Мы начинаем цикл статей, объединенной одной идеей, как
сделать вопросы ЖКХ понятными для
простого жителя дома.
Как в доме живем.
Сегодня сфера ЖКХ считается одной из проблемных. Но
причина этого не только в неэффективности некоторых управляющих организаций,
низкой компетенции отдельных руководителей ТСЖ, ЖСК, незнании многих аспектов
сложной системы ЖКХ и т. д. Причина еще и в пассивности населения. Менталитет у нас такой сложился после СССР. Человек не
воспринимает дом, как целостный объект, который находится в долевой
собственности у жильцов. Он понимает, что его собственность – это только
квартира. А то, что крыша, подвал, подъезды - это долевая собственность его и
соседей – не воспринимает. Также нет понятия, что за эту долевую собственность несет
ответственность не УК, не ТСЖ, ТСН, а он сам и его соседи. За весь дом! Не
только за квартиру. Если спросить у любого собственника: чья квартира - моя! А
дом чей? Половина скажут – не знаю, а другие – государственный, наверное. Не
удивляйтесь, многие доверчивые бабушки и дедушки до сих пор искренне считают,
что Управляющая компания, которая работает в их доме, особенно если называется
она ЖРЭУ – это государственная
структура! А пойти на собрание и проголосовать за отказ от этой управляющей
компании и создание ТСЖ в своём доме, например, или за другую управляющую
компанию – это же преступление против государства! И ничего, что при этом в
доме подвал постоянно затоплен фекалиями, что крыша течёт, что в подъездах
ремонта не было уже лет 20, что общедомовые нужды по электричеству больше, чем
эти бабушки сами за месяц потребляют, ЖРЭУ – это ж государственное! Значит и
дом весь государственный, это только квартиры мы приватизировали, а дом нет!
Когда
будет у населения понятие, что дом и собственность начинается не в квартире, а
у подъезда, вот тогда у нас будет порядок.
Очень многие жители зачастую жалуются, что за их домом «плохо
следят», но даже в этом случае они не станут приходить на общее собрание, а уж
тем более его инициировать, разбираться в отчетах управляющей компании или
предлагать свои идеи по изменению отношений с УК.
Эффективное общение на очном
собрании собственников. Нужно понимать, что собрания собственников крайне важны, ведь именно здесь
решаются ключевые вопросы о том, создавать ли в своём доме ТСЖ, с какой УК
заключить договор или управлять домом самостоятельно, как распределить
средства, накопленные на текущий и капитальный ремонты, и т. д.
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования;
2) заочного голосования (опросным путем или с
использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);
3) очно-заочного голосования.
Но в реальности очные собрания нередко превращаются в
балаган, где жители соревнуются в громкости своих криков. Чтобы этого не
допустить, совету дома или правлению ТСЖ вместе с его председателем нужно
провести серьезную подготовительную работу.
1.
Установите правила проведения собрания. Запишите четкий регламент собрания, оформите его как
документ (так он будет весомее) и вынесите этот документ на голосование на ближайшем
собрании. В регламенте должно быть указано:
·
очередь, по
которой будут выступать докладчики;
·
кто будет
вести собрание;
·
каковы
временные границы выступлений: например, 20 минут на основной доклад, 5 минут
на реплики содокладчиков и по 2 минуты на ответы на вопросы жильцов;
·
каким
образом будет производиться голосование: поднимать руки, заполнять бюллетени и
т. д.
2. Заранее (не менее чем за 10 календарных дней как
требует того законодательство – п. 4, ст. 45 ЖК РФ, пп. 4 п. 5, ст. 45 ЖК РФ)
познакомьте собственников с сутью вопросов, которые будут обсуждаться на общем
собрании.
Сделайте краткое резюме того, о чем пойдет речь на
собрании в виде протокола заседания, распечатайте его и разложите по почтовым
ящикам или развесьте на информационных досках в подъездах. Люди прочитают,
заинтересуются, и в таком случае наверняка явка на собрании будет выше
необходимого минимума.
3. Грамотно определитесь с местом проведения собрания. Если погода ожидается дождливая и
холодная, не собирайте людей на улице у подъезда: даже те, кто придет на сбор,
постоят пару минут и уйдут домой греться. В вашем доме нет подходящего
помещения, которое могло бы вместить всех? Обратитесь к местным органам власти
(управление по работе с населением), органам правления ТОС или депутатам в
вашем округе – они не должны отказать, тем более что практически в каждом
микрорайоне есть помещения разного назначения, принадлежащие муниципалитету -
Советы ветеранов, досуговые центры, школы искусств и т.д.
А вот в теплый летний день лучше собираться во дворе —
велика вероятность, что к вам присоединятся жильцы, которые идут домой после
работы или с прогулок с детьми. Заинтересовавшись общим сбором, они
остановятся, прислушаются к обсуждению и вряд ли смогут проигнорировать
собрание.
Очное общее собрание с необходимым кворумом –
это золотая мечта. Думаю, меня поймут председатели ТСЖ или домовых советов,
которые проводят их регулярно. Но даже если в доме всего 20 квартир – это
довольно трудновыполнимая задача, а представьте, если в вашем доме 200 квартир,
а бывает по 400 и более квартир. Вы с соседями должны собираться, чтобы принять
общее, согласованное решение по любому поводу, который касается управления
домом. Это реально? В большинстве случаев нет. Собственники жилья даже не могут
принять решение о размере платы за жилищные услуги. Это уже говорит о том, что
они не хотят брать на себя управление МКД. Согласитесь, сегодня такой расклад
просто фантастичен. В семье-то не всегда удается договориться, а тут
собственники двухсот квартир! Да к тому же организовать собрание - задача
невыполнимая. А ведь еще необходимо проконтролировать работу УК. Кто из нас
занимается этим постоянно? Единицы. Большинство предпочитает, чтобы кто-то
думал и решал за них. Поэтому, как показывает практика, наиболее эффективной
формой проведения общего собрания собственников является очно-заочная форма.
