Новое предложение по управлению общедомовым имуществом многоквартирного дома

Описание проблемы

Согласно ст.36 Жилищного Кодекса Российской Федерации "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме ". 

Согласно Правилам от 13.08.2006г  №491, принятым Правительством РФ, общее имущество должно содержаться в надлежащем состоянии. 

Таким образом, собственники помещений (в основном это квартиры) обязаны за свой счёт содержать общее имущество своего многоквартирного дома   в технически исправном состоянии, соответствующем требованиями нормативных документов. Иными словами управлять общедомовым имуществом. 

Для успешного управления любым имуществом (т.е. достижения показателей, установленных нормативными документами, а также целей, установленных собственниками помещений по их желанию) необходимо:

- а) знать состав и текущее техническое состояние имущества;

- б) знать технические требования нормативных документов;

- в) обладать знаниями и навыками по выполнению (эксплуатации) технических требований;

- г) иметь соответствующую техническую базу и необходимые ресурсы;

- д) иметь квалифицированный обслуживающий персонал;

- е) нести обоснованные финансовые затраты.

Следует отметить, что чем крупнее многоквартирный дом , тем сложнее собственникам выполнить все перечисленные выше условия по управлению и содержанию общего имущества  этого дома. 

Если  собственники помещений (далее - собственники) не в состоянии самостоятельно обслуживать  общее имущество  своего дома (поддерживать в технически исправном состоянии), то они обращаются в управляющие компании, которые по договору обязуются предоставлять услуги по надлежащему содержанию общего имущества. 

Примечание - Не путать!: Управляющие компании управляют только , т.е поддерживают общее имущество  дома в надлежащем состоянии.  

Но, они не управляют общим имуществом  многоквартирного дома!

Для надлежащего обслуживания общего имущества  многоквартирного дома управляющие компании должны располагаь всем необходимым от пунктов а)  до д).

Управляющие компании предоставляют собственникам многоквартирного дома  квалифицированную информацию в виде заключений о состоянии объектов (или составляющих элементов имущества), акты о предоставленных усугах, а также обоснованные технические и финансовые расчёты планируемых или уже выполненных работ.

А далее собственники коллективно обязаны принять решение об оплате услуг управляющей компании, согласно представленным управляющей компанией расчётам.

Здесь необходимо подчеркнуть, что собственники обязаны все вопросы по управлению общим имуществом  решать коллегиально, т.е. решением общего собрания собственников), поскольку того требует порядок управления общим долевым имуществом, установленнный законодательством РФ. 

Также необходимо не забывать о том, что собственники, являясь заказчиком услуг, обязаны вести мониторинг и контроль за надлежащим исполнением подрядчиком, т.е. управляющей компанией, всех условий заключенного между ними договора.

Таким образом, для осуществления управления общим имуществом  своего дома (т.е. для принятия решений, основанных на желаниях (требованиях) собственников, а также о порядке финансирования всех затрат на содержание общего имущества   дома) собственникам  в промежутках между общими собраниями  необходимо создать (избрать) постоянно действующий орган управления. Это может быть, либо Совет дома с его Председателем, либо Товарищество собственников недвижимости с его Председателем, бухгалтерией и прочими службами.

Важно отметить, что этот орган управления является главным инициатором и исполнителем запросов собственников по улучшению состояния общего имущества  дома, а также организатором принятия коллегиальных решений и исполнителем процедур по проведению общих собраний собственников. Для эффективной работы этот орган должен состоять из инициативных людей, обладающих знаниями в таких областях, как юриспрюденция и жилищно-моммунальное хозяйство.

В наличии, а вернее в отсутствии таких квалифицированных органов управления во многих многоквартирных домах и заключается вышеобозначенная проблема.

Основной причиной этой проблемы яляется непризнание собственниками помещений общего имущества  многоквартирного дома своим, личным имуществом. Иными словами собственники помещений не желают быть собственниками общего имущества  многоквартирного дома.

А дело всё в том, что изначально, при введении Жилищного Кодекса РФ был нарушен основной принцип владения и рапоряжения собственностью - это его добровольность. 

Человек может стать собственником вещи (имущества) только в том случае, сли он этого захочет. По своей воле. Никак иначе!

В подавляющем большинстве случаев собственники помещений (квартир) хотят быть лишь Пользователями общего имущества  многоквартирного дома. т.е. пользоваться этим имуществом, вносить плату за пользование, но не распоряжаться, не управлять, и не "решать судьбу" имущества. Аналогично тому, как граждане пользуются муниципальным или государственным имуществом. И тогда отпадает необходимость в создании и работе Совета многоквартирного дома или Товарищества собственников недвижимости.

