ЧАСТЬ 2 . ВЫБОРЫ СОВЕТА ДОМА.
Если вы поставили счетчики на коммунальные услуги (см. Часть 1), то второй по стоимости услугой после отопления является содержания и ремонт общедомового имущества. Экономить по этой статье наиболее трудно. Мы все знаем, что платим много, но коммунальные предприятия (КП), обслуживающие наши дома, выполняют только аварийные работы. В результате дом и его инженерные системы приходят в аварийное состояние и с нас начинают требовать собрать деньги на капитальный ремонт. Если бы КП выполняли вовремя текущие ремонты, то капитальный еще долго не понадобился. Всем нам надо понять, что задача КП получить с нас деньги и как можно больше. Поэтому они кровно заинтересованы в доведении нашего дома до аварийного состояния или проведении капитального ремонта тогда, когда можно обойтись текущим.
Бороться с жадностью КП можно только повседневным контролем за их деятельностью. Это как в магазине или на базаре. Если вы не проверяете показания весов и сдачу, то со временем вас начнут обвешивать и обсчитывать. Поэтому коммунальные квитанции надо проверять ежемесячно и при непривычных суммах разбираться с КП.
Законодательство в сфере ЖКХ позволяет это делать. Среди собственников квартир в доме надо найти людей способных и имеющих возможность заниматься общественными делами. Наиболее подходящими являются не работающие пенсионеры. Но чем больше людей будет вовлечено в такую работу, тем лучше. Кто-то не может работать в совете дома, но может сделать доску объявлений или напечатать Решения на принтере. Каждый сделает не много, а вместе достаточно. Ниже перечислен порядок действий, который предусмотрен Жилищным Кодексом (ЖК) :
1. Инициативным собственником (ами) составляется Реестр собственников помещений в доме. В нем должны быть указаны : ФИО собственника, документ на право собственности, паспортные данные собственника, количество голосов у собственника, подпись собственника. В реестр собственников должны быть внесены все собственники квартиры, если квартира приватизирована или куплена на несколько человек. Количество голосов у всех собственников квартиры равно ее общей площади. Если квартира приватизирована в равных долях на несколько человек, то количество голосов квартиры делится поровну на всех собственников.
2. Если в доме больше 4-х квартир, то в нем должен быть выбран совет дома - орган, который будет управлять домом и от имени собственников заключать договоры с КП и контролировать их выполнение. ( ЖК РФ ст.161.1). Выборы совета дома производятся на общем собрании собственников помещений в доме, являющимся высшим органом в доме, и оформляются Решением и Протоколом. В члены совета дома могут быть выбраны только собственники помещений в доме. Из числа членов совета избирается его председатель.
3. Собрание проводится по определенной процедуре: за две недели до проведения собрания в каждом подъезде дома вывешивается объявление с датой проведения и повесткой дня; в объявлении указывается способ проведения собрания - очным общим сбором, очным поквартирным голосованием или заочным голосованием. Правила проведения собрания собственников изложены в гл.6 ЖК РФ. В условиях, когда всем собраться сложно и негде лучшим является способ очного поквартирного голосования, когда члены инициативной группы, а в дальнейшем совета дома обходят квартиры и собирают подписи под Решением (ями).
4. Решение считается принятым, если за него отдано более 51% голосов. Каждый собственник имеет право голосовать только своим количеством голосов или написать доверенность другому собственнику на право голосовать от его имени. В этом случае в Решении рядом с подписью должно быть указано "по доверенности". На основании Решений оформляется Протокол собрания.
5. Наиболее сложным является первое собрание, так как на него выносится сразу несколько вопросов:
- утверждение принятых способов голосования ( в частности поквартирного как наиболее простого и дешевого в реализации );
- утверждение мест вывешивания объявлений в доме, изготовление и установка доски объявлений;
- утверждение формы Решений и Протоколов;
- избрание совета дома;
- выбор способа управления домом.
Если вы этого не сделаете, то не сможете контролировать работу КП и вынуждены будите платить за коммунальные и жилищные услуги управляющей организации (УО) столько сколько с вас захотят получить. УО за вас выберет городская администрация и она будет выставлять вам счета. А если хозяева ее обанкротят, не заплатив ресурсоснабжающим организациям, то вам прийдется платить по второму разу. Городская администрация ответственности за выбранную для вас УО ответственности не несет и может посоветовать выбрать другую УО. И в суде вам скажут, что вы обязаны платить, так как суды в России защищают не пострадавшего. Положение собственника в многоквартирном доме не отличается от собственника частного дома, который без заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (РО)не получит воды, эл.энергии, газа и прочего. Так что лучше сделать то, что требует ЖК РФ,
ЧАСТЬ 3. ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ.
ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами:
- управляющей организацией;
- товариществом собственников жилья (ТСЖ);
- непосредственное управление (НУ).
У каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки. Рассмотрим их.
