Замечания и предложения к проекту Закона от Житова

к проекту Закона Калужской области « Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калужской области.
         (Подготовлены по просьбе членов общественных советов по ЖКХ и тарифам)
     Российская  практика создания различных фондов(в т.ч. дорожного) с участием властей   показывает, что до 50% денежных средств расхищается. Последний яркий пример- арест «главного дорожника» Воронежской области, с изъятием у него мешков с деньгами.  Вот и в рамках формирования этого Закона создается ощущения  «дежавю   и потирания рук»  чиновников от перспектив создания очередного   бизнеса, на основе общественных финансов.
     Все основные  положения Закона   в части формирования,  управления и распределения средств этого  фонда противоречат ГК РФ,  Антимонопольному законодательству и Закону о некоммерческих организациях.  Предлагается практически в одном органе  обьединить  функции некоммерческого фонда, заказчика-застройщика и технадзора, уполномоченного органа по размещению заказов и от своего имени в «порядке  определенным  Правительством Калужской области» нанимать подрядчиков.
 Необходимо отметить,  что существует  94-ФЗ ,  223-ФЗ и никаких других порядков размещения заказа  по общественным финансам быть не может. Все эти положения  создают почву для коррупционных проявлений.

Чтобы   исключить   реализацию  этих   мрачных   прогнозов   предлагаем,

 1.Определиться с разграничением ответственности собственников за недофинансирование капитальных ремонтов за всю историю существования каждого многоквартирного дома на основе положений бухгалтерского учета в части амортизационных отчислений на капитальный ремонт. 

  

На основе понимания природы этого платежа и предложенного алгоритма, по приватизированным домам, необходимо определиться  с долей вложения в этот фонд бюджетных средств  и ответственности граждан.

 

  Примерная формула определения  платежей собственников за недофинансирование капитального ремонта по каждому конкретному многоквартирному дому:

 

   Первоначальная балансовая стоимость(с индексацией на инфл. коэффициент пересчета по годам)/общую площадь дома х площадь общего имущества х % аморт.отчислений на капитальный ремонт в год х количество лет владения домом (государством, муниципалитетом)-(затраты на  фактически выполненный капит.ремонт по годам с инфляционным коэффициентом)   = Сумма  средств из бюджетов всех уровней для финансирования капитального ремонта общего имущества  многоквартирного дома.  Сумма средств по всем домам определит сумму бюджетных ассигнований в целом по региону.

 

    По такому же алгоритму должна быть определена ответственность гражданина(собственника) за недофинансирование капитального ремонта за все время владения жилищем .

 

Эти средства «первого платежа» выделить отдельной строкой   для каждого собственника  и разделить на остаточный эксплуатационный  срок назначенного при строительстве ресурса  жилого дома.

 

Далее необходимо определиться по «второму текущему платежу» на капитальный ремонт.

 Если исходить из средней  рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья
по субъектам Российской Федерации, рассчитанной  на I квартал 2013 года по Калужской области, то размер отчислений на капитальный ремонт составит на 1 кв.м. общего имущества :

 34600(рыночная стоимость 1 кв.м) х  16937,6 тыс.кв.м(общая площадь многоквартирных домов Калужской области) х 0,15( доля площади общего имущества) х 0,005(норма амортизационных отчислений на кап.ремонт в год)/16937,6 =25,92 руб/год /кв.м.   /12 месяцев =2,16 руб./кв.м./в месяц.

2. Необходимо разделить функции фонда и так называемого регионального оператора, понятие которого является излишним в этой структуре взамоотношений. Функции «заказчика-застройщика» по организации и технадзору за проведением капитального ремонта необходимо поручить профессиональной строительной компании отобранной на конкурсной основе согласно 94-ФЗ. Их может быть несколько по принципу функционирования  управлений капитального строительства по районам области. Исполнители работ (подрядчики) по капитальному ремонту в свою очередь тоже должны определяться на конкурсной основе.

  Некоммерческий Фонд необходимо создавать под общественным контролем   Общественных Советов по тарифам и ЖКХ.  Коллегиальным органом управление  фондом должен быть попечительский  Совет состоящий из представителей общественности, управляющих компаний, экспертов, депутатов и представителей органов власти(так как одним из источников формирования этого фонда будут бюджетные средства). При этом представители общественности должны составлять не менее 2/3 состава и иметь определяющий голос. Бывшие чиновники, окончившие госслужбу в течении 5 лет до создания этого совета, не должны иметь право входить в попечительский  совет( согласно принципов кодекса корпоративной этики).

 Попечительский  Совет фонда должен утверждать структуру фонда, смету расходов на содержание этого фонда, выполнять функции ревизионной комиссии, а так же нанимать на конкурсной основе профессиональный  менеджмент управления (исполнительный орган)     этим фондом.

  3.Средства фонда  должны использоваться только целевым порядком на заявленные цели определенным субсчетом для конкретного дома, любые отвлечения и заимствования с этого счета должны производиться по правилам финансового рынка.

 

  Любые вложения  средств этого фонда в финансовые (рисковые) инструменты должны быть исключены, как и заимствования под залог  активов  этого фонда. Это повлечет риски вывода средств этого фонда через аффилированные банки. Открытие счетов этого фонда должно только в  ГУ ЦБ РФ по Калужской области.

 

  4.Перекрестное субсидирование Российским законодательством запрещено и признаки этих проявлений должны быть исключены из правил функционирования этого фонда.

 

  5.Основным публичным договором, между всеми участниками этих взаимоотношений должна быть региональная программа капитального ремонта общего имущества домов, разработанная за счет регионального бюджета специализированной организацией, отобранной на конкурсной основе   уполномоченным органом власти совместно с попечительским  советом фонда. 

   В рамках этой программы необходимо провести обследование и мониторинг домов,   обосновать источники финансирования кап.ремонта их обьем и размеры платежей собственников, определиться с механизмами использования этих средств и целевыми показателями по эффективности.

    Положения регионального Закона должны определять только базовые принципы управления этими средствами и не содержать выдержки из Федерального законодательства. Все остальные вопросы должны  быть обоснованы в рамках региональной долгосрочной программы по капитальному ремонту.

  Если исходить из этой точки зрения, то этот документ в каком то смысле является излишним. Все прописано в Федеральном законодательстве и в рамках этого нормативного поля необходимо действовать.

 

6.Самый лучший вариант развития событий, это все-таки понудить через законодательство   жителей многоквартирных  создать необходимые  органы управления и самостоятельно управлять ресурсами на капитальный ремонт, в рамках одного дома.

 

 

 

 

 Генеральный директор

ООО «ГЛАВК»                                                                                          В.И.Житов