КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН, И ЕСТЬ ЛИ ЖЕЛАЮЩИЕ «ПОРУЛИТЬ

Практически ежедневно сталкиваясь с практикой работы активистов из числа жителей многоквартирных домов - членов домовых советов, а тем более - их председателей, постоянно ловлю себя на неразрешимом пока вопросе: какой «умник» догадался в одночасье взвалить на плечи рядовых тружеников заводов и фабрик, строек, транспорта, социалки, полей и ферм с рядовой зарплатой и смешной по любым меркам пенсией содержание и управление основным местом их проживания - многоквартирными домами. Причем без всякого права выбора жилья по реальным возможностям жителей: выбирать-то не из чего! Да ещё и через наем профессиональных коммерческих управляющих организаций, отбор которых происходит с использованием главного рыночного принципа «спрос-предложение», а элементарный контроль их деятельности под силу лишь не менее профессиональным контролирующим органам.

Пусть бы нанимало их наше «социальное» государство и контролировало их деятельность всей своей мощью, властью, законом. Ан - нет! Федеральное законодательство (особенно в последние пару лет) последовательно провозглашает собственников квартир многоквартирных домов главными действующими лицами управления МКД, включая планирование, содержание, текущие и капитальные ремонты, и ещё строго предупреждает: имейте ввиду, господа хозяева, платить Вы будете за всё сами, включая не только техническое содержание строений и территорий, но и оплату прибыльного бизнеса профессиональных управляющих компаний, которых ваше (жителей) материальное положение и возможности не волнуют, а вот сделать из давно устаревших морально и физически многоэтажек современные жилые комплексы они берутся смело - только плаьтите!

Итак, имеем: категорическое поручение от государства собственникам квартир позиционировать себя в качестве основного субъекта управления МКД; категорическую рекомендацию собственникам избрать из своего состава домовой совет и его председателя - в качестве главного организатора управления МКД; и категорически полное отсутствие ясности (даже намека) откуда взять председателя домового совета хотя бы слегка компетентного в управленческих делах; отсутствие реальных статусных гарантий для председателя (кто его слушать-то будет!?); отсутствие даже намека на какую-либо мотивацию, поощрение его деятельности. И это в рыночной-то экономике и при частной собственности!

В декабре прошедшего года в городе прошел серьезный учебно-методический семинар для председателей домовых советов под руководством одного из руководителей головного разработчика методик в сфере ЖКХ - московского Института экономики города. В ходе подготовки к семинару мы направляли в ИЭГ запрос разъяснений и рекомендаций и по теме мотивации деятельности председателей и членов советов МКД. Полученные в ходе семинара ответы (уместившиеся, кстати, на пяти страницах убористого текста) укладываются в известную фразу: «Как далеки они от народа!..»; и сводятся к нескольким тезисам, часть из которых приводится ниже:

«Жилищный кодекс РФ не содержит норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих выплату вознаграждения председателю и членам совета многоквартирного дома»;

«Проще сказать, как нельзя выплачивать вознаграждение председателю совета МКД, чем порекомендовать реальный способ это сделать»;

«Нельзя включать вознаграждение председателю совета дома в размер платы собственников за содержание и ремонт общего имущества МКД с последующей выплатой вознаграждения от управляющей компании» (А-то он окажется «двойным агентом» - должен блюсти интересы собственников, а деньги получает от УК)

«Ни общее собрание собственников, ни управляющая компания не могут своим решением освободить председателя от оплаты части коммунальных услуг, поскольку это нарушает Договор управления МКД»

Ну, и так далее… А как апофеоз предлагается следующий тезис: «Когда задачи, связанные с деятельностью совета МКД, четко распределены между людьми (членами совета, комиссий, активистами), и всё хорошо организовано, работа в совете дома не занимает слишком много времени у отдельного человека - она может выполняться в свободное от основной работы время и на добровольческой основе». Как далеки они от народа!..

