Как в доме живем

Мы начинаем цикл статей, объединенной одной идеей, как сделать вопросы  ЖКХ понятными для простого жителя дома.

Как в доме живем.

Сегодня сфера ЖКХ считается одной из проблемных. Но причина этого не только в неэффективности некоторых управляющих организаций, низкой компетенции отдельных руководителей ТСЖ, ЖСК, незнании многих аспектов сложной системы ЖКХ и т. д. Причина еще и в пассивности населения. Менталитет у нас  такой сложился после СССР. Человек не воспринимает дом, как целостный объект, который находится в долевой собственности у жильцов. Он понимает, что его собственность – это только квартира. А то, что крыша, подвал, подъезды - это долевая собственность его и соседей – не воспринимает. Также нет понятия, что за эту долевую собственность несет ответственность не УК, не ТСЖ, ТСН, а он сам и его соседи. За весь дом! Не только за квартиру. Если спросить у любого собственника: чья квартира - моя! А дом чей? Половина скажут – не знаю, а другие – государственный, наверное. Не удивляйтесь, многие доверчивые бабушки и дедушки до сих пор искренне считают, что Управляющая компания, которая работает в их доме, особенно если называется она ЖРЭУ  – это государственная структура! А пойти на собрание и проголосовать за отказ от этой управляющей компании и создание ТСЖ в своём доме, например, или за другую управляющую компанию – это же преступление против государства! И ничего, что при этом в доме подвал постоянно затоплен фекалиями, что крыша течёт, что в подъездах ремонта не было уже лет 20, что общедомовые нужды по электричеству больше, чем эти бабушки сами за месяц потребляют, ЖРЭУ – это ж государственное! Значит и дом весь государственный, это только квартиры мы приватизировали, а дом нет!

Когда будет у населения понятие, что дом и собственность начинается не в квартире, а у подъезда, вот тогда у нас будет порядок.

Очень многие жители зачастую жалуются, что за их домом «плохо следят», но даже в этом случае они не станут приходить на общее собрание, а уж тем более его инициировать, разбираться в отчетах управляющей компании или предлагать свои идеи по изменению отношений с УК.

Эффективное общение на очном собрании собственников. Нужно понимать, что собрания собственников крайне важны, ведь именно здесь решаются ключевые вопросы о том, создавать ли в своём доме ТСЖ, с какой УК заключить договор или управлять домом самостоятельно, как распределить средства, накопленные на текущий и капитальный ремонты, и т. д.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования;

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Но в реальности очные собрания нередко превращаются в балаган, где жители соревнуются в громкости своих криков. Чтобы этого не допустить, совету дома или правлению ТСЖ вместе с его председателем нужно провести серьезную подготовительную работу.

1. Установите правила проведения собрания. Запишите четкий регламент собрания, оформите его как документ (так он будет весомее) и вынесите этот документ на голосование на ближайшем собрании. В регламенте должно быть указано:

·                очередь, по которой будут выступать докладчики;

·                кто будет вести собрание;

·                каковы временные границы выступлений: например, 20 минут на основной доклад, 5 минут на реплики содокладчиков и по 2 минуты на ответы на вопросы жильцов;

·                каким образом будет производиться голосование: поднимать руки, заполнять бюллетени и т. д.

2. Заранее (не менее чем за 10 календарных дней как требует того законодательство – п. 4, ст. 45 ЖК РФ, пп. 4 п. 5, ст. 45 ЖК РФ) познакомьте собственников с сутью вопросов, которые будут обсуждаться на общем собрании.

Сделайте краткое резюме того, о чем пойдет речь на собрании в виде протокола заседания, распечатайте его и разложите по почтовым ящикам или развесьте на информационных досках в подъездах. Люди прочитают, заинтересуются, и в таком случае наверняка явка на собрании будет выше необходимого минимума.

3. Грамотно определитесь с местом проведения собрания. Если погода ожидается дождливая и холодная, не собирайте людей на улице у подъезда: даже те, кто придет на сбор, постоят пару минут и уйдут домой греться. В вашем доме нет подходящего помещения, которое могло бы вместить всех? Обратитесь к местным органам власти (управление по работе с населением), органам правления ТОС или депутатам в вашем округе – они не должны отказать, тем более что практически в каждом микрорайоне есть помещения разного назначения, принадлежащие муниципалитету - Советы ветеранов, досуговые центры, школы искусств и т.д.

А вот в теплый летний день лучше собираться во дворе — велика вероятность, что к вам присоединятся жильцы, которые идут домой после работы или с прогулок с детьми. Заинтересовавшись общим сбором, они остановятся, прислушаются к обсуждению и вряд ли смогут проигнорировать собрание.

Очное общее собрание с необходимым кворумом – это золотая мечта. Думаю, меня поймут председатели ТСЖ или домовых советов, которые проводят их регулярно. Но даже если в доме всего 20 квартир – это довольно трудновыполнимая задача, а представьте, если в вашем доме 200 квартир, а бывает по 400 и более квартир. Вы с соседями должны собираться, чтобы принять общее, согласованное решение по любому поводу, который касается управления домом. Это реально? В большинстве случаев нет. Собственники жилья даже не могут принять решение о размере платы за жилищные услуги. Это уже говорит о том, что они не хотят брать на себя управление МКД. Согласитесь, сегодня такой расклад просто фантастичен. В семье-то не всегда удается договориться, а тут собственники двухсот квартир! Да к тому же организовать собрание - задача невыполнимая. А ведь еще необходимо проконтролировать работу УК. Кто из нас занимается этим постоянно? Единицы. Большинство предпочитает, чтобы кто-то думал и решал за них. Поэтому, как показывает практика, наиболее эффективной формой проведения общего собрания собственников является очно-заочная форма.

