В законодательное Собрание Калужской области
Депутату В.А. Горбатину. 

О Б Р А Щ Е Н И Е

Просим органы государственной власти Калужской области и г. Калуги пересмотреть положения Закона № 460-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калужской области» от 01.07.2013г., т.к. исполнение его не проработано изначально и на сегодняшний день не соответствует действительному положению.

1.           Основательно не проработаны мероприятия и порядок по мониторингу   технического состояния многоквартирных домов (ст. 2 Закона № 460-КО, часть 2 ст. 167 ЖК РФ).

Мониторинг поручен органу государственного жилищного надзора, ГЖИ? ГЖИ не имеет и не располагает первоначальной базы данных по техническому состоянию общего имущества многоквартирных домов Калужской области. Эта база данных должна быть в органе исполнительной власти Калужской области Министерстве строительства и ЖКХ и органах исполнительной власти муниципальных образований Калужской области.  

В этом отношении основательно и целенаправленно разработан порядок проведения мониторинга технического состояния МКД, расположенных в Ярославской области. Определены цели и задачи, исполнители, сроки, анализ состояния жилого фонда МКД, степень износа общего имущества. Привлечены к этой ответственной работе все органы исполнительной власти, управляющие организации.

2.           Мониторинг технического состояния МКД поручено проводить ГЖИ, а разработку региональной программы капитального ремонта осуществляет орган исполнительной власти Калужской области в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства (ст. 3 Закона № 460).

 В период с июля 2013г. по декабрь 2013г. какая-то работа проводилась по мониторингу технического состояния многоквартирных домов (далее – МКД) и появился  «Перечень МКД, расположенных на территории Калужской области, с указанием перечня услуг и работ по кап. ремонту общего имущества и планового года проведения кап. ремонта общего имущества в МКД по видам услуг и работ (ПП КО от 30.12.2013г. № 753)». Перечень составлен по 10 видам работ и составлен статистом, без анализа состояния домов. Можно пояснить на примере Перечня, предложенного для многоквартирных домов 2-го микрорайона МО ГП «Поселок Воротынск». Домам по ул. 50 лет Победы с № 1 по №8, №12 запланированы одни и те же виды работ в одно и тоже время. Дома №№ 1-8 построены в один и тот же год, но их состояние и объёмы работ разительно отличаются друг от друга. Дом № 12 моложе своих соседей на 10 лет. В домах по ул. Шестакова, 19 и 21 запланирован ремонт горячего водоснабжения на 2024-2028 и 2039-43, но в этих домах отсутствует горячее водоснабжение. В доме № 21 по ул. Шестакова разрушена отмостка, жители в течение последних трёх лет добиваются ремонта, ремонт запланирован на 2019-2023г.г., полностью требуется ремонт электроснабжения, который запланирован в  2019-2023г.г. Это приводит к выводу, что анализ технического состояния общего имущества (далее – ОИ) МКД проводился поверхностно, без оценки фактического их состояния.

Не выполнены положения:

-  части 4 ст. 3 Закона № 460-КО:

 «Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из следующих критериев:

1) необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, возникшая в результате последствий, связанных с обстоятельствами непреодолимой силы (пожар, стихийное бедствие, техногенная авария);

2) степень физического износа конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

3) срок эксплуатации многоквартирного дома;

4) дата последнего проведения капитального ремонта многоквартирного дома;

- части 5 ст.3 Закона № 460-КО:

«В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта в случаях, установленных частью 3 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации – «в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта».

(часть 3 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 417-ФЗ)

Дату приватизации первого жилого помещения может предоставить администрация МО и/или управляющая компании/ТСЖ.

Некорректно проведенный мониторинг технического состояния МКД приводит к некорректному определению минимального размера взноса на капремонт. Не выполняются методические рекомендации по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 10 июля 2013 г. №288, согласно части 8.1. статьи 156 ЖК РФ: «Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

3.           Не выполняется положение части 2 ст.4 Закона № 460 – ОК: «Минимальный размер взноса определяется на основе оценки потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов. Минимальный размер взноса определяется в рублях в расчете на один квадратный метр исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения».

4.           Пункт 2 части 3 ст. 7 Закона № 460 – ОК не соответствует действующему положению частей 4,5,6 статьи 177 ЖК РФ.