Были, правда, на семинаре приведены и легальные способы материального поощрения председателя совета; например, предлагается самому председателю открыть личный счет в банке, а собственникам жилья МКД регулярно вносить на этот счет некоторую оговоренную сумму денег. Правда, наша рыночная реальность свидетельствует, что сумма затрат на открытие и содержание счета в банке будет в разы выше, чем добровольные взносы благодарных жителей МКД. Есть вариант и попроще - собирать деньги в общественную кассу. Возможно, это со временем и приживется в отдельных домах, где председатель совета зарекомендует себя достойным радетелем интересов жильцов, но в то, что все жители дома будут дружно вносить деньги на оплату трудов председателя, верится с трудом. А это опять расслоение, дрязги и прочее.

Был озвучен и такой вариант: управляющая компания может периодически выполнять заказ от совета дома на офисные услуги - пользование оргтехникой, канцелярские товары, печатные и множительные работы, но здесь возникает резонный вопрос: разве собственники жилья МКД не оплачивают реально своими деньгами содержание офисов, оргтехники и канцелярии самих управляющих компаний, и разве вменяемая компания, заинтересованная в успешной работе совета подведомственного ей МКД не должна считать своей обязанностью помочь совету в организации его работы? По-моему это даже не обсуждается; апеллируем же мы, как отмечалось выше, к гражданской позиции и добровольческой деятельности домовых активистов? Так не в праве ли мы рассчитывать на соответствующее понимание со стороны управляющих компаний (что, кстати, и делается, надо справедливо отметить, во многих случаях).

И здесь мы уже можем «спуститься на землю», перейти от теоретических рассуждений к реальным человеческим взаимодействиям и постараться определить-таки формы и способы практической мотивации деятельности советов МКД и прежде всего их председателей, учитывая, что, как мы договорились выше, мотивация эта однозначно необходима.

Прежде всего, надо определиться сразу, как понимать термин «мотивация» в приложении к взаимодействиям собственников жилья, советов МКД, их председателей с органами городского управления и управляющими компаниями. Разве, например, наша мэрия, департамент ЖКХ как её подразделение, организуя учебно-методические семинары для избранных председателей советов МКД (а семинары эти проводятся регулярно и достаточно продуктивно) занимаются исключительно мотивацией домовых активистов? Отнюдь нет! Они последовательно реализуют свою миссию по развитию и укреплению местного самоуправления как института власти народа на местах (и уж никак не проявляют лишь свою добрую волю помощи жителям в трудной житейской ситуации). Тем более, что функция органов местного самоуправления по развитию самоорганизации граждан по месту жительства прямо записана в Федеральном законе № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и в Устав города Череповца (как и в уставы других муниципалитетов страны).

Понятно, что даже законодательное установление ответственности органов местной власти за содействие созданию и становлению деятельности домовых советов, введенное в стране в 2011 году, - скорее напоминание об обязанностях в отношении граждан, чем изобретение каких-то новых вопросов местного значения. Сюда же следует отнести и столь необходимое домовым советом методическое сопровождение их деятельности, которое, кстати, в нашем городе осуществляется департаментом ЖКХ достаточно эффективно.

И как резюме: прежде чем говорить в принципе о мотивации активистов и председателей домовых советов со стороны органов городского самоуправления, стоит четко определиться: эффективно ли выполняют органы местной власти свою родовую функцию по представлению и защите интересов жителей в конкретных вопросах взаимодействия собственников жилья с управляющими компаниями.

(Здесь возникает один очень актуальный конкретный пример из сегодняшних отношений в жилищной сфере. Давайте подумаем: когда мэрия города в ответ на возникший явный конфликт интересов между собственниками жилья и управляющими компаниями по поводу роста тарифов на обслуживание и текущие ремонты МКД начинает играть благородную роль третейского судьи и разрабатывает экономически обоснованные тарифы, явно импонирующие управляющим компаниям, но встречаемые без особого восторга большинством рядовых жителей города, разве не обязаны руководители города иметь четкое представление о том, насколько эти, конечно же «обоснованные», тарифы соответствуют материальным и финансовым возможностям жителей города, и, значит, не логично ли было ожидать, что, рекомендуя «справедливые» тарифы, органы местной власти предложат собственникам, которые с ними согласятся реальную систему мер финансовой поддержки малоимущих граждан и/или многоквартирных домов в целом, если объективно большинство их жителей пока не в состоянии «тянуть» действительно экономически обоснованные тарифы. Если идти в этом примере дальше, то, по моему убеждению, органы местной и региональной власти должны постоянно «бить в колокола», «стучаться в двери» федеральных властей по поводу того, что главным тормозом и противоречием на пути реформы ЖКХ в жилищной сфере именно и является безобразно низкий, неадекватный уровень доходов большой части граждан страны, в том числе и новых собственников квартир.