Очно-заочная
форма проведения собрания. В данном случае у собственников есть “возможность очного обсуждения
вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на
голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный
срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме.” (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Таким образом, принятие
решений по вопросам повестки дня протокола собрания можно немного “растянуть”,
т.к. на заполнение бюллетеней для голосования может понадобиться несколько
дней, а сколько – зависит от количества квартир в доме, ну и от скорости работы
собственников-членов счётной комиссии.
Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме в виде конференции. Здесь тоже всё предельно прозрачно. В
собрании “принимают участие делегаты, избранные из числа собственников
помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 47.2 настоящего
Кодекса. При принятии решений на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме в виде конференции каждый делегат обладает количеством
голосов, принадлежащих собственникам помещений и машино-мест в многоквартирном
доме, от которых они избраны” (п. 1, 3, ст. 47.4 ЖК РФ). Такая форма собрания
наиболее подходит для домов от 150 квартир и более.
Как видите, наши законотворцы (те, кто создавал ЖК РФ,
и кто вносит в него регулярные изменения) предоставили для нашего с вами
удобства право выбора по формам проведения общих собраний собственников.
Осталось дело за нами, собственники! Не ленитесь, проявляйте инициативу,
проводите или помогайте другим в подготовке и проведении общих собраний.
Подводя итоги, хочется отметить, что существующий в
настоящее время в России уровень зрелости собственников, в том числе и приватизированного
жилья, является недостаточным для успешного реформирования
жилищно-коммунального комплекса, внедрения новых коммунальных технологий.
Давайте попробуем разобраться “откуда ноги растут” у
этой проблемы и как её решать.
В настоящее время основное большинство жильцов
ограничивается оплатой коммунальных платежей. Другие проявляют относительно
низкий уровень доверия к другим жильцам и невысокую степень выраженности
чувства собственности, в том числе на общедомовое имущество в многоквартирном
доме. Третьи выжидают, что когда-нибудь всё-таки придёт государство (в виде
соответствующих государственных учреждений) и возьмёт нас всех под своё крыло и
всё будет как в старые добрые советские времена: за коммуналку будем платить
копейки, а остальное будет датировать государство.
Так и хочется кричать: очнитесь, собственники! Не
будет этого! Нет на это у муниципалитетов денег. У них не нашлось денег даже на
то, чтобы отремонтировать старый жилой фонд перед передачей вам под
приватизацию, а вы хотите от них ежегодные много миллиардные вливания в оплату
услуг ЖКХ.
Ещё отмечается, что жители крупных городов, как
правило, реже участвуют в собраниях по выбору способа управления домом, т.к. у
них проблемы в общении с другими жильцами-соседями, не налаживаются
коммуникации, не доверяют они активистам-управленцам. Они более грамотны и
информированы в нормативно-правовых вопросах, чем жители малых городов, поэтому
стремятся решать вопросы ЖКХ самостоятельно, т.е. отстранившись от всего дома и
в первую очередь через органы государственного контроля и правосудия (жалобы в
гос. жил. инспекцию, прокуратуру и т.д.). Всё это как раз и затрудняет процесс
налаживания совместных инициатив жильцов в сфере управления МКД.
Жители малых городов напротив, чаще
склонны договариваться между собой, формировать и поддерживать так называемые горизонтальные
социальные связи внутри дома между собой. Проявлять солидарность в решении
большинства вопросов, в том числе вопросов по сбору денежных средств для
содержания общедомового имущества и т.д., а это как раз и является важными
аспектами для развития самоуправления. Однако и на их пути встречается существенное
препятствие - социальное неравенство между жильцами МКД.
Так как же решать эту проблему? Для начала собственникам
разных домов, разных микрорайонов, регионов и т.д. нужно объединяться, причем,
не важно, управляете ли вы самостоятельно вашим домом или заключили договор с
УК. Или примкните к уже объединившимся собственникам – создавайте ТСЖ, ТСН в
своём доме, объединяйтесь в Ассоциации ТСЖ вашего города или региона.
Например, в Калуге уже есть действующая Ассоциация ТСЖ
“Комфорт”, в которой каждые 3 недели проходят заседания круглого стола и решаются самые разные вопросы и проблемы, возникающие
при управлении домом. Это и юридические консультации, и консультации
квалифицированных бухгалтеров (для председателей, ведущих бухгалтерию
самостоятельно или для собственников, которые хотят понимать все расчёты и
отчётность, которую предоставляет им УК), и консультации техников-инженеров,
помощь в поисках подрядчиков для выполнения строительных и иного вида работ, помощь
в проведении собраний собственников и т.д. А также опытные председатели ТСЖ,
домовых советов или старшие по дому делятся своими ценнейшими практическими
навыками.
Но всё это будет тщетно, если в
первую очередь собственник не осознает своё право собственности не только на
“коробку” (квартиру), но и на всё остальное имущество многоквартирного дома, не
активируется, не самоорганизуется. Основы самоорганизации знает человек целеустремленный, желающий
стать независимым, добиться уважения, авторитета и материальных благ.
И помните, что управлять пассивными, инертными людьми
гораздо легче.
Подпись –
член Ассоциации ТСЖ “Комфорт”,
Председатель
ТСЖ
Светлана
Фомина
Комментариев нет:
Отправить комментарий