1.Из сегодняшней российской практики управление домом УО является самым рискованным. УО является посредником между вами РО и обслуживающей организацией (ОО), представляющей услуги по уборке дома, придомовой территории, аварийному и текущему ремонту трубопроводов, канализации и электрической сети дома. УО обязано заключить договоры с РО и ОО, а затем заключить договоры с собственниками каждой квартиры. Создатели ЖК РФ предполагали, что это обеспечит минимум забот собственникам, так как УО будет все делать за них. Обязанность собственников только платить деньги. И даже договоров с собственниками заключать не обязательно, если собственник оплачивает присылаемые ему квитанции. При это УО может увеличивать плату за услуги на15% для содержания своего аппарата. Поэтому УО заинтересовано не в снижении стоимости услуг, а их повышении. Законодательство оказалось столь не совершенным, что привело к массовым махинациям со стороны УО. И уже на всю страну региональные и федеральные власти заявляют о том, что не знают как справиться с этими махинациями. Поэтому в новой редакции ЖК РФ ввели выборные советы дома. Наделив их правом проверять деятельность КП и подписывать акты приемки работ. Но шаг сделан только один, а их надо несколько. Какие - я выскажу свое мнение ниже.
2. Товарищество собственников жилья. Оно наделено такими же полномочиями. что и УО, но предполагалось, что его руководство, которому надо платить зарплату за счет собственников, будет избираться из собственников дома и будет находиться под их контролем. Стоимость содержания аппарата ТСЖ будет меньше Соседа обобрать стыднее, чем незнакомого человека. На практике оказалось по разному. Там, где избрали честных людей в ТСЖ, они успешно работают и содержат дома в хорошем состоянии, при условии, что все собственники вовремя оплачивают квитанции. В Москве и других городах с помощью различных махинаций к руководству ТСЖ пришли представители администраций округов и сотрудники строительных компаний, Махинации начались в не меньших размерах, чем в УО, так как ТСЖ не ограничены в размерах наценок на услуги.
Вы наверняка видели сюжеты по телевизору о махинациях УО и ТСЖ.
Еще одним недостатком УО и ТСЖ является возможность перекладывать на тех собственников, которые платят, долги неплатильщиков и собственные убытки. По этому мы и видим по телевизору сюжеты из разных городов когда собственникам приходят вдруг ни чем не обоснованные счета в десятки тысяч рублей.
3.Непосредственное управление. При нем собственники каждой квартиры заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг (электричество. вода . канализация, газ, отопление) и оплачивают эти услуги по показаниям счетчиков или нормативам потребления. В договоре это должно быть отражено. Тогда вам не прийдется платить за соседа неплатильщика при условии, что вы будите ежемесячно проверять квитанции перед тем как заплатить и сверять их с показаниями счетчиков. А в случае непомерных счетов подавать на поставщика в суд. При наличии договора суд, я надеюсь, защитит ваши интересы, если они будут прописаны в договоре.
Договор на содержание и ремонт многоквартирного дома заключается председателем совета дома один от имени всех собственников. Поэтому к выбору членов совета и его председателя надо подойти очень ответственно. Выбрать человека, который не пойдет на сделку с УО ради своих личных выгод, или при всяком повышении счета за содержание и ремонт организовывать проверку.
Достоинство этого способа управления является возможность часть работ по содержанию и ремонту выполнять жителям самостоятельно ( уборка лестничных клеток. придомовой территории. замену ламп освещения и т.д. ) не прибегая по этим работам к услугам обслуживающей организации.
Так как договоры заключаются непосредственно с исполнителем без УО и ТСЖ, то это дает минимально возможную плату за услуги. Вы экономите на услуге управления.
К недостаткам данного способа относят необходимость каждому собственнику тратить личное время на контроль за предоставлением услуг и необходимость в общественном органе - совете дома. Но законодатели поняли, что общественный контроль в доме необходим при всех способах управления и ввели в ЖК РФ обязанность собственников при любом виде управления создавать совет дома. Так что этот недостаток теперь снимается.
К сожалению законодатели, стремясь внедрить в ЖКХ рыночные отношения, не обеспечили защиту собственников от КП - не утвердили типовых договоров на оказание коммунальных и жилищных услуг с их обязательным заключением в письменном виде. Рыночные отношения обязательным условием введения предполагают наличие конкуренции. Какая может быть конкуренция, если поставщик в единственном числе, сети, подходящие к дому, в единственном числе, организация, вывозящая мусор, в единственном числе. Это монополизм, который должен контролироваться властью. Местная власть не имеет на это полномочий, а региональная и федеральная делать этого не хотят. А потом удивляются возмущением людей. Поэтому две наши главные задачи, если мы хотим, чтобы нас не обирали КП, а наши дома были ухожены и долго нам служили - правильно составить договор и следить за его исполнением.
ЧАСТЬ 4.ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.
