Хованской Галине Петровне
ОБРАЩЕНИЕ
На рассмотрении Государственной Думы РФ находится проект федерального закона № 500410-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который на наш взгляд, разработан исключительно
в интересах ресурсоснабжающих организаций, без надлежащей оценки проблем ЖКХ, без учета мнения специалистов,
реально работающих в сфере управления/обслуживания жилищного фонда.
По данным ВЦИОМ уже не первый год ЖКХ является в
России проблемой №1. Население недовольно размером платежей, ростом тарифов,
качеством жилищно-коммунальных услуг и т.д.
В сложившейся ситуации значительные изменения в
законодательстве являются крайне необходимыми, однако, рассматриваемые в
настоящее время законопроекты, на наш взгляд, разработаны без надлежащей оценки
сути проблем ЖКХ, без учета мнения специалистов - практиков, а не теоретиков,
реально работающих в сфере управления/обслуживания жилищного фонда.
Жилищные организации напрямую заинтересованы в
улучшении качества предоставляемых ими услуг, в силу повышения ответственности
и роста конкурентоспособности. Соответственно, управляющие компании и ТСЖ, не
являясь в отличие от ресурсоснабжающих организаций (далее по тексту – РСО)
естественными монополистами, как никто другой заинтересованы в сотрудничестве с
собственниками и органами местного самоуправления (далее по тексту – ОМСУ).
1. Управление многоквартирным домом управляющей
компанией и ТСЖ в качестве исполнителя коммунальных услуг фактически является
планово убыточной деятельностью.
В настоящее время, в составе платежей собственников
помещений за жилое помещение доля платы за содержание и ремонт общего имущества
не превышает 25%. Как показывает практика, задолженность населения по оплате
жилищных и коммунальных услуг составляет в среднем 10% от начисленного. Таким
образом, управляющие компании и ТСЖ,
наделенные статусом Исполнителя коммунальных услуг, вынуждены оплачивать в счет
погашения задолженности конечных потребителей не менее 30% из средств,
предназначенных для содержания и ремонта общего имущества.
В российском законодательстве законодательно
предопределена «плановая убыточность» управляющих
компаний и ТСЖ, что обусловлено признанием сверхнормативного общедомового
потребления коммунальных услуг (далее по тексту – ОДН) убытком именно управляющей
компании (ТСЖ). На управляющие компании (ТСЖ) возложены расходы, предусмотренные
354 ПП РФ для исполнителя коммунальных услуг и источник финансирования которых
законодателем не предусмотрен (претензионная работа, начисление и сбор платежей
- по сути транзитных денежных средств в пользу РСО). При этом, в тарифе на
коммунальный ресурс для РСО уже заложена
так называемая «сбытовая составляющая» в виде запланированных затрат на начисление
и сбор с потребителей стоимости коммунального ресурса и претензионную работу. В
результате, если коммунальные услуги оказывает управляющая компания (ТСЖ), конечный потребитель фактически оплачивает
«сбытовую составляющую» дважды:
- в составе платы за коммунальную услугу в части
тарифа на коммунальный ресурс;
- в составе платы за содержание и ремонт общего
имущества многоквартирного дома в виде затрат на выставление платежных
документов, расчетно-кассового обслуживания и претензионной работы управляющей
компании (ТСЖ) (491 ПП РФ).
Кроме этого, следует обратить внимание на то, что
ТСЖ не имеет средств на покрытие убытков от сверхнормативного ОДН кроме как
средства собственников помещений, так как не осуществляет в большинстве случаев
предпринимательской деятельности.
2. Фактическое «убийство» непосредственного управления
не продиктовано ничем, кроме интересов РСО
Сложившаяся в настоящее время ситуация в сфере
управления многоквартирными домами наглядно продемонстрировала, что в этих
условиях, самым популярным способом управления является непосредственное
управление. Так, по статистическим данным Министерства строительства и ЖКХ РФ более 40% домов в стране выбрали именно этот
способ управления. Лишь этот способ управления даёт:
- возможность управляющим/обслуживающим компаниям
выполнять весь необходимый объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего
имущества МКД, не покрывая за счет средств,
поступивших на содержание и ремонт общего имущества, недосборов с потребителей за коммунальные
услуги;
- возможность отчитываться перед собственником помещения
за каждую копейку, оплаченную им по договору содержания и ремонта общего
имущества.
Для населения непосредственный способ управления был
привлекателен самым низким размером платы за содержание и ремонт общего
имущества по сравнению с другими формами управления. Особое распространение непосредственное
управление получило в населенных пунктах с многоквартирными домами малой
этажности и площади, большой степенью износа жилого фонда, низкими доходами населения и высокими тарифами на коммунальные
услуги.
При непосредственном способе управления расчет за
коммунальные услуги осуществлялся собственниками напрямую в РСО, а
управляющие/обслуживающие компании, действуя по поручению и в интересах
собственников, контролировали качество и объёмы оказанных коммунальных услуг.
