Особое мнение

КАК ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ И ДОЛЖНО ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Автор В.Д. Щербань

Цель настоящей статьи – понять, как осуществляется и должно осуществляться управление общим имуществом многоквартирного дома (далее применено сокращение МКД).

Известно, большая часть населения России проживает в городах и более девяноста процентов из них проживает в МКД. Каждый, кто относится к этой категории граждан, понимает, сколько разных проблем постоянно возникает по вопросам качества содержания этого имущества, поэтому данный вопрос ещё долгое время не будет терять своей актуальности.

Чтобы лучше понять смысл рассматриваемой  в этой статье проблемы сделаем небольшой экскурс в её историю.

В начале девяностых годов Россию перевели на рельсы капиталистических отношений. Вместо государственной собственности приоритет был отдан частной. Началась повальная приватизация. Тот, кто стоял ближе к «кормушке» приватизировал банки, заводы, порты, здания и прочие дорогостоящие объекты. Чтобы изобразить социальную справедливость, остальным гражданам было позволено приватизировать свое жильё. Право распоряжения квартирой, то есть возможностью её продать, передать и прочее настолько польстило людям, что все поголовно кинулись приватизировать своё жильё. Людей не останавливало даже то обстоятельство, что их МКД очень давно построен и имеет целый букет проблем, связанных с его физическим износом. Но законы то мы знаем плохо, поэтому никто и не обратил внимания на то, что приватизируемый объект должен быть капитально отремонтирован его предыдущим собственником. Только, после почти десяти лет после начала тотальной приватизации населением своего жилья, государство выпустило закон, призванный регулировать отношения в жилищной сфере. Это был Жилищный кодекс Российской Федерации. Из него (р.1.ст.36.) люди узнали, что им кроме их приватизированных квартир в МКД принадлежит ещё и крыша, подъезды, коммуникации этого дома и даже земельный участок вокруг него. Всё это общее имущество всех собственников помещений МКД. Казалось бы, надо радоваться прибавлению к своему имуществу.

Только, получив право решать судьбу своего МКД,  собственники помещений стали обязаны нести ответственность за его состояние. То есть вначале приватизировали жилые помещения, а потом в нагрузку получили общедомовое имущество. Но самое интересное заключается в том, что возраст многих МКД на ту пору уже составлял уже не один десяток лет и требовал проведения капитального ремонта. По некоторым оценкам, затраты на его проведение составляли не менее трёх триллионов рублей. Стало понятно, что государство свой народ в очередной раз просто обмануло. Подставляй народ шею и принимай ярмо.

И вопрос с проведением капитальных ремонтов МКД не решался более пятнадцати лет. Да разве могли его решить сами собственники помещений?

Результат  говорит сам за себя. Видимо, некоторые чиновники оценили, к какой катастрофе может привести такое управление МКД, поэтому были приняты спешные меры по «латанию дыр». И 21 июля 2007 года вышел  закон  о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства N 185-ФЗ, согласно которому из государственного бюджета на пять лет было выделено двести пятьдесят миллиардов рублей «на предоставление финансовой поддержки на проведение капитального ремонта МКД, переселение граждан из аварийного жилищного фонда».

Насколько разумно они были израсходованы это отдельная история. Но главное работы по ремонту жилищного фонда были начаты.

Понимая, что, организовывать и производить  капитальный ремонт общего имущества собственники МКД не готовы, да и не могут, государство решило взять решение этого вопроса в свои руки. Поэтому 25 декабря 2012 года в ЖК РФ был введён новый раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в МКД», согласно которому вся ответственность за его исполнение возлагалась на Фонды, создание и содействие которым было поручено региональным органам власти. Поэтому теперь можно вполне надеется, что вопрос проведения капитального ремонта хоть как-то будет решаться.

А вот вопросы по управлению МКД более мелкого масштаба, такие как обслуживание и текущий ремонт общего имущества, по-прежнему, «оставлены»  за собственниками помещений МКД.

И по этим вопросам в свете тех требований, которые заложены в ЖК РФ, сегодня также возникает немало проблем. Но прежде, чем начать о них говорить, памятуя о цели данной статьи, приведём основу своих рассуждений, которая строится на следующих аксиомах:

а) результатом успешного управления является достижение поставленной  цели;

б) успешное осуществление любой деятельности зависит от компетенции и навыков её исполнителей, их мотивации и наличия необходимых ресурсов;

в) основная цель собственников МКД – безопасное и комфортное проживание в МКД в течение периода времени, максимально возможной продолжительности;

г) основная задача собственников МКД – минимизация затрат на владение (приобретение и дальнейшее содержание) своими жилыми помещениями.

Итак, в разделе 2 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что: «Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД». Каким образом? Отвечаем.

