Разговор по существу

В  ГОСУДАРСТВЕННУЮ ЖИЛИЩНУЮ ИНСПЕКЦИЮ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ОТ МАНДРИК ЛЮДМИЛЫ НИКОЛАЕВНЫ,

ПРОЖИВАЮЩЕЙ ПО АДРЕСУ:

КАЛУГА, УЛ. ОТБОЙНАЯ 18/2 КВ.**.

ТЕЛ. +79107086*****

e-mail: elav@yandex.ru

ЗАЯВЛЕНЕ

о нарушениях жилищного законодательства, несоблюдении правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, ненадлежащем содержании имущества в многоквартирном доме по адресу Калуга ул. Отбойная 18/2 управляющей компанией ООО «ЖРЭУ № 8»

Собрание собственников дома по адресу ул. Отбойная 18/2, вернее, мероприятие, именуемое в дальнейшем «собрание», было проведено 27 мая 2015 года во дворе дома с  нарушением статей  ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РФ о проведении собраний собственников:

-собственники не были предварительно ознакомлены с повесткой дня и содержанием договора;

-собственники не были заранее предупреждены о проведении собрания;

-не было регистрации ;

-не велся протокол собрания, содержание выступлений (если это можно назвать выступлениями) никто не фиксировал.

Текст проекта договора был представлен в одном экземпляре, так что не то что обсудить, а даже внимательно прочесть не было никакой возможности.

Содержание ДОГОВОРА 03-08/39-15, не отвечает:

«ПРАВИЛАМ  ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ» ,

«МИНИМАЛЬНОМУ ПЕРЕЧЕНЮ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ» (Постановление Правительства  №290 от 3.04.2013), 

«ПРАВИЛАМ  И НОРМАМ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»  (Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170)

Как сам ДОГОВОР 03-08/39-15 , так и приложение1 к нему, носят общий декларативный характер. 

Вот только некоторые нарушения:

Вместо конкретных сроков проведения текущего ремонта подъездов в примечаниях к приложению 1 ДОГОВОРА есть ссылка на «ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»

(Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170). 

Не смотря на это и п.2.1.4 своих обязательств по  ДОГОВОРУ 03-08/39-15 . 

ООО «ЖРЭУ № 8» с 2004 года не выходило к собственникам с предложениями о текущем ремонте, хотя п.3.2.9 этих ПРАВИЛ  гласит: «периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа».

Уборка мест общего пользования внесена в перечень, как факультативная (примечание ** к п.4 к приложению 1).

Зато включены в перечень 1 работы и услуги, которые к нашему дому отношения не имеют. Например: 

2.1.1 …..Обслуживание, обследование, устранение повреждений и неисправностей электротехнических устройств, пожарной сигнализации и средств тушения пожара в многоквартирный домах этажностью более 9.

Декларативное и неконкретное содержание договора позволяет 

ООО «ЖРЭУ № 8»не исполнять свои обязательства по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния (п.2.1.2 ДОГОВОР 03-08/39-15 ), из-за чего подъезды и лифтовые кабины находятся в антисанитарном состоянии, подъезды не ремонтировались более 10 лет, некоторые окна в побелке со времени ремонта в 2004.

Даже без учета нарушений, допущенных, при проведении собрания собственников ДОГОВОР 03-08/39-15 не может считаться принятым т.к. за него проголосовали собственники имеющие право на 36,6% собственности. 

Договор подписан представителями собственников  41 квартиры (всего подписей 45, но представители 125,129,130,139 не являются собственниками). Суммарная площадь этих квартир, внесенная в протокол - 2153,3м² . Муниципальная собственность составляет 896,8м², общая площадь помещений, не входящих в состав общего имущества дома 8313,5м².

Следовательно за договор проголосовали собственники, имеющие право на  36,6%  собственности ((2153,3м²+896,8м²)/ 8313,5м²*100%=36,6% )

Считаю необходимым

1 Обязать ООО «ЖРЭУ № 8» составить и заключить с соблюдением норм ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА новый договор. В договоре необходимо учесть в том числе:

«ПРАВИЛА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ» (Постановления Правительства от 25.12.2015 N 1434)

«ПРАВИЛА  ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ»

«ПРАВИЛА И НОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»

МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧНЬ  УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ» 

2 Договор заключить не более, чем на год это позволит совместить отчет управляющей компании перед собственниками с заключением (пролонгацией) договора на следующий годичный период.