И, несомненно, именно так - как подтверждение родовой функции органов местной власти по защите интересов избирателей-рядовых граждан - надо расценивать, прежде всего, законодательное установление муниципального контроля за отдельными направлениями деятельности управляющих организаций (а в ближайшее время, будем надеяться, этот муниципальный контроль, ответственность будут распространены на техническое состояние многоквартирных домов), но уж ни как только мотивацию, проявление некой заботы, благотворительности со стороны власти)

Ну, а как же с мотивацией как таковой активных и добросовестных общественных лидеров коллективного участия жителей в управлении многоквартирными домами? Может быть о ней вообще не следует вести речь? Конечно это не так, и об этом мы неоднократно говорили в предыдущих публикациях. Чтобы не уходить от конкретики и не растекаться в рассуждениях, привожу тезисно некоторые реальные формы именно мотивации общественного актива собственников жилья МКД:

неформальное проявление реального внимания к проблемам и личностям актива и председателей советов МКД;

инициирование и поддержка медиа-сопровождения процесса создания и становления деятельности советов МКД, систематического отражения в СМИ лучшей практики работы советов и их председателей:

разработка системы критериев оценки и сравнимости деятельности домовых советов, в том числе - со стороны органов власти, собственников жилья, управляющих организаций; составление и публикация рейтингов ведущих советов МКД;

(как продолжение предыдущего) создание развернутой системы выявления и поощрения деятельности лучших домовых советов и их председателей (материального или морального - это зависит от наличия средств и желания), системы соревновательности и обмена лучшими практиками работы;

регулярные опросы, мониторинг настроений, жизненных проблем и трудностей собственников жилья, председателей домовых советов, оценки их взаимоотношений с органами власти и управляющими компаниями, учет этих оценок при составлении рейтингов управляющих компаний;

содействие организации эффективного, правового и равноправного взаимодействия советов МКД с управляющими компаниями, созданию реальных «площадок» для такого взаимодействия, как на уровне города в целом, так и на уровне конкретных управляющих компаний (прежде всего крупных);

(в нашем городе реальный положительный пример такой площадки взаимодействия пока один: рабочая группа Городского общественного совета по содействию реформе ЖКХ, которую возглавляет мэр города Кузин Ю.А.)

рекомендации, содействие, совместная организация (а возможно и понуждение) с управляющими компаниями так необходимого просвещения, правового и поведенческого «ликбеза» для низового аппарата управляющих компаний, положительные плоды которого обязательно и немедленно скажутся на настроении и желании работать председателей и членов советов МКД.

актуальнейший и лежащий просто на поверхности вопрос - участие активистов, председателей домовых советов в работе целевых формирований по месту жительства, чем очень гордится наш город, - филиалов Центра профилактики правонарушений, актива уполномоченных по работе с населением, общественных советов микрорайонов (участие в их работе и опора на их содействие в своей работе);

участие на постоянной основе представителей сообщества председателей домовых советов в работе рабочих групп, комиссий, совещаний по решению вопросов продвижения в городе реформы ЖКХ, обеспечение их реального участия в разработке, обсуждении и принятии решений в этой сфере;

инициирование, содействие созданию и становлению продуктивной деятельности общественных объединений председателей советов МКД в масштабах города, городских районов, укрупненных микрорайонов, тех же крупных управляющих компаний.