Но главное то, что следствием этой проблемы является отсутствие должного необходимого управления общим имуществом   дома во многих, если не в большенстве многоквартирных домов страны. 

Двадцатилетняя после введения Жилищного Кодекса РФ практика показала низкий уровень исполнительности его положений, касающихся вопроса управления общим имуществом.  По этому поводу было немало обращений граждан в органы власти, в том числе и Государственную Думу РФ. Но, видимо, эти проблемы не входят число приоритетных задач органов власти.

Из всего сказанного выше напрашиваются следующие выводы и предложения о необходимости внесения изменений в Жилищный Кодекс  РФ, а именно:

а) собственники помещений многоквартирного дома должны иметь право самим решать, желают ли они стать собственниками  общего имущества  многоквартирного дома согласно положений действующего Жилищного Кодекса  РФ или они имеют право  отказаться от предоставленного им права быть собственниками общего имущества  своего многоквартирного дома.

б) в случае отказа собственников помещений многоквартирного дома от права быть собственниками общего имущества  многоквартирного дома, это право собственности переходит муниципальным органам власти со всеми вытекающими последствиями.

 А эти  последствия не представляются особо радужными. И вот почему.

Дело в том, что в нашем либеральном государстве  гражданам предоставлено досттаточное азнообразие прав и свобод. Поэтому государство сняло с себя такую  функцию, как управление общим имуществм  в многоквартирном доме и передало её своим гражданам. Изначально даже обязанность по проведению таких сложных работ, как капитального ремонта многоквартирного дома была возложена на плечи жильцов многоквартирного дома. И надо заметить, что вовремя поняв эту свою оплошность, государство создало госструктуру по название "Фонд капитального ремонта многоквартирных домов". 

А для осуществления контроля за исполением требований государственных нормативных требований в сфере жилищно-коммунального хозяйства была организована госструктура ГЖИ, или государственная жилищная инспекция. Но осуществлять сплошной контроль за всеми установленными показателями оказалось ей не под силу. Поэтому, в тех многоквартирных домх, где отсутствуют Товарищество собственников недвижимости или просто Советы собственников (а таких многоквартирных домов значительное большинство, реальное состояние общего имущества  многоквартирного дома и многие другие вопросы и пробдемы государственную жилищную инспекцию, по большому счёту, и не интересует. 

Вот и "варятся" такие   дома "в собственном соку", а по-просту  - как пожелают того управляющие компании. 

И чтобы в этом убедится достаточно побывать в подъездах таких домов и на их придомовых территориях. Большинство работ по обслуживанию общего имущества  многоквартирного дома выполняется, в лучшем случае, в аварийном режиме.

Исходя из вышесказанного можно предположить, что в случае перехода общего имущества  многоквартирного дома во владение и управление муниципальными органами, последние вынуждены будут создать новую структуктуру, в состав которой должны войти назначаемые муниципальной властью Управляющие. Деятельность их должна быть прозрачна и подконтрольна, в том числе и государственной жилищной инспекции. Должны будут установлены критерии оценки деятельности таких управляющих и фактические их показатели  доступны для населения.

Возможен и иной путь решения вопроса по управлению общим имуществм  многоквартирного дома - коммерческий.

В этом случае муниципальные органы власти передают в долгосрочную аренду общее имущество  многоквартирного дома коммерческим структурам с установлением фиксированной нормой прибыли от этой деятельности, а также с осуществлением контроля со стороны муниципальных органов, а также государственной жилищной инспекции.

Естественно оба эти пути приведут к увеличению для граждан стоимости услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества  многоквартирного дома.

Итак, для надлежащего (т.е. соответствующего установленнным правилам и нормам - цель!) содержания общего имущества  многоквартирного дома предлагается три варианта:

а) собственники помешений многоквартирного дома создают действенные (а не формальные!) товарищества собственников недвижимости или Советы;

б) органы местного самоуправления принимают в муниципальную собственность общее имуществе  многоквартирного дома и создают институт Управляющих многоквартирного дома;

в) органы местного самоуправления принимают в муниципальную собственность общее имущество  многоквартирного дома и по договору аренды передают её коммерческим структурам. 

В заключении следует напомнить, что при отсутствии надлежащего управления любое имущество имеет свойство с течением времени естественного старения, т.е. ухудшения и дальнейшей потери свои функции, что приводит к её дальнешей непригодности, а значит утраты ценности.

автор: Щербань В.Д.                          Калуга 29.11.24г