Причина написания этой статьи должна быть проста
и понятна многим, потому что о претензиях жителей многоквартирных жилых домов
(далее МЖД) по вопросам обслуживания и содержания МЖД постоянно упоминается во
всех средствах массовой информации. Это касается низкого качества работ и
услуг, предоставляемых обслуживающими и управляющими МЖД организациями, высокие
тарифы, нарушение законодательства и прочее.
Не претендуя на уникальность
рассматриваемых в статье методах и способах решения этих проблем, автор полагает,
что это всё связано, прежде всего, с низким уровнем Управления процессами на
самых различных уровнях, начиная от разработки и принятия неработающих
нежизнеспособных законодательных актов, следствием чего является отсутствие
должного контроля и анализа со стороны органов власти, низкой исполнительности
установленных в законодательных актах
требований организациями, управляющими МЖД и, «чего греха таить» самими гражданами.
Впрочем, как говорят, обо всём – по-порядку.
И для достижения лучшего понимания читателями
сути проблем и их решений просто
необходимо начать с некоторых ключевых понятий и раскрытия их содержания,
приведённых в общепринятых справочниках и правовых актах. Термины, на которые
следует обратить более пристальное внимание, выделены жирным шрифтом.
Начнём с вопросов юриспруденции. Право
собственности: понятие и признаки. Содержание права собственности. Основания
возникновения права собственности.
Итак, Собственность – это совокупность
материальных и нематериальных благ (объектов), судьбу которых имеет право определять
только их собственник (субъект). Право определять судьбу означает закрепленную
за собственником юридически обеспеченную возможность свободно владеть,
пользоваться и распоряжаться объектами, находящимися в его собственности. Собственник
(Статья 209. ГК РФ) вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым
актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Здесь же следует напомнить, что владение -
это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника
над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из
вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение
- это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем
совершения юридических актов в отношении этой вещи.
Приобретение права
собственности установлено Статьей 218 ГК РФ: «Право собственности на имущество, которое
имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи,
мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».
Необходимо обратить особое внимание на то,
что ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ВОЗНИКАЕТ У ЛИЦА ПО ЕГО ВОЛЕ(!), как правило, в
результате его собственных действий.
Теперь определим объекты и субъекты права.
Начнём с экскурса в историю к началу
«новой эры» в жизни россиян. 4 июля 1991 года вступил в силу новый закон «О приватизации
жилищного фонда в российской федерации», благой целью которого объявлялось «создание
условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа
удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и
сохранности жилищного фонда».
Основная Статья 1. этого Закона гласит: «Приватизация
жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской
Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в
государственном и муниципальном жилищном фонде», и далее (Статья 2.) устанавливает,
что «передача осуществляется путём оформление договора передачи в собственность
жилых помещений».
Основная часть населения приняла решение
стать Собственниками своего жилья - комнат, квартир. Спустя немало лет были
определены и понятия «жилых помещений», «комнат», «квартир». Это было
установлено 29.12.2004г новым Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ), где в
Статье 15 сказано: «Жилым помещением признается изолированное помещение,
которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан». А также, что «Квартирой признается структурно обособленное помещение
в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а
также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком обособленном помещении».
Таким образом, были сформулированы и
закреплены границы объектов собственности.
Вот так в начале 90-х, многие граждане
России по собственной воле стали собственниками свих жилищ, прекрасно
осознавая, что наряду с полученными правами решать судьбу своего жилища они приняли
на себя обязательства по их надлежащему содержанию. И пожалуй, только самый нерадивый
хозяин до этого времени не занимался ремонтом своей квартиры.
Вот теперь мы подошли к рассмотрению,
пожалуй, самого значимого, важного и определяющего момента.
Видимо государство («мудрые» чиновники) решило
быть ещё более «великодушным» и преподнести российским гражданам, «новоиспечённым»
собственникам жилья, ещё один небольшой «подарок» и передать (всучить по-тихому)
им так называемое «общее имущество собственников помещений в многоквартирном
доме».