В соответствии с изменениями, уже принятыми в
Жилищный кодекс РФ в июле 2014 года, право
граждан на выбор непосредственного способа управления было ограничено
домами не более 16 квартир, а остальные собственники до 1 апреля 2015 года
обязаны сменить способ управления.
Для всех
российских управляющих компаний логика принимавших такое решение людей понятна:
- максимально расширить количество управляющих
компаний, подпадающих под лицензирование МКД с целью усиления и так избыточного
контроля со стороны контролирующих органов;
- максимально упростить работу ресурсоснабжающих
организаций путем ухода от работы с населением к работе с управляющими
компаниями, являющимися юридическими лицами, для «упрощенного» взыскания
задолженности за коммунальные услуги через арбитражные суды.
При этом, профессиональному сообществу непонятно
откуда появилась цифра в 16 квартир. Такие многоквартирные дома неинтересны с
точки зрения управления, как вида бизнеса, по причине малой общей площади
помещений в МКД и низкого, а зачастую и искусственно заниженного ОМСУ, размера
платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.
В качестве некоего «обоснования» необходимости
отмены непосредственного управления приводятся факты, что согласно действующему
законодательству, при непосредственном управлении весь «сверхнормативный» ОДН
выставляется потребителям в полном объеме, что в отличие от способа управления
«управляющая организация» приводит к росту итоговой стоимости коммунальных
услуг для населения.
При этом, никто из инициаторов поправок в ЖК РФ не
упоминает, что «сверхнормативный» ОДН все равно ляжет на плечи собственников
помещений, но в виде невыполненных управляющей компанией работ и последующих штрафов
от контролирующих органов за данное невыполнение. С учетом описанной выше «плановой убыточности» именно оказание
коммунальных услуг уменьшает фактический объем оказанных услуг по содержанию и
ремонту общего имущества.
3. Долги населения по коммунальным услугам – «чужие» и
зачастую нереальные к взысканию.
Управляющие
компании (ТСЖ), по сути, сделали заложниками чужих долгов, что неизменно ведёт
к их банкротству.
Кроме того, расходы управляющих компаний (ТСЖ) по оплате задолженности конечных
потребителей, а также по начислению, сбору платежей и взысканию задолженности с
неплательщиков в пользу РСО, фактически ложатся на плечи законопослушных собственников, что вызывает
вполне прогнозируемую крайне негативную их реакцию.
В ответ на многочисленные обращения управляющих
компаний (ТСЖ) к законодательной власти, с просьбами о внесении изменений, Министерством
строительства был разработан законопроект 500410-6, в котором исполнителем
коммунальной услуги были определены РСО, а в более поздней редакции право на
выбор было дано собственникам дома. Это могло бы стабилизировать ситуацию и давало надежду
организациям, работающим в сфере управления МКД на то, что ЖКХ, как отрасль,
может стать более цивилизованной и адаптированной к реальности.
В течение времени согласования поправок, подготовки
законопроекта 500410-6 ко второму чтению, работники управляющих компаний (ТСЖ) с
оптимизмом наблюдали за работой Министерства строительства и Комитета по ЖКХ,
осознавая, что они услышаны, что основная причина, не дающая полноценно
исполнять свою основную обязанность по содержанию и ремонту общего имущества
МКД, в скором времени перестанет существовать, благодаря кардинальным
изменениям в действующее законодательство.
Однако, в настоящее время, все положения
обеспечивавшие сбалансированность отношений, из законопроекта исключены, и он разработан
опять же исключительно в интересах ресурсоснабжающих организаций. Отметим,
что в составе комиссии, которая давала
оценку данному законопроекту, не было ни одного эксперта, представляющего
интересы управляющих компаний и ТСЖ, треть всего состава была
представлена иностранной ресурсоснабжающей компанией.
Важно еще и то, что с учетом сложившейся на
территории РФ судебной практики (Постановление Президиума Высшего Арбитражного
суда от 11 июня 2013 г. N 15066/12) зачастую фактически нереально взыскать
долги с нанимателей жилых помещений, а наймодатели в соответствии с ЖК РФ не производят выселение
должников по причине отсутствия «маневренного фонда». С учетом невозможности
отключения услуги холодного водоснабжения и отопления долги таких потребителей
становятся ничем не обоснованными
убытками управляющих компаний и ТСЖ.
4. РСО, лоббируя интересы по возложении на управляющие
компании и ТСЖ статуса исполнителя коммунальных услуг, фактически ведут
«политику двойных стандартов»
На территории РФ сложилась
практика, когда собственники помещений и РСО работают на так называемых «прямых
договорах». В данной ситуации РСО самостоятельно выставляет счета собственникам
помещений за коммунальный ресурс, потребленный внутри помещения, принадлежащего
собственнику, а стоимость ОДН выставляет управляющей компании (ТСЖ). Чаще всего
такие «договорные» отношения складываются в части поставки электрической энергии.
