Автор Валерий Щербань, г.Калуга, 5 марта 2019г
Часть первая
Актуальность вопроса. Известно, что большая часть населения развитых стран, к
которым можно отнести и Россию, проживает в городах и не менее девяноста
процентов из них в многоквартирных жилых домах. Это большая часть населения
нашей страны. Эти дома имеют различные сроки постройки и находятся в различных
технических состояниях, и поэтому требуют различные уровни обслуживания, чтобы
выполнять их целевое предназначение – обеспечение безопасного и комфортного
проживания в них граждан.
Современный уровень научно-технического развития сделал Многоквартирный
дом сложным техническим объектом, состоящим из таких инженерных систем, как
электро-, водо-, теплоснабжения, вентиляции, канализации, лифтов,
информационно-коммуникационного обеспечения и охраны, а также строительных
элементов и конструкций.
В процессе эксплуатации любые системы и их элементы
подвержены как естественному, так искусственному старению, а также могут
потребовать определённой модернизации и усовершенствования, что, в свою
очередь, требует квалифицированного обслуживания и своевременного выполнения
ремонта, те есть восстановления утраченных свойств и их улучшения.
Обеспечить выполнение всех этих функций возможно лишь при наличии
достаточного количества необходимых ресурсов и, самое главное, при квалифицированном
управлении всеми процессами. Без топлива – нечем управлять, а без водителя
–автомобили сами пока что не ездят.
Ресурсы. Их перечень, объём и стоимость зависят, прежде
всего, от технического состояния дома на текущий момент, желаний и возможностей
собственников, а также квалификации и аппетитов подрядчиков.
Управление. От квалификации органа, управляющего домом,
зависит его техническое состояние на текущий момент, а значит стоимость ресурсов,
необходимых обеспечения надлежащего состояния дома (выполнение целевого
предназначения).
Вывод тривиален: Чтобы жильцам многоквартирного дома жилось
хорошо (понимай: относительно недорого) и спокойно – дому нужно обеспечить квалифицированное управление!
Часть вторая.
И если говорить точнее, то требуется успешное управление
или, выражаясь экономическим языком, эффективное управление! Напомним, это
когда поставленные цели достигаются минимальными средствами. Для
многоквартирного дома это означает выполнение всех установленных
законодательством норм и требований по техническому и санитарному содержанию
имущества (т.е. архитектурно-строительные элементы и инженерно-технические
системы дома), а также возможных дополнительных (связанных с комфортом) желаний
собственников. И чтобы поддерживать такое состояние при минимизированных затратах
собственников.
Для успешного управления необходимо выполнить два условия: квалификация
и мотивация органа или лица, осуществляющего процесс управления.
Итак, есть имущество и его собственник, который им
управляет.
Следует договориться, что в дальнейшем, говоря об
управлении имуществом, будем подразумевать только успешное управление.
Вот теперь мы подошли к главной проблеме в вопросе
управления многоквартирным домом, которая появляется в связи с разделением
всего имущества многоквартирного дома на две части: первая – это квартиры или
иные помещения, находящиеся в частной собственности и второе – общедомовое
имущество (смотри Жилищный кодекс РФ), как общее долевое имущество. При этом
имеется существенное отличие от долевого имущества, когда собственник имеет
право изъять (или получить) свою долю из общего имущества. И это обстоятельство
играет весьма существенную роль в управлении имуществом. Когда рубашка твоя -
она греет тело, а когда вроде как твоё, но оно в каком-то колхозе, то, вроде
как, и не твоё совсем. Конечно, потребовать-то своё (вроде, как и твоя доля) по
закону может каждый, а вот получит-то он это, только в том случае, если это разрешит
общее собрание собственников, да и то только в том случае, если это не
противоречит ограничениям, установленным законодательством.
Нет, ну конечно, есть высокосознательные, активные, и даже
грамотные граждане. Но ведь согласно нормальному распределению Гауса таких - не
более 5% от общего количества.
Согласно ст.161 ЖК РФ из трёх возможных способов управления
собственники домов по статистике в подавляющем большинстве выбрали управляющие
организации. И это вполне понятно. Но
ведь управляющим организациям собственники домов передают лишь часть функций по
управлению. В основном это техническое обслуживание дома (санитарное содержание
и ремонт) которое должно осуществляться в соответствии с установленными
законодательством правилами и нормами.
А дальше собственники, оплачивающие все необходимые для
этого расходы (т.е. содержащие за свой счёт) должны оценивать полноту и
качество выполненных работ, целевое расходование управляющий организацией их
денег. И, хотя, условно говоря, каждый собственники помещений в доме принимают
участие в заключении договора (одобрении всех условий, перечисленных в нём) с
управляющий организацией к выполнению возложенных на них функций по контрою и
тем более оценке работы управляющий организации дело, по причине указанной
ранее, иметь не хотят.
Более того, даже предложенные ст. 161.1. Советы
многоквартирных домов, как представительные органы всех собственников в домах,
как показывает неумолимая статистика, в большинстве случаев либо не избраны
вовсе, либо существуют только в отчётных бумагах чиновников. И уж тем более, не
осуществляют обозначенные в законе обязанности. А причина всё та же: «А зачем
мне этот ваш колхоз и геморой? Машины у меня нет, зачем мне ваша парковка,
лишний шум, грязь? Крыша течет, лифт не работает, так я живу на первом этаже?
Детская площадка сломалась? Так дети уже выросли. И тому подобное. Почему у
меня должна болеть об этом голова? Почему я должен из своего кармана оплачивать
чьи-то прихоти или желания? Ну, хорошо уж оплачу, коль обязали, но
управлять???»
Нет, ну конечно, есть высокосознательные, активные, и даже
грамотные граждане. Но ведь согласно нормальному распределению Гауса таких не
более 5% от общего количества.
Нет, ну конечно, есть новые дома, элитные и граждане,
которые в состоянии оплачивать содержание своего «скромного» жилища за суммы в
разы превышающие «отмеренные» администрацией тарифы. И за возможность управлять такими
домами «бьются» управляющие компании. Ведь финансовых средств в таких случаях
достаточно не только для того, чтобы содержать квалифицированный обслуживающий персонал. Но, здесь, опять не
стоит забывать про закон распределения Гауса, ну или хотя бы вспомнить закон
Парето 20/80.
Не находя иных, даже просто результативных способов
управления большинством многоквартирных домов, государство начало принимать всё
больше и больше функций по их управлению на свои плечи. Вначале это была
проблема капитальных ремонтов домов, теперь – вывоз и утилизация бытовых
отходов. И, согласно выбранной политики проблемы управления оказались не
решаемыми.
Видимо, всё же, для нашего государства самым
результативным, а возможно и эффективным способом управления большинством многоквартирных
домов может оказатся государственная форма владения и управления общедомовым
имуществом.
Тел. для связи: 8 915 895 23 63
Комментариев нет:
Отправить комментарий