г.Калуга, 15 марта 2016г Щербань В.Д.
«Моё дело сказать правду, а не заставлять верить в неё.»
Жан Жак Руссо, французский писатель, мыслитель восемнадцатого века.
«Жить – хорошо, а хорошо жить – ещё лучше». – «Эх, знать бы только как?»
Ну, что ж, давайте попробуем узнать, хотя бы то, как улучшить жизнь людей в многоквартирных домах. Прежде всего, рассматривая многоквартирный дом как имущество, принадлежащее гражданам, которым необходимо им управлять.
Ибо, как говорят умные люди, если имуществом плохо управлять, то можно его полностью лишиться.
Итак, основные вопросы, на которые и попытаемся найти ответы – как правильно управлять многоквартирным домом (далее МД), кто и как это должен делать.
Чтобы в этом разобраться и понять, никак не обойтись без некоторых знаний теории. Хотя бы вкратце. С неё и начнём.
Итак, управление любым объектом, будь то автомобиль, фирма или дом, это процесс, взаимосвязанных непрерывных действий (функций) по формированию и использованию управленческих ресурсов для достижения целей.
Выполнение функций управления требует определенных затрат времени и сил, в результате которых управляемый объект приводится в заданное или желаемое состояние. Это и составляет основное содержание понятия процесса управления.
По определению основателя классической школы управления Анри Файоля, управлять – значит предвидеть, организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.
Рассмотрим основные этапы процесса управления.
Определение или установление Цели управления является исходным (первым) этапом процесса управления. Любая цель характеризуется определёнными плановыми (или нормативными) показателями.
Ситуация постоянно контролируется и оцениваются величины текущих показателей действующей системы относительно показателей установленных (плановых). Это второй этап процесса управления.
Отклонения текущих показателей, которые могут возникать в определенные моменты времени, называются проблемами. Определение размеров проблемы, причины её возникновения и степени её влияния на достижение цели - третий этап управления.
Принятие управленческого решения и выполнение определённых (корректирующих) действий, позволяющих разрешить противоречия или устранить отклонения текущих показателей (проблемы), а также причины их возникновения - является четвертым этапом управления.
А теперь проследим эти четыре этапа в управлении МД.
Итак, цели управления МД установлены в статье 161. Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), где сказано, что «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
благоприятные и безопасные условия проживания граждан,
надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
решение вопросов пользования указанным имуществом, а также
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.»
В этой же статье указано, что «Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МД.» И поэтому:
1) постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда для обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
2) постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в МД», которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МД.
В п.12. Правил N 491 установлено, что «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления МД».
И согласно п.2 статьи 161 «Собственники помещений в МД обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в МД,
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Но поскольку согласно требованию п. 1_1. ЖК РФ «Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме», то становится понятным, что выполнять такую работу в состоянии только профессионалы, каковыми, как правило, и являются специализированные организации, управляющие МД под названием «управляющие компании МД (далее УК)».
Поэтому для осуществления деятельности по управлению МД всеми лицами и организациями, принявших на себя обязательства по предоставлению жителям МД таких услуг, Правительство РФ постановлением от 15 мая 2013г. N 416 утвердило «Правила осуществления деятельности по управлению», устанавливающие стандарты и порядок в деятельности по управлению МД.
И теперь УК, заключившие договор управления МД, обязаны не только «готовить собственникам МД предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества и предоставлять расчет и обоснование необходимых для этого финансовых потребностей, с указанием источников покрытия таких потребностей, а также готовить предложения по вопросам проведения капитального ремонта МД и снижения объёма, используемых в МД, энергетических ресурсов, но и организовывать рассмотрение общим собранием собственников всех вопросов, связанных с управлением МЖД, а также обеспечивать контроль собственниками МД за исполнением решений собраний, выполнением перечней услуг и работ, в том числе при их приёмке, повышением безопасности и комфортности проживания».
И может показаться, что качество управления МД будет обеспечено. Вполне возможно.
Однако, всё же возникают некоторые вопросы:
Вопрос номер 1. В качестве кого должны выступать собственники жилых помещений МД при рассмотрении и принятии решений по надлежащему содержанию общего имущества, если:
- во-первых, требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда для обеспечения его сохранности уже регламентированы соответствующими правилами и нормами,
- во-вторых, чтобы принимать такие решения и вести контроль их исполнения необходимо, по крайней мере, быть компетентным специалистом, который знаком с этими требованиями и имеет навыки их выполнения. И было бы совершенно неверным утверждать, что собственники жилых помещений, в большинстве своём, знают требования правил и норм содержания МД и, тем более, имеют необходимый опыт. Но самое главное, хотят ли они этому учиться и делать?
Да, жильцы пользуются имуществом МД, которое не входит в состав их жилых помещений. Но ведь, по такой же аналогии, они пользуются и имуществом муниципалитетов, и государственной собственностью, и при этом всего лишь вносят соответствующую плату в виде налогов или иных платежей. Да и платежи жильцов за обслуживание и ремонт общего имущества без учёта физического состояния МД по тарифам, установленным органами местной власти, отличаются от налогов лишь тем, что идут на счета УК.