5.           Пункт 6 части 4 ст. 7 Закона № 460 – ОК не соответствует действующему положению части 5 статьи 189 ЖК РФ.

6. В ЖК РФ введены новые положения о формировании фонда капремонта:

а) - пункт 3 части 2 статьи 175 ЖК РФ:  «Владельцем специального счета может быть:

3) управляющая организация».

(п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ).

Государство стало доверять управляющим организациям, теперь решением собрания совета МКД можно поручить управляющей организации (далее – УО) открыть специальный счет по формированию фонда капремонта. В этом случае состояние счета легко контролируется и изменяется. Не надо согласовывать с региональным оператором свои действия, распоряжения – экономия времени на принятие решения и его исполнение. Отсутствуют у регионального оператора затраты на содержание счета в банке, на учетные и мониторинговые операции, на формирование квитанций по оплате взносов, на поиск подрядных организаций, разрешение споров и взыскание задолженностей. Собственники в большинстве своём будут менять способ формирования фонда капремонта, т.е. уходить от регионального оператора к управляющей компании, в свой муниципалитет. Это понятнее и ближе собственникам помещений, тогда и будет обеспечиваться полная и своевременная уплата взносов на капремонт, уплата и накопление будет в одном платежном документе за содержание и ремонт дома. Остается законодателям внести соответствующие поправки в части 5 и 6 статьи 173 ЖК РФ: о сроках перехода с одного способа формирования фонда на другой. Срок должен быть одинаков в обоих случаях – 30 дней.

Пропадает необходимость в программе на 30 лет. Вопросы капремонта будут решаться обоснованно, на месте, в текущем порядке. Величину взносов будет определять собрание собственников помещений дома.

Региональный оператор нужен будет лишь для осуществления своих функций для многоквартирных домов, которые не определились со способом формирования фонда капремонта и способом управления МКД.

Эти выводы и предложения доступны и понятны большинству собственников помещений МКД.

Финансово-экономическое обоснование Закона № 460, предложенное Министерством строительства и ЖКХ Калужской области, получается, не имеет под собой основания. Средняя стоимость капремонта 1 м² 3600руб., предложенная при расчетах, по видимому необъективна, если её сравнивать со стоимостью строительства 1 м² жилья в Калужской области.

Справочно:

По данным Калугастата на территории Калужской области учтено 17033 многоквартирных дома, общей площадью 16937,6 тыс. кв. м. (без учета домов блокированной застройки).

Общая потребность средств для приведения многоквартирных домов расположенных на территории области в нормативное состояние составит 51829,05 млн. руб. (вся потребность = общая площадь * коэффициент перевода общей площади многоквартирного дома в площадь жилых и нежилых помещений * среднюю стоимость капитального ремонта 1 кв. м. = 16937,6 * 0,85 * 3600 = 51829,05) (расчет средней стоимости капитального ремонта 1 кв. м. приведен в  приложении).

С учетом 30 летнего срока реализации региональной программы капитального ремонта средняя потребность средств направляемых на капитальный ремонт составит 1727,63 млн. руб. в год (потребность в год = вся потребность / 30 лет = 51829,05 / 30 = 1727,63).

Среднегодовой сбор взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах (на уровне установленного федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метра площади жилья в месяц для Калужской области на 2014 год в размере 6,2 руб. на 1 кв. м.), при условии 100% собираемости платежей составит 1071,13 млн. руб. (среднегодовой сбор = общая площадь * коэффициент перевода общей площади многоквартирного дома в площадь жилых и нежилых помещений * размер взноса * 12 месяцев = 16937,6 * 0,85 * 6,2 * 12 = 1071,13).

Дефицит средств подлежащих возмещению за счет бюджетного финансирования составит 656,5 млн. руб. (дефицит = потребность в год – среднегодовой сбор = 1727,63 – 1071,13 = 656,5).

В случае установления минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на уровне менее размера федерального стандарта, потребность в дополнительных средствах областного бюджета увеличится.

Председатель совета дома № 6 по ул. 50 лет Победы п. Воротынск Ефремов Ю.Н.

Используемая литература:

1.      Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ с последними изменениями, 2014г.

2.               Закон № 460-ОЗ от 01.07.2013г. «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калужской области».

3.               "Сборник N 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов". 

4.               Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 10 июля 2013 г. № 288