(сегодня в нашем городе это будущий Координационный совет председателей СМКД, который находится в стадии активного становления)

То, что перечислено выше - далеко не все возможные формы мотивации,

хотя готов засвидетельствовать лично: многое из перечисленного неплохо уже делается в нашем городе либо находится в стадии становления. Но напоследок я хотел бы предложить не самую легко осуществимую, но одну их самых актуальных и значимых форм мотивации роста активности собственников жилья и их доверия, поддержки деятельности городской власти. И, что очень важно, не только власти, но и управляющих компаний.

Итак, о чем речь? Ни для кого не секрет, что головной болью, настоящим бичом всех участников процесса реформирования жилищной сферы ЖКХ (но в первую очередь - добросовестных собственников жилья в МКД) являются именно недобросовестные владельцы, арендаторы, наниматели жилых и нежилых помещений МКД - неплательщики, собственники «резиновых» квартир, в которых реально проживают несколько потребителей коммунальных ресурсов при прописанных и оплачивающих по нормативам одном-двух, принципиально не желающие устанавливать индивидуальные приборы учета ресурсов и скрывающие реальное число потребителей и объемы потребления этих ресурсов и т.п. Попытки борьбы с этими субъектами, как правило, заканчиваются скандалами, хамством, игнорированием и ссылками на несовершенство или излишний либерализм действующего законодательства. Так вот, предлагается объявить текущий год годом бескомпромиссной борьбы с недобросовестными жителями МКД, возглавить эту борьбу органам местной власти, разработать систему реального участия в ней всех заинтересованных лиц, включая органы власти, УК, жителей и советов МКД, правоохранительных органов, ЦПП, СМИ, партийных и молодежных организаций, депутатского корпуса и т.д. Ведь есть же у нас реальный опыт и практика организации таких серьезных компаний! А уж мотивация для собственников при успехе такой компании будет реальной и явной.

И ещё. Что мешает органам городского управления совместно с управляющими компаниями и другими необходимыми организациями в принудительном порядке (возможно, по решению городского сообщества или общих собраний жителей конкретных МКД) установить индивидуальные приборы учета во всех без исключения квартирах и используемых помещениях многоквартирных домов и ввести в действие систему последующей оплаты затрат на эту акцию (систему рассрочек, отложенных платежей, субсидий нуждающимся и прочее). Выгода-то от этой акции явно превысит сегодняшние издержки, материальные и моральные. А вот дальнейшее сохранение без положительных подвижек существующего положения в этих вопросах уже настолько раздражает законопослушных собственников жилья, что грозит вылиться в негативную оценку деятельности власти по конкретным направлениям.

И последнее. Выше мы говорили в основном о возможных мотивирующих действиях в отношении актива собственников жилья со стороны местных органов власти, и лишь немного коснулись участия в этом управляющих компаний. Тем не менее, продуманные и системные мотивирующие действия со стороны УК прежде всего в отношении советов МКД и их председателей сегодня просто необходимы. Формы такой мотивации могут быть созвучными или соучастными перечисленным выш либо своими специфичными, но главным мотивирующим фактором положительной оценки взаимодействия актива собственников с управляющими компаниями несомненно является четкий сигнал и реальные действия со стороны руководителей управляющих компаний к паритетному, равноправному взаимодействию с советами МКД (но не противостоянию) в достижении единой цели - эффективного управления МКД с пониманием специфики, условий, трудностей деятельности каждой из сторон. И так уж сложилось, что именно руководители управляющих компаний сегодня должны признать и зафиксировать это признание, что, скажем, председатель совета МКД это руководитель общественный, но равного с ними ранга по уровню ответственности за положение дел в доме, а значит взаимодействие с ним непосредственно и по партнерски - необходимость и прямой интерес управляющей компании. А если руководитель управляющей компании чувствует себя большим профессионалом, чем председатель домового совета, то в его же интересах сделать этого председателя достаточно компетентным для общей пользы. Это и будет самой реальной мотивацией эффективной работы председателя домового совета, а через него и всего сообщества собственников жилья.

Успехов, коллеги! Вместе мы сделаем больше!

В.П.Виноградов.