Что творят в Обнинске

Ваши обращения по вопросу проведений внеочередных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах: №№ 39, 57, 61 по ул. Гагарина, № 48 по пр. Маркса, № 154 по пр. Ленина в городе Обнинске, Калужской области (март-апрель 2017 года) рассмотрены государственной жилищной инспекцией Калужской области, сообщаю следующее.

На основании Приказа от 05.06.2017г. № 3108 в отношении ООО УК «Чип» была назначена внеплановая документарная проверка.

В ответ на запрос Исх.№ Е-5466-17; Е-5794-17 от 08.06.2017 в адрес инспекции поступили все запрашиваемые документы в установленный срок.

В ходе проведения проверки представленных документов, установлено:

1.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 48 по проспекту Маркса в г. Обнинске проходило в форме заочного голосования в период с 29 марта 2017 года по 30 марта 2017 года, о чем составлен Протокол № М48/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 марта 2017 года.

Сообщения о проведении в форме заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 48 по проспекту Маркса в г. Обнинске, в период е 29 марта 2017 года по 30 марта 2017 года, были размещены 19 марта 2017 года, в установленных решением собственников и договором управления многоквартирным домом, местах извещения (доски объявлений у каждого подъезда многоквартирного дома), о чем составлен соответствующий Акт, с приложением фотографий.

Согласно Протоколу № М48/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 марта 2017 года, общая площадь помещений собственников в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании составляет 64,39 % (2 540,8 кв. м.) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (3 946,2 кв.м.).

В нарушение подпункта в) пункта 11 и пункта 13 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, в протоколе отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании.

При исследовании копий решений собственников помещений в многоквартирном доме было установлено, что в решениях собственников квартир №№ 2, 6, 10, 16. 24, 25, 26, 28, 30, 35, 44, 47, 56, общая площадь помещений - 573,4 кв.м., были исправлены даты голосования. Также квартира № 57 (48, 3 кв.м.) находится в долевой собственности по ‘Л доли у каждого собственника, но в каждом решении стоит подпись одного собственника.

Таким образом, решения собственников данных помещений не могли быть приняты к подсчету голосов, что влияет на наличие кворума - менее 50 % голосов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского Кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

2.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 39 по ул. Гагарина в г. Обнинске проходило в форме очно-заочного голосования: очное голосование проводилось 14 апреля 2017 года, заочное голосование проводилось в период с 14 апреля 2017 года по 26 апреля 2017 года, о чем составлен Протокол № Г39/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27 апреля 2017 года.

Сообщения о проведении в форме очно-заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 39 по ул. Гагарина в г. Обнинске, в период с 14 апреля 2017 года по 26 апреля 2017 года, были размещены 04 апреля 2017 года, в установленных решением собственников и договором управления многоквартирным домом, местах извещения (первых этажах подъездов, входных дверях, досках объявлений, информационных стендах), о чем составлен соответствующий Акт, с приложением фотографий.

Согласно Протоколу № Г39/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 27 апреля 2017 года, общая площадь помещений собственников в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании составляет 54,22 % (2 435,6 кв.м.) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (4 492,2 кв.м.).

В нарушение подпункта в) пункта 11 и пункта 13 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, в протоколе отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании.

При     исследовании копий решений    собственников помещений

в многоквартирном доме было установлено, что в решениях собственников квартир №№ 44, 45, 59, 64, 74, 75, 87, 90, общая площадь помещений - 382,9 кв.м., были исправлены даты голосования.

Таким образом, решения собственников данных помещений не могли быть приняты к подсчету голосов, что влияет на наличие кворума - менее 50 % голосов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского Кодекса Российской Федерации      решение собрания ничтожно в случае, если оно принято

при отсутствии необходимого кворума.

3.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 154 по ул. Ленина в г. Обнинске проходило в форме очно-заочного голосования: очное голосование проводилось 15 апреля 2017 года, заочное голосование проводилось в период с 15 апреля 2017 года по 26 апреля 2017 года, о чем составлен Протокол № Л154/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26 апреля 2017 года.