И вот опять без объяснения значения некоторых новых терминов, вновь
установленных требований не обойтись.
Обратимся к Статье 36. ЖК РФ. Приведем её
в несколько сокращённом виде (но не меняя сути). Пункт 1. «Собственникам
помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в
доме, не являющиеся частями квартир, лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши, конструкции данного дома, оборудование,
земельный участок.
Просто захотели и установили, что Собственникам квартир ПРИНАДЛЕЖИТ общее
имущество в многоквартирном доме».
Но, позвольте, «принадлежать» означает, ни много , ни мало, находиться в
чьей-нибудь собственности.
Стоп, стоп, стоп, позвольте! А разве
Собственники помещений в МЖД проявили на то свою волю, или об этом их кто-то попросил?
Может быть был проведён общенародный референдум? Ну, хотя бы опрос? А разве была
соблюдена процедура передачи имущества согласно требованиям статьи 218 ГК РФ? Ответ
однозначный - нет. Встаёт вопрос: - а почему? Да, может это всё «мелочи жизни»:
ведь дают, а не отбирают. А даже народная поговорка по простому гласит: «дают-бери».
Да, в том то и дело что в жизни это не всегда так.
Давайте попытаемся рассуждать, рассуждать
спокойно и логически.
На первый взгляд идея передачи имущества, которым
часто пользуются жильцы МЖД, и являющегося принадлежностью этого МЖД не
передать в собственность этих гражданам, может показаться благой: почему бы и
нет: живёшь в доме – владей и всем домом,
с его конструкциями, коммуникациями, территорией.
Тогда, если продолжить такую аналогию
далее, то можно сказать и так: «живешь в
городе (населённом пункте) - владей всем городом с его инфраструктурой, строениями,
территорией, т.е. становись его Собственником)». Так можно продолжать и далее. Но…
Но ведь быть собственником имущества это
не только права (см. выше), но обязанности. Например, содержать, т.е. оплачивать
расходы по поддержанию его надлежащем состоянии и управлять, т.е. уметь
принимать правильные решения и исполнять их для использования, сохранения и
преумножения (хотелось бы) этого имущества.
И здесь невозможно не согласиться с теми,
кто скажет, что всё равно за всё платит сам человек. Это и за содержание своей
частной собственности (это из своего кармана), и за содержание государственной,
и региональной, и муниципальной собственности (в виде налогов, установленных
органами власти, взявшими на себя ответственность за её управление) и, конечно
же, общей домовой собственности.
Это, надеюсь, понятно и с этим,
предполагаю, трудно не согласится.
Итак, частной собственностью управляет сам
собственник, на то у него есть все необходимые и достаточные права и свободы.
Если же собственник приходит к выводу, что лишен необходимых ему (его воля) в
отношении какого-либо имущества прав и свобод
и это его не устраивает, то вынужден избавляться от этого ставшего лишним
имущества.
Как уже было сказано выше государственной,
и региональной, и муниципальной собственностью управляет соответствующий орган
власти. Встаёт вопрос: - кому же управлять общим имуществом МЖД?
Государственные чиновники (разрабатывающие
нормативные акты) вместе с избранниками от народа (не слушаюшими его) взяли, да
и порешили передать управление общим имуществом МЖД собственникам помещений.
Ещё раз следует повторить, что процедура передачи от предыдущего владельца
имущества МЖД к новому не исполнена. Да, были решения собственников помещений
об избрании способов управления имуществом МЖД, да были выборы управляющих
компаний. И договоров передачи о прав собственникам помещений на собственность
МЖД нет, а поэтому и нет их регистрации, а у собственников помещений никаких
документов, подтверждающих наличие у них таких прав тоже нет! Называется -приехали.
Возникает естественный вопрос: почему до
сих пор не сделано по закону?
Попытаемся найти ответ. И начнем с другого
вопроса: а кому это надо? Вроде чего- то делается в ЖКХ. И значит это так
кому-то и нужно. А узаконить, так народ молчит, поскольку законов не изучает.