Примерами могут служить Московская область, г.Москва, г.Красноярск, г.
Новосибирск, г.Сочи и сотни других
крупных городов в РФ. При этом, такая поставка коммунального ресурса
невозможна при способе управления «управляющая» организация и ТСЖ, о чем известно
и РСО и контролирующим органам, которые стараются не обращать на сложившуюся
ситуацию внимания. Получается, если РСО
выгодна сложившаяся ситуация – можно пренебречь законами, а если ситуация
невыгодна – под РСО начинают переписывать базовые законы, регулирующие
отрасль.
5. Перенос статуса исполнителя приведет к уходу
большого количества добросовестных управляющих компаний с рынка, при этом
данные компании в абсолютном большинстве случаев являются субъектами малого
бизнеса поддержка которого – ключевая задача, декларируемая государством.
Признание сверхнормативного ОДН убытками, включение ОДН
в состав жилищной услуги, а также возложение на управляющие компании статуса
Исполнителя коммунальных услуг, неизбежно приведут к вынужденному резкому росту
платы за жилищные услуги в организациях, ранее оказывавших услуги при
непосредственном способе управления, который, как указывалось выше,
характеризуется относительно невысоким размером платы за содержание и ремонт
помещения.
По предварительным оценкам, установление экономически
обоснованного тарифа на услуги управления МКД, приведет к повышению платы не менее чем на 25%, что в разы превысит
предельные индексы роста цен за услуги ЖКХ. В противном случае массовое
банкротство управляющих компаний и прекращение их деятельности становится
неизбежным, что усугубляется сложившейся в стране непростой экономической
обстановкой и возможной резкой негативной реакцией незащищенных социальных
слоев населения.
Для снижения риска банкротства, управляющие компании
будут вынуждены отказываться от управления заранее убыточными домами. Количество «бесхозных» домов неуклонно
вырастет, этот процесс в ближайшее время примет лавинообразный характер. И
содержание таких домов неминуемо ляжет на плечи органов местного самоуправления,
в основном в дотационных регионах, где состояние жилого фонда оставляет желать
лучшего.
Уже в настоящее время, в свете проводимого
лицензирования, управляющие компании спешно избавляются от управления
объектами, обслуживание которых приведет к гарантированной потере лицензии.
Таких объектов, по различным оценкам от 20 до 40% от общего объема жилищного
фонда. Пропорционально будет и сокращено количество персонала в УК на 20-40%, что приведет к росту безработицы, снижению
доходов населения и росту бюджетной нагрузки.
При этом никем не учитывается тот факт, что
статус исполнителя коммунальных услуг
обязывает управляющие компании ставить себе в доходы платежи населения за
коммунальные услуги (в кварплате 60-70% это коммунальные платежи) даже если
платежи поступают напрямую ресурсоснабжающей организации (через РКЦ, платежных
агентов и т.д.).
Для компаний на
упрощенной системе налогообложения налоговая нагрузка вырастет на 60-70% (это
минимальный налог 1% с оборотов, или
налог с прибыли 15% или 6% с оборотов).
Включение в расходы управляющих компаний платежей за
коммунальные услуги не позволит небольшим и средним компаниям которые сейчас
обслуживают дома на непосредственном управлении использовать упрощенную систему
налогообложения, так как «лимит» выручки для данной системы налогообложения на
2014 установлен в размере 64 млн. рублей.
Придется переходить на ОСН и нести дополнительные расходы, компенсацию
которых через процедуры общих собраний, придется либо закладывать в тариф либо
снижать перечень услуг, тем самым вызывая негатив у населения. В противном
случае это банкротство организаций.
С учетом того,
что большинство управляющих организаций – субъекты малого предпринимательства,
которые обеспечивают рабочими местами сотни тысяч человек на территории РФ,
принятия указанного законопроекта фактически идет в разрез с объявленной
государством политикой поддержки малого и среднего бизнеса.
Считаем что
принятие вышеуказанных поправок в Жилищное законодательство преждевременно,
предлагаем:
- приостановить принятие поправок,
вынести проект на широкое обсуждение в профессиональную среду, проработать
концепцию разделения полномочий и ответственности между РСО и УК.
- законодательно наделить ресурсоснабжающие
организации статусом исполнителя коммунальной услуги, как было декларировано
ранее. Оставить за общим собранием собственников помещений в МКД право
выбирать в качестве исполнителя услуг управляющие компании и ТСЖ.
- урегулировать механизм взаимодействия и
ответственность РСО и управляющей компании (ТСЖ), выступающих в интересах
собственников, при оказании коммунальных услуг ненадлежащего качества.
- отменить ограничения по выбору непосредственного
управления, как нарушающие равенство прав и свобод человека и гражданина (ст.
19 Конституции РФ), проживающих в МКД более 16 квартир.
Комментариев нет:
Отправить комментарий