Сообщения о проведении в форме очно-заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 154 по ул. Ленина в г. Обнинске, в период с 15 апреля 2017 года по 26 апреля 2017 года, были размещены 05 апреля 2017 года, в установленных решением собственников и договором управления многоквартирным домом, местах извещения (первых этажах подъездов, входных дверях, досках объявлений, информационных стендах), о чем составлен соответствующий Акт, с приложением фотографий.

Согласно Протоколу № Л154/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 26 апреля 2017 года, общая площадь помещений собственников в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании составляет 59, 6 % (3 534,5 кв.м.) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (5 928,4 кв.м.).

В нарушение подпункта в) пункта 11 и пункта 13 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, в протоколе отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании.

При исследовании копий решений собственников помещений в многоквартирном доме было установлено, что в решениях собственников квартир №№ 47, 53, 64 были исправлены даты голосования.

Таким образом, решения собственников данных помещений не могли быть приняты к подсчету голосов, но кворум на собрании имелся, собрание правомочно.

4.   Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 61 по ул. Гагарина в г. Обнинске проходило в форме очно-заочного голосования: очное голосование проводилось 08 апреля 2017 года, заочное голосование проводилось в период с 08 апреля 2017 года по 28 апреля 2017 года, о чем составлен Протокол № Гб 1/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 28 апреля 2017 года.

Сообщения о проведении в форме очно-заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 61 по ул. Гагарина в г. Обнинске, в период с 08 апреля 2017 года по 28 апреля 2017 года, были размещены 17 марта 2017 года, в установленных решением собственников и договором управления многоквартирным домом, местах извещения (первых этажах подъездов, входных дверях, досках объявлений, информационных стендах), о чем составлен соответствующий Акт, с приложением фотографий.

Согласно Протоколу № Гб 1/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 28 апреля 2017 года, общая площадь помещений собственников в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании составляет 55, 8 % (1 620, 5 кв.м.) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (2 921, 2 кв.м.).

В нарушение подпункта в) пункта 11 и пункта 13 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, в протоколе отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании.

5.  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 57 по ул. Гагарина в г. Обнинске проходило в форме заочного голосования, которое проводилось в период с 27 марта 2017 года по 30 марта 2017 года, о чем составлен Протокол № Г57/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 марта 2017 года.

Сообщения о проведении в форме очно-заочного голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 57 по ул. Гагарина в г. Обнинске, в период с 27 марта 2017 года по 30 марта 2017 года, были размещены 17 марта 2017 года, в установленных решением собственников и пунктом 6.4 договора управления многоквартирным домом, местах извещения (первых этажах подъездов, входных дверях, досках объявлений, информационных стендах), о чем составлен соответствующий Акт, с приложением фотографий.

Согласно Протоколу № Г57/1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 30 марта 2017 года, общая площадь помещений собственников в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании составляет 70,8% (3 173, 1 кв.м.) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (4 482 кв.м.).

В нарушение подпункта в) пункта 11 и пункта 13 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, в протоколе отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании.

При исследовании копий решений собственников помещений в многоквартирном доме было установлено, что в решениях собственников квартир №№ 25, 60, 62, 79 были исправлены даты голосования.

Таким образом, решения собственников данных помещений не могли быть приняты к подсчету голосов, но кворум на собрании имелся, собрание правомочно.

Дополнительно разъясняю, согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Пунктом 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Признание протоколов общего собрания собственников нелегитимными относится к исключительной компетенции судебных органов, следовательно, до тех пор пока такое решение судом не принято они являются официальными

документами и решения, принятые собственниками помещений в многоквартирном доме, являются обязательными к исполнению.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Обращаю Ваше внимание, в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11 также указано, что анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Таким образом, для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом. Данное решение должно повлечь расторжение договора с управляющей компанией. Расторжение договора с прежней управляющей компанией должно быть оговорено в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также на этом собрании следует утвердить текст договора с новой управляющей компанией.