А если попытаться всё сделать по закону.
Так ведь понадобиться согласие сторон. А что выходит? Попытаемся понять и
обосновать.
Для этого вернёмся к статье 36 ЖК РФ, где
установлено, что общее имущество в МЖД принадлежит Собственникам на праве общей
долевой собственности. Рассмотрим правовые требования понятия общей долевой
собственности. Обратимся к Статье 252. ГК
РФ, которая гласит, что «Имущество, находящееся в долевой собственности, может
быть разделено между ее участниками по соглашению между ними». И здесь же п.2. «Участник
долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества».
А теперь обратимся к Статье 37. ЖК РФ «Собственник
помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Примечание - Отчуждение имущества – это
передача своего имущества другому лицу.
А теперь вспомним, что право на Собственность
это право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью. А когда установлены преграды,
ограничивающие собственнику имущества степени
свободы относительно владения, пользования и распоряжения собственностью она
теряет для него ценность и значит интерес к её управлению.
Хотя в ЖК РФ, вроде бы и неплохо отражены
требования к управлению общим имущество в МЖД, но их надлежащее выполнение, к
сожалению, не в состоянии обеспечить собственниками
жилых помещений. Если собственник не согласен с мнением большинства
собственник, то у него нет права взять свою долю под личное (частное)
управление. Да, надо признать, что и у большинства собственников нет
действенного механизма воздействия на отдельного собственника, не желающего принять к
исполнению решения большинства.
Отстаивать права в суде или, тем хуже устраивать принуждение или самосуд? Это
мало кому по душе.
А пока можно по тем или иным вопросам
проводить опросы жильцов, оформлять протоколы общих собраний (и даже допускается
возможность их проведение в небольших
домах в очной форме). Абсолютное большинство жильцов, как правило, не проявляют
даже слабого интереса к нуждам МЖД, хотя часто возникают конфликты интересов
(чего стоит вопрос с парковками). Даже замена участка трубы в квартире,
относящегося к общему имуществу МЖД, может оказаться трудно разрешимым делом,
если собственник квартиры будет с этим не согласен.
Чтобы выполнялись установленные ЖК РФ
требования по управлению МЖД (Статьи 44-48, или Глава13), т.е. проводились общие
собрания собственников, на них принимались квалифицированные решения,
осуществлялось взаимодействие с управляющими компаниями и органами
государственной власти, осуществлялся мониторинг оказываемых услуг для
надлежащего содержания общего имущества, решения конфликтных ситуаций между
собственниками и иными сторонами необходимы квалифицированные управленческие
кадры и достаточные финансовые ресурсы, которых сегодня люди и не имеют.
А пока ЖК РФ настоятельно обязывает
собственников помещений (а в их числе и бабушек и детей, и людей далёких от
существа проблем) коллегиально принимать
решения по способу управления МЖД, техническим, строительным, экономическим,
юридическим вопросам, избирать Советы МЖД, старших, председателей.
И конечно-же,
есть ещё люди не равнодушные, готовые бесплатно (это, как правило,
пенсионеры) добросовестно отдавать свои
силы на общее дело. Но быть честными, активными и неравнодушными – это прекрасные
и необходимые качества, но, увы, не достаточные. И без необходимых для этого
знаний, ну никак.
Да, конечно, есть исключения из любого
правила, их малая толика, потому что так мир устроен. Это нормальное
распределение.
А пока в управлении МЖД больше показного,
отчётного, бумажного и Жилищный Кодекс РФ по вопросу управления МЖД на сегодня оказался
утопичным, не работающим, не результативным.
Власть в государстве на то и даётся, чтобы
законы в стране были для людей, обеспечивали обществу и каждому человеку
хорошую, справедливую и счастливую жизнь сегодня, а завтра ещё лучше.
Калуга, 25 ноября 2019г
Комментариев нет:
Отправить комментарий