеслав Александрович!
Не считаете ли Вы необходимым перейти в вопросах капитального ремонта многоквартирных домов от финансовой развёрстки по сбору средств на капитальный ремонт домов к рыночным отношениям, создав систему страхования и приравняв капитальный ремонт, вообще-то, не домов, а только общего имущества домов, к страховому случаю?
Если «Да», то я предлагаю:
1.Учитывая, что большая часть дома – это жилые помещения, на которые капитальный ремонт не распространяется, поменять понятие сборы «на капитальный ремонт многоквартирных домов» на «капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов», т.е. систем и элементов многоквартирных домов, Эти системы и элементы имеют разновеликий технический срок службы и одновременно их ремонтировать накладно.
Планировать работу по капитальному ремонту надо не по домам, а по системам или группам систем и элементов:
- Холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, отопление;
- Электросистемы;
- Крыша;
- Стены, перекрытия, отмостки, фундаменты, подъезды;
- Лифтовое оборудование;
- Газовое оборудование, вентиляция.
По этим направлениям и нужно региональному оператору находить специализированных подрядчиков, а не полагаться на универсалов, «всё умеющих делать» и стремящихся за объёмами работ в ущерб качеству.
2.Каждый собственник помещений в многоквартирном доме (в том числе и муниципальный, и юридическое лицо) обязан иметь страховой капитал, пропорциональный площади, которой владеет собственник. За муниципальные помещения взносы должны вносить наниматели помещений, которых при этом надо освободить от уплаты за наём.
Сборы на капитальный ремонт как финразвёрстку надо заменить взносами в «страховой капитал дома» и сосредоточить эти капиталы всех домов города (района) в одном государственном банке в качестве «объединённого страхового капитала города (района)» без вышестоящей структуры.
Информирование собственников и нанимателей помещений платёжными извещениями о величине взносов в страховой капитал может осуществляться уже существующими структурами регионального оператора.
3. Каждый собственник помещений, в том числе и муниципалитеты, и другие юридические лица, должны иметь свой лицевой счёт в банке по вкладу в страховой капитал с капитализацией и процентной ставкой не ниже величины инфляции в текущем году, но без права изъятия вклада до ликвидации дома или изменения законодательства.
Взносы на лицевой счёт по вкладу в страховой капитал каждый собственник (наниматель) будут осуществлять до установленной общим собранием собственников помещений величины по тарифам, установленным региональным законом ( в Калуге – 6,11 р./кв.м.), например, 15000 р. для собственника двухкомнатной квартиры (49,5 кв. м.) , согласно метражу, что будет достигнуто, примерно, через 4 года. После накопления указанной суммы на вкладе собственник может (если пожелает) прекратить вносить взносы и будет иметь право на получение вновь начисляемых на вклад процентов.
Реализация получения вновь начисленных процентов и выписок из счёта может осуществляться, как это делается в РСХБ , при предъявлении паспорта, для юридических лиц – по безналичному расчёту.
При наличии желания, возможностей и понимания социального значения страхового капитала любой собственник помещений может внести во вклад досрочно полную установленную общим собранием величину минимального взноса и получать проценты по вкладу ( как по депозиту).
При снижении величины вклада ниже установленной общим собранием собственников минимальной величины ( в результате оплаты выполненных работ в доме) продолжается внесение взносов до достижения минимального размера вклада.
При кредитовании работ снимаются денежные средства со всех страховых вкладов собственников помещений дома, в котором планируется ремонт, пропорционально площадям помещений, которыми владеют собственники ( частные, муниципальные или юридические лица).
Общее собрание собственников помещений 75% голосов может принять решение об увеличении минимального размера страхового капитала своего дома, о чём копией протокола должен быть оповещён региональный оператор и банк.
4. Региональный оператор при планировании работ по капитальному ремонту систем с учётом результатов обследования домов заключает договор с собственниками помещений дома, в котором
планируется проведение ремонта, оформив договор подписями 75% собственников (совершеннолет-
них и дееспособных, от имени семьи, если нет возражений, может выступать один собственник, на которого и будет оформлен вклад, для недееспособных вклад открывается на опекуна).
Такой договор даёт право региональному оператору получать кредиты в банке из страхового капи-
тала города (района) по льготной ставке для обеспечения капитального ремонта общего имущества дома, с собственниками которого заключён договор.
Если у собственников помещений дома сумма вкладов меньше, чем требуется для оплаты
планируемого ремонта, то собственники помещений числом не менее 75% голосов могут принять решение о получении льготного кредита из страхового капитала города (района) и подписать гарантийное письмо о том, что в течении двух лет они выплатят кредит с процентами.
Кроме того, нужно предусмотреть по согласованию с общим собранием собственников, давших согласие не менее 75% голосов, возможность сбора недостающих средств по дополнительным платёжным извещениям, направляемым региональным оператором собственникам помещений конкретного дома, в котором планируется ремонт. Указанные средства без ограничений должны
включаться региональному оператору в сумму кредита на проведение работ в указанном доме.
После проведения ремонтных работ региональный оператор представляет отчёт о выполненных работах общему собранию собственников и банку с предъявлением банку протокольного решения
общего собрания о принятии работ. Для принятия такого решения достаточно 25% голосов собственников помещений многоквартирного дома. Муниципалитет, как правило, в домах старой
постройки является главным собственником помещений и, следовательно, может иметь решающее
значение при голосовании.
5.При смене собственника помещений (купля, дарение, наследование) новому собственнику в собственность переходит помещение (помещения), доля общего имущества дома и накопленный прежним собственником страховой капитал. При этом региональный оператор должен внести в банк и в свою базу фамилию имя и отчество нового собственника.
6.Банк, уполномоченный аккумулировать страховой капитал города (района), может выдавать
региональному оператору кредиты из средств страхового капитала частями под конкретно планируемые работы в конкретном доме в течении года в пределах суммы годовых поступлений взносов в страховой капитал города (района) за предыдущий год и при условии отсутствия задолженности в отчётности о выполненных работах региональным оператором более полугода после получения соответствующего кредита.
Денежные средства страхового капитала могут использоваться только для выполнения капитального ремонта общедомового имущества многоквартирных домов и только на территории города (района), с которой поступают взносы в страховой капитал.
7.Учитывая то, что более половины кредитуемых банком средств на выполнение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов ( т.е. от взносов жителей) поступают в бюджет и пенсионный фонд в виде налогов и сборов, а не на оплату материалов и работ,
а также и то, что при капитальном ремонте частично восстанавливается утраченная стоимость, но новая добавленная стоимость, как правило, не создаётся, то для работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов с целью удешевления работ целесообразно отменить НДС.
