КАК ПРАВИЛЬНО ОЦЕНИТЬ ХОРОШО ЛИ УПРАВЛЯЕТСЯ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

г. Калуга 18.03.17г.                                                                 Автор В.Д. Щербань

В том, что за многоквартирным домом нужен уход, объяснять нет никакой необходимости. И вопрос, достаточно ли хорошо он выполняется,  интересует, прежде всего, собственников помещений этого дома, ибо именно они, согласно действующему законодательству, несут полную ответственность за состояние своего дома. Собственники могут самостоятельно ухаживать  за ним, либо привлечь для этого исполнителей со стороны. В большинстве случаев в качестве исполнителей выступают специализированные организации, под названием управляющие компании.

Но основным или ключевым остаётся один вопрос,  хорошо ли ухожен многоквартирный дом, то есть  хорошо ли он управляется,  какую можно дать объективную оценку достигнутым результатам этого сложного процесса деятельности на определённый момент времени.

Например. Можно видеть такие примеры, когда летом на придомовой территории красиво оформлены цветочные клумбы, чисто на тротуаре, автомобили жильцов не стоят на газоне, да и в подъездах, чистые лестничные площадки, цветы на подоконниках, исправно работают лифты. Первое, внешнее впечатление о доме, несомненно, хорошее. Но ведь есть такие требования к содержанию дома, о которых большинство жителей даже никогда не слышала. Ну, к примеру, эффективно ли расходуются энергоресурсы, используемые для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества этого дома? Или, чуть проще – насколько полно соответствует состояние конструктивных элементов здания или его инженерных систем требованиям санитарных и строительных норм и правил.

            Совершенно ясно, что на вопросы подобного рода может ответить только специалист. Так или иначе, все эти вопросы связаны с техническим состоянием многоквартирного дома, а значит должны найти отражение в комплексной оценке состояния многоквартирного дома и, которая напрямую отражает качество управления этим многоквартирным домом.

                  На первый взгляд может показаться, что нет необходимости в проведении детальной и комплексной оценки, ведь многим людям, даже не являющимся специалистами, хорошо понятна общая картина. Но, вряд ли можно не согласиться, что для планирования ремонтно-восстановительных работ старого жилого фонда и даже перспектив строительства нового жилья такие данные будут просто необходимы.

                  Поэтому в получении такой объективной картины состояния жилого фонда должны быть заинтересованы, прежде всего, различные структуры власти, а также управляющие организации и многие простые граждане.

В настоящее время в жилищном законодательстве России достаточно полно установлены правила выполнения работ по управлению многоквартирными домами, направленные на обеспечение безопасного и комфортного проживания граждан и долговечности зданий. Есть для этого и достаточная база санитарных и строительных норм. Но вот оценки выполнения всех установленных требований в жилищно-коммунальном хозяйстве никто не проводит.

В системе управления качеством это называется предоставлением доказательств соответствия результатов деятельности установленным требованиям.

Сегодня России такой стандарт пока не разработан.  

Конечно, можно было бы проводить оценку управления многоквартирным домом  на соответствие требованиям международных стандартов ИСО 9000. И это было бы неплохо для обучения и совершенствования методов управления, но, к сожалению, для многих эти требования могут оказаться слишком высокими и не понятными.

Поэтому руководители некоторых структур власти, видимо неформально заинтересованные в глубоком понимании и оценки ситуации в сфере ЖКХ своих регионов, делают попытки в этом направлении. Вот, например, в 2009 году Глава  администрации  муниципального образования «Ульяновский район» утвердил критерии оценки эффективности работы  организаций, управляющих  многоквартирными  домами на территории района. Несколько глубже и шире подошли к оценке эффективности работы организаций, управляющих многоквартирными домами, в городе Мценске.

Как и любая серьёзная работа, сертификация деятельности по управлению  многоквартирными  домами требует достаточных ресурсов и поэтому естественно встаёт вопрос о том, кому нести эту дополнительную нагрузку. И в первую очередь, внимание может быть обращено к управляющим компаниям, которые резонно заметят, что не успели они «опомнится» от возложенной обязанности лицензирования деятельности по оказанию жилищно-коммунальных услуг, как кто-то предлагает им новое обременение.

В качестве лишь небольшого пояснения, следует отметить, что лицензия это право дающее компании даваемое ей на проведение заявленного вида деятельности, которое должно быть подтверждено способностью этой компании к её выполнению. И, как показывает практика, всё действующие управляющие компании такие лицензии имеют. А количество жалоб жильцов многоквартирных  домов на плохое обслуживание, как и проблем, меньше  не становиться.

По мнению руководителя государственной жилищной инспекции Воронежской области Крештеля В.В.: «Создание экономически сильных компаний с долей участия государства и муниципалитетов способствовало бы оживлению конкуренции на рынке, стимулировало формирование более благоприятных условий для исполнения законодательства…»

С таким мнением трудно не согласится, ибо, чем крупнее предприятие, тем большими ресурсами и возможностями оно обладает и естественно может позволить себе подтвердить высокое качество выполняемых работ, соответствующих требованиям стандарта качества.

Соответствующие структуры региональных органов власти вполне могли бы разработать и утвердить стандарты качества деятельности по управлению многоквартирными домами, а также установить требования и осуществлять надзор за деятельностью организаций, осуществляющих мониторинг и оценку результатов работы управляющих  многоквартирными домами компаний.

            Подобные инициативы, несомненно, позволили бы жителям получить наиболее полную информацию, квалифицированную оценку о выполнении исполнителями услуги по управлению домом, увидеть и сравнить успехи и неудачи других управляющих организации, работающих в их городе, получить реальную возможность выбрать для себя на рынке управляющих организации наиболее достойную.

Более того, возможно разработать более упрощенную методику, позволяющую на непрофессиональном уровне, то есть самим собственникам дать первичную оценку о работе управляющей их домом организации.

Так или иначе, квалифицированная оценка о  состоянии управления многоквартирными домами важна для всех сторон так, или иначе причастных к этому непростому процессу.