Очно-заочная форма проведения собрания. В данном случае у собственников есть “возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.”  (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Таким образом, принятие решений по вопросам повестки дня протокола собрания можно немного “растянуть”, т.к. на заполнение бюллетеней для голосования может понадобиться несколько дней, а сколько – зависит от количества квартир в доме, ну и от скорости работы собственников-членов счётной комиссии.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в виде конференции. Здесь тоже всё предельно прозрачно. В собрании “принимают участие делегаты, избранные из числа собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 47.2 настоящего Кодекса. При принятии решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в виде конференции каждый делегат обладает количеством голосов, принадлежащих собственникам помещений и машино-мест в многоквартирном доме, от которых они избраны” (п. 1, 3, ст. 47.4 ЖК РФ). Такая форма собрания наиболее подходит для домов от 150 квартир и более.

Как видите, наши законотворцы (те, кто создавал ЖК РФ, и кто вносит в него регулярные изменения) предоставили для нашего с вами удобства право выбора по формам проведения общих собраний собственников. Осталось дело за нами, собственники! Не ленитесь, проявляйте инициативу, проводите или помогайте другим в подготовке и проведении общих собраний.

Подводя итоги, хочется отметить, что существующий в настоящее время в России уровень зрелости собственников, в том числе и приватизированного жилья, является недостаточным для успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса, внедрения новых коммунальных технологий.

Давайте попробуем разобраться “откуда ноги растут” у этой проблемы и как её решать.

В настоящее время основное большинство жильцов ограничивается оплатой коммунальных платежей. Другие проявляют относительно низкий уровень доверия к другим жильцам и невысокую степень выраженности чувства собственности, в том числе на общедомовое имущество в многоквартирном доме. Третьи выжидают, что когда-нибудь всё-таки придёт государство (в виде соответствующих государственных учреждений) и возьмёт нас всех под своё крыло и всё будет как в старые добрые советские времена: за коммуналку будем платить копейки, а остальное будет датировать государство.

Так и хочется кричать: очнитесь, собственники! Не будет этого! Нет на это у муниципалитетов денег. У них не нашлось денег даже на то, чтобы отремонтировать старый жилой фонд перед передачей вам под приватизацию, а вы хотите от них ежегодные много миллиардные вливания в оплату услуг ЖКХ.

Ещё отмечается, что жители крупных городов, как правило, реже участвуют в собраниях по выбору способа управления домом, т.к. у них проблемы в общении с другими жильцами-соседями, не налаживаются коммуникации, не доверяют они активистам-управленцам. Они более грамотны и информированы в нормативно-правовых вопросах, чем жители малых городов, поэтому стремятся решать вопросы ЖКХ самостоятельно, т.е. отстранившись от всего дома и в первую очередь через органы государственного контроля и правосудия (жалобы в гос. жил. инспекцию, прокуратуру и т.д.). Всё это как раз и затрудняет процесс налаживания совместных инициатив жильцов в сфере управления МКД.

Жители малых городов напротив, чаще склонны договариваться между собой, формировать и поддерживать так называемые горизонтальные социальные связи внутри  дома между собой. Проявлять солидарность в решении большинства вопросов, в том числе вопросов по сбору денежных средств для содержания общедомового имущества и т.д., а это как раз и является важными аспектами для развития самоуправления. Однако и на их пути встречается существенное препятствие - социальное неравенство между жильцами МКД.

Так как же решать эту проблему? Для начала собственникам разных домов, разных микрорайонов, регионов и т.д. нужно объединяться, причем, не важно, управляете ли вы самостоятельно вашим домом или заключили договор с УК. Или примкните к уже объединившимся собственникам – создавайте ТСЖ, ТСН в своём доме, объединяйтесь в Ассоциации ТСЖ вашего города или региона.

Например, в Калуге уже есть действующая Ассоциация ТСЖ “Комфорт”, в которой каждые 3 недели проходят заседания круглого стола и решаются  самые разные вопросы и проблемы, возникающие при управлении домом. Это и юридические консультации, и консультации квалифицированных бухгалтеров (для председателей, ведущих бухгалтерию самостоятельно или для собственников, которые хотят понимать все расчёты и отчётность, которую предоставляет им УК), и консультации техников-инженеров, помощь в поисках подрядчиков для выполнения строительных и иного вида работ, помощь в проведении собраний собственников и т.д. А также опытные председатели ТСЖ, домовых советов или старшие по дому делятся своими ценнейшими практическими навыками.

Но всё это будет тщетно, если в первую очередь собственник не осознает своё право собственности не только на “коробку” (квартиру), но и на всё остальное имущество многоквартирного дома, не активируется, не самоорганизуется. Основы самоорганизации  знает человек целеустремленный, желающий стать независимым, добиться уважения, авторитета и материальных благ.

И помните, что управлять пассивными, инертными людьми гораздо легче.

Подпись – член Ассоциации ТСЖ “Комфорт”,

Председатель ТСЖ

Светлана Фомина