ОБ УПРАВЛЕНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И СПРАВЕДЛИВОСТИ

Автор: член домового Совета, бывший Управдом В.Д. Щербань

г.Калуга                                                             23 ноября 2016г.                   

Сегодня в России собственники помещений многоквартирного дома обязаны содержать и управлять общим имуществом дома: крышей, лестничным площадками, коммуникациями, придомовой территорией. Жилищным Кодексом Российской Федерации установлено, что финансовое содержание общего имущества исчисляется строго пропорционально площади жилых помещений, которыми владеет собственник. Тарифы устанавливаются местными органами власти. Умножив величину тарифа на площадь жилых помещений, получим сумму, которая будет в  квитанции на оплату услуг для собственника. Такой подход к расчёту содержания общего имущества удобен, потому что прост, потому что площадь жилых помещений во времени не меняется.

Но при этом, как минимум, половина собственников многоквартирного дома находят такую формулу расчёта не совсем справедливой, потому что пользуются собственники этим общим имуществом по-разному – кто-то больше, а кто-то меньше, но это не как не связано с площадью жилых помещений, принадлежащих собственнику.

Приведу наиболее характерный пример. Собственники,  имеющие личный автомобиль, часто используют двор у дома для ночной, а то и для дневной стоянки. И количество таких собственников составляет, в среднем, немногим менее половины от всех собственников дома. При проведении уборки придомовой территории такие парковки создают дополнительные неудобства, увеличивая трудоёмкость и продолжительность работ. При этом собственники, паркующие свои авто во дворе своего дома, фактически пользуются этой территорией, являющейся частью общего имущества в большей степени, нежели остальные собственники этого дома. Не говоря уже о том, что они при этом создают дискомфорт и не только для жителей нижних этажей. Это и дополнительный шум от работы автомобилей, и дополнительное загрязнение, и использование значительных площадей, и увеличение опасности для пешеходов, и, наконец, просто увеличение разрушающего воздействия на асфальтовое покрытие тротуаров.

 И подобных примеров можно привести еще.

Разнообразие жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), их качество и стоимость заставляет многих жильцов относиться к ним рачительнее, экономнее. И уж, конечно, никому не хочется оплачивать услуги за содержание общего имущества многоквартирного дома больше кого-то или, тем более, за кого-то. Люди всегда нуждаются в справедливости. Но возникает вопрос, а возможно ли сегодня применение оплаты человеком только за той услуги, которую он получил, то есть принципа дифференцированной оплаты. Ответ и может и должен быть положительным. Так чего же не хватает внедрения этого принципа. Ответ достаточно прост. Необходима не дорогая, но эффективная система контроля и учёта, потреблённых конкретным жильцом, жилищно-коммунальных услуг. Задача, на первый взгляд, может показаться непростой. Но, для современного уровня развития техники и электроники вполне разрешимая. Люди уже давно научились эффективно управлять гораздо более сложными техническими системами. Здесь достаточно вспомнить достижения хотя бы в области самолётостроения. Но, если научится использовать, даже не самые высокие, технологии в жилищно-коммунальном хозяйстве вполне возможно создание такой системы контроля и учёта. И в этом ничего нового и удивительного нет. Система наблюдения (в том числе видео) и регистрации событий состоит из датчиков и регистрирующего устройства, обрабатывающего сигналы, полученные от этих датчиков. Такие датчики (даже для видеонаблюдения) сегодня достаточно широко используются в производственных системах. Они постоянно совершенствуются, доступны по стоимости и несложны в обслуживании. А возможности компьютерной техники и программного обеспечения для выполнения функций регистрации и даже проведения сравнения и анализа вполне достаточны для нужд ЖКХ.

Сегодня уже имеются зачатки таких систем. Например, у каждого жильца имеется ключ от домофона, и уже немало установлено домофонов с камерами видеонаблюдения. Есть дома, где автовладельцев имеются брелоки для управления автоматическими воротами при въезде на территорию дома. В домах установлены датчики, фиксирующие движения человека в подъезде, системы видеонаблюдения за территорией дома. Наконец, в домах имеются счетчики, измеряющие расходы любых энергоносителей. И эти системы уже давно успешно работают и никого не удивляют.

Для осуществления принципа справедливой дифференцированной оплаты за пользование общим имуществом необходима система, позволяющая персонифицировать пользователя и объём, полученной им услуги от пользования общим имуществом. У каждого жильца должен быть персональный ключ, предоставляющий доступ к той, или услуге. К примеру, открытия автоматических ворот. Потребление остальных услуг может фиксироваться счётчиками и прочими датчиками. Результаты автоматически обрабатываются и используются для начисления ежемесячных платежей. Стоимость такой системы и установки её в доме зависит от объёма и качество обрабатываемой информации.  Собственниками дома определяется необходимость и финансовые возможности установки такой системы в их доме.

Однако, существующее жилищное законодательство не дает собственникам многоквартирного дома права принимать решение о применении дифференцированной оплаты за пользование общим имуществом. И это сегодня является основным тормозом в решении многих вопросов по эффективному управлению общим имуществом дома.

Остаётся надеется, что государство не только поможет решить эту проблему, но и окажет необходимую помощь и поддержку в разработке таких систем контроля и учёта потребления ЖКУ для жителей многоквартирных домов.