Поскольку согласно р.1.ст.39  ЖК РФ «собственникам помещений в МКД общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности», то «органом управления»  согласно р.1. ст.44 ЖК РФ «является общее собрание собственников помещений этого МКД», которое  собственники  согласно р.1. ст.45 ЖК РФ «обязаны ежегодно проводить».

Требования к процедуре проведения общего собрания, надо признать, достаточно непросты, но их необходимо строго и четко исполнять. Недаром они изложены даже в нескольких статьях кодекса: 44, 44.1, 45, 46, 47, 47.1, 48.

Помятуя сложность требования к процедуре проведения общего собрания, по каждому возникшему вопросу его собирать сложно. Но, самое главное, возникает вопрос: «А кто его должен инициировать, организовывать и проводить?» Ответ: согласно р.5. ст.161_1 ЖК РФ совет МКД:

«1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД».

Согласно этой же статье «собственники обязаны на своем общем собрании избрать совет МКД».

Наличие совета собственников в МКД, совета активно действующего, а не существующего только формально, «на бумаге», несомненно, показывает отношение  собственников к судьбе общего имущества МКД.

Но, вот этот вопрос весьма интересный.

Посмотрим, как же обстоят дела, например, в Калуге. В городской газете «Калужская неделя» за 7 декабря 2017 года в статье «Главная задача – воспитывать настоящего собственника жилфонда приведены такие интересные данные. Цитируем: «По информации регионального координатора проекта «Уравдом» Руслана Маилова, в текущем году партийный проект активизировал работу по реализации нормы статьи 161.1 ЖК РФ, предусматривающей обязательное создание в МКД исполнительного органа управления -  совета МКД. Результаты мониторинга показали, что советы созданы в 4024 домах, что составляет 48% !!! их общего количества».

Ну, если даже ценой «активизации партийного проекта!»  удалось достичь только 48%, значит на самом деле работающих советов, то есть советов, которые активно и полностью выполняют свои обязанности, ещё меньше. И ведь это действительно так. Тогда что же получается?

А получается то, что статья 161_1, а с ней и статьи 44-48,161 ЖК РФ  в большинстве МКД «не работают».

И это означает, что не работает вся система управления МКД.

 Но, почему? В чем причина? Попытаемся понять и дать ответ.

Сразу выдвинем смелое предположение, что причина кроется в самой сути отношения большинства жильцов МКД к своей общедолевой собственности, коим является общедомовое имущество. Это касается даже тех случаев, когда люди приобрели жильё в новом доме, и где они заплатили свои «кровные» денежки за общедомовое имущество.

Нельзя не согласиться с тем, что даже в собственной квартире не у каждого всё в полном порядке. А что же тогда говорить об общем имуществе в МКД. Как правило, такое отношение носит характер потребительский. Что означает: «Когда мне что-то надо из общедомового имущества – это моё, а когда не надо, то это же не моё, общее». Приведём только пару небольших примеров. Типовое рассуждение: «У меня в квартире должно быть тепло, а что там, в соседнем подъезде меня мало волнует».  Или: «мне мой автомобиль удобно парковать возле дома, а то, что я и другие авто при этом ездят под окном соседа, доставляя ему беспокойство, так извините, – это издержки урбанизации». И таких примеров можно привести сколько угодно.

Управлять общим имуществом МКД, конечно, необходимо. Нужно только найти правильные ответы на вопросы. Кто всё же это должен делать. Ну, прежде всего, это должно быть лицо заинтересованное. Но, здесь сразу возникает парадокс: собственники помещений МКД заинтересованы в том, чтобы общее имуществом МКД находилось в хорошем состоянии, а управлять этим процессом не хотят. Нет, ну конечно, есть активные собственники, желающие и возможно умеющие управлять своим МКД. Но количество их невелико. О чем свидетельствуют данные о действующих советах МКД. То есть, это скорее исключения. И для тех МКД, где  собственники желают управлять своим МКД – никаких преград. Все требования достаточно подробно изложены в действующем законодательстве. Для них никаких препятствий не существует.

Но, закон всё же, должен «работать» для всех граждан, и для большей его части тем более.

Каким же образом можно улучшить управление общедомовым имуществом МКД?

Может быть, ответ не так уж и сложен? Ведь есть же муниципальное, государственное имущество: леса, дороги, здания. Собственниками и пользователями этого имущества являются жители населённых пунктов, граждане государства. Но вот только управляют этим имуществом специальные структуры, профессиональные специалисты.

И как мы помним, основным условием успешного осуществления деятельности является компетенция и навыки её исполнителей.

А теперь давайте ответим на вопрос: а простые жители владеют ли всеми необходимыми знаниями и навыками для управления таким сложным техническим объектом, к которым относится МКД. А именно этого то и требует от них действующее жилищное законодательство.

Может быть, уже пора задуматься над тем, что, если закон «не работает», то  следует установить тому причину и найти грамотное решение, чтобы её устранить.

Калуга, 15.12.17г