3 Установить периодичность и форму проведения собраний собственников, способ предварительного ознакомления с повесткой дня и содержанием принимаемых документов, а так же способ оповещения собственников   о собрании (желательно SMS). 

(Как вариант - очно-заочная форма собрания: 

Документы, подлежащие рассмотрению размещать на сайте ООО «ЖРЭУ № 8», а ссылку на них с датой проведения собрания отправлять на контактный телефон собственнику. Собственники очно обсуждают документы, получают бюллетени для голосования. При необходимости в документ вносятся поправки, и он снова выставляется на сайте. Собственники голосуют и сдают бюллетени в установленный срок выбранным на собрании представителям. У этих представителей, собственники, не имеющие доступа в интернет смогут ознакомиться с содержанием документа).

4 Недопустимо, как это было в предыдущей версии договора, исключать из обязательной части перечня работ, (с целью снижения расходов на обслуживание), уборку мест общего пользования (п.23 «МИНИМАЛЬНОГО ПЕРЕЧНЯ»). Факультативность оплаты таких работ и желание некоторых собственников сэкономить на расходах на обслуживание не позволяет управляющей компании обеспечивать надлежащие содержание общего имущества. 

5 Предусмотреть меры по энергосбережению и оптимизации расходов на ОДН. Рассмотреть совместно со сбытовыми компаниями возможность распределения сверхнормативных расходов на ОДН на собственников квартир, необорудованных счетчиками учета и счетчиками, выработавшими ресурс. Особенно это  актуально для электроснабжения. 

6 Т.к. в квитанциях на оплату услуг ООО «ЖРЭУ № 8» текущий ремонт и содержание жилфонда – разные статьи, то и в договоре необходимо четко прописать какие услуги и работы производятся за счет каждой из статей.

7 Предоставить право управляющей компании в случае необходимости утверждения дополнительных расходов для обеспечения своих обязательств по надлежащему содержанию имущества и необоснованного не подтверждения этих расходов собственниками: отсутствия кворума на собрании, отказ утверждать смету без предоставления альтернативных сметы и организации исполнителя работ, выполнить работы и включить их оплату в счет на оплату услуг, пропорционально площади собственников.

8 Перед составление договора не обходимо собрать предложения собственников, по улучшению обслуживания и по возможности учесть их в договоре.

9 Проект договора согласовать с юридической службой.

Следующая часть моего заявления относится к планируемому, наконец-то, текущему ремонту подъездов.

В феврале ООО «ЖРЭУ № 8» получила предписание о ремонте подъездов нашего дома. Была составлена предварительная смета, в которую даже не вошли все необходимые работы. 

Было проведено, так называемое собрание, жителей, о котором, я и некоторые другие собственники, извещена не были, (один из соседей, знающий о моем намерении расширить список работ по ремонту, снял объявление). Соседку, участвующую в составлении сметы «облили грязью», за то, что яко бы по ее вине придется нести лишние расходы, она была вынуждена уйти с собрания. Обращаю ваше внимание, что решение такого собрания  о сокращении объемов ремонта и расходов на него, нельзя считать действительным, т.к. формально оно было проведено с нарушением законодательства, и кворума на нем не было. 

 Кроме побелки потолка, покраски панелей, замены окон в подъездах необходимо восстановить напольное покрытие в тамбурах мусоропровода, т.к. его отсутствие не позволяет поддерживать это помещение в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии. 

Необходимо оптимизировать систему освещения, т.к. из-за необходимости освещать площадку перед лифтом на 1 этаже и лифтовой на 9, лампочки этой линии горят круглосуточно, хотя возможно это необходимо делать по статье обслуживание.

Уборку мест общего пользования до принятия нового договора обязать сделать управляющую компанию по статье содержание жилфонда.

Необоснованное нежелание некоторых собственников оплачивать работы и услуги, необходимые для поддержания мест общего пользования в надлежащем состоянии незаконно.

Из-за разногласия собственников по поводу содержания ремонта, отсутствия кворума на собраниях, фактическим отсутствием договора необходим  контроль за его проведением со стороны ЖИЛИЩНОЙ ИНСПЕКЦИИ. 

Мандрик Л.Н.