А что касается вопроса контроля состояния, к примеру: дорог, зданий, парков, и прочего, то можно заметить, что неравнодушные и активные люди без всяких указов сигнализируют в соответствующие управляющие инстанции о замеченных ими непорядках.
Но, самое главное, в этой проблеме заключается в том, что определять: текущее физическое состояние элементов, из которых состоит общедомовое имущество, необходимость проведения работ по его восстановлению и ремонту, стоимость этих работ, а также привлекать исполнителей и вести контроль и приёмку их работы простые собственники жилых помещений не смогут, потому что для этого необходимо быть квалифицированными специалистами и время. А такие специалисты должны быть в УК.
Исходя из собственного опыта, могу подтвердить, что, действительно, УК согласно правилам N 491 проводят обследования состояний общедомового имущества МД и предоставляют собственникам МД акты с результатами этого обследования. И, если специалисты УК установили, что имеются отклонения от норм текущих показателей состояния МД, то работа по устранению отклонений быть выполнена обязательно. Эта работа должна быть выполнена, даже если средств, которые будут собраны собственниками, согласно установленным тарифам, будет не достаточно. Потому что не исполнение, указанных в акте обследования МД работ, является нарушением требований правил содержания общедомового имущества, что просто недопустимо и может привести к печальным последствиям.
Вопрос номер 2. Разве такие вопросы как: что ремонтировать в МД, когда, как, за какую цену, общее собрание собственников может решить компетентно?
Единственное, что могут собственники в случае, если акт обследования не вызывает у них доверия, так это заказать проведение независимого обследования состояния МД и экспертизы акта, который предоставила им УК. Но это уже отдельная тема.
Так же необходимо помнить, что долговечность здания определяется величиной физического износа здания и его моральным старением. А физически износ здания, в свою очередь, зависит от условий его эксплуатации, т.е. зависит от:
- использования здания по прямому назначению или степени воздействия на него пользователей и природных факторов;
- технического обслуживания здания или объёма и качества работ по поддержанию и восстановлению технических его параметров, установленных нормативно-технической и проектной документацией для использования здания по прямому назначению.
Вопрос номер 3. Зачем вменять в обязанность собственникам жилых помещений управление общедомовым имуществом (п.1. ст. 44 ЖК РФ) и несение ими ответственности за состояние, этой самой, общей и долевой собственности МД, если они не в состоянии повлиять на качество обслуживания и ремонта общей собственности МД?
И ответ на все поставленные вопросы может быть следующим.
Слишком много проблем и вопросов накопилось сегодня в жилищно-коммунальном комплексе и государство не в состоянии их решить ни технически, ни финансово. Поэтому единственным выходом было переложить всю ответственность за происходящее на плечи простых граждан, порой объясняя этот поступок тем, что русский народ по природе обладает соборностью, которая понимается как «быть счастливым в одиночестве невозможно».
Жилищный Кодекс Российской Федерации, вышедший в 2004 году, узаконил ответственность за управление МД. И в то же время за двенадцать лет в ЖК РФ более пятидесяти раз вносились изменения и дополнения. А существующие проблемы так и не стали менее острыми.
Проблему с оплатой за потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды до сих пор так и не удалось решить. Поэтому ее просто решили упрятать в общую статью расходов на содержание МД. Порядок проведения капитальных ремонтов МД, установленный государством настолько размыт и непонятен, что граждане, не доверяя чиновникам, в массовом порядке приняли решение формировать свои фонды на специальных счётах. А разве государственная политика замораживания на беспроцентных счетах (специальных) денежных средств граждан, предназначенных для капитального ремонта МД и приведение их , таким образом, к простому обесцениванию, верна?
Да есть у нас такие МД, где собственники взяли управление своим домом в свои руки и вроде бы стали от этого жить лучше. Есть такие, которые создали, а чаще просто зарегистрировали, модные товарищества собственников. Но это всё только разные интерпретации названий. Поясню. Для того, чтобы управлять МД необходимо постоянно выполнять непростую работу, требующую затрат определённых ресурсов, и чтобы её хорошо выполнять исполнитель должен быть, прежде всего, профессионалом. И потому то, как бы не назывались команды, взявшиеся управлять МД, по сути - все они управляющие. Ибо суть одна.
И выход из этой ситуации есть. Требуется срочно изменить политику государства в области управления МД, в которой необходимо:
- Сделать собственниками общего имущества МД местные органы власти со всеми вытекающими отсюда последствиями.
- И для надлежащего содержания общего имущества МД передавать общее имущество каждого МД в аренду управляющим организациям, как бы они не назывались местные органы власти передают.
Вот так. «Цивилизация шла, шла и зашла в тупик. Дальше некуда. Все обещали, что наука и цивилизация выведут нас, но теперь уже видно, что никуда не выведут: надо начинать новое» - Алексей Николаевич Толстой.
Комментариев нет:
Отправить комментарий