Нормативными документами, определяющими правила составления и заключения такого договора, являются: Правила содержания общего имущества многоквартирного дома Постановление Правительства РФ №491 от13.08. 06 г. ( Правила №491 ) и ст. 161.1 ЖК РФ. К сожалению они между собой не во всем стыкованы и дают преимущества КП, а не собственникам, но другого у нас нет. Поэтому будем исходить из этого.
Есть примерная форма заключения договора. Я ее приводить не буду, чтобы не занимать места. Ее предлагают всем МУП и ТКП. Составлена она в защиту их интересов, а собственникам предоставляет только права и обязанность платить. Правилам №491 и ст.161.1 ЖК РФ она не соответствует, но формальную часть в качестве образца можно из нее взять. В статье будут изложены основные положения, которые должны быть в договоре, чтобы минимизировать затраты и защитить права собственников:
1.В соответствии со ст. 161 п.1.1 при НУ многоквартирным домом (МКД) собственники помещений в доме обязаны заключить договор на содержание и ремонт с УО, под которой понимаются организации и предприятия любой формы собственности, а также индивидуальные предприниматели.
2, В соответствии со ст.161 п.10 " УО обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества МКД, о порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) тарифах на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации … ПП РФ № 731 от 23.09.10г." Поэтому когда ТКП отказывается обеспечивать доступ к такой информации, ссылаясь на то, что оно не " является управляющей компанией" оно дважды нарушает закон: подменяя понятие организации понятием компания, которого теперь нет в ЖК РФ и Правилах №491, и не выполняя требования п.10 ст.161.
Далее в п.10 написано: "Контроль за соблюдением этого стандарта … УО осуществляют … органы исполнительной власти субъектов РФ …". Эти органы тоже не исполняют своих обязанностей и при этом жалуются на бесконтрольность УО. Поэтому если ТКП (МУП) не являются УО, то с ними нельзя заключать договор на содержание и ремонт.
3. У нас нет возможности выбрать УО с наименьшими расценками. Поэтому на основании информации о деятельности ТКП ( МУПа) собственники ( СОВЕТ ДОМА) в соответствии с п.16 Правил №491 с учетом Акта обследования дома и его инженерных систем ежегодно составляют и утверждают на общем собрании " Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования". ТКП (МУП) предлагают свой вариант Перечня ( в ТКП он называется План производственной программы …). Но это не означает, что вы должны принять его полностью. Именно на объеме перечня и можно разумно сэкономить деньги, закладывая в него только необходимое. Например вам предложат уборку лестничных клеток 5 раз в неделю. Вы знаете, что делают ее реально только два раза и у вас в подъезде чисто. Закладываете в перечень две уборки в неделю. Обязательно надо проверить размер убираемой площади. Как правило он завышен. Ссылки ТКП на то, что оно взяло эти площади из Технического паспорта дома не соответствуют действительности. Я пошел в БТИ и посмотрел паспорт. Там нет ни каких цифр. ТКП написало их само.
ТКП закладывает в размер ежемесячных платежей уборку придомовой территории. В настоящий момент это не законно, так как придомовая территория не принадлежит собственникам и они не обязаны оплачивать ее уборку. Когда ее передадут собственникам, надо будет обязательно проверить размеры убираемых площадей. Около нашего дома зимой убирается не более 60 м2 подъездов к дому. ТКП пишет 490 м2. получается, что они зимой скалывают наледи с газонов и цветников и посыпают их песком.
ТКП включают в счета проверку и прочистку вентиляционных каналов и техобслуживание, ремонт и диагностику газопроводов. За 17 лет, что я живу в доме, это ни разу не делалось. Кроме того, в соответствии с ПП РФ № от договор на выполнение этих работ должен заключаться со специализированной организацией. В нашем случае с Тарусамежрегионгазом. Из Перечня эта работа должна быть исключена.
При составлении Перечня надо помнить, что инженерные системы дома ограничиваются его внешними стенами, вводными запорными вентилями трубопроводов, вводным рубильником в электрощите. Сами вводные вентили ( задвижки ), рубильник к общедомовому имуществу также не относятся. Поэтому взимание платы за их замену и ремонт незаконно. Также как замена наружных магистралей. ( Правила №491 раздел 1).
Акт осмотра общедомового имущества и Перечень работ и услуг… должны быть неотемлимыми Приложениями к договору, обновляемыми ежегодно.
В связи с тем, что процедура оформления фактов не выполнения Исполнителем объемов работ в соответствии с Перечнем трудоемка и зависит от желания Исполнителя, в договор должен быть включен раздел "Контроль выполнения работ по договору". В соответствии с пп. 4 п.8 ст.161.1 председатель совета дома "Осуществляет контроль за выполнением обязательств по договорам, подписывает акты приемки услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту, акты о нарушении качества коммунальных и жилищных услуг".
Этим надо воспользоваться в полном объеме и в раздел договора "Контроль …" записать следующие положения:
1.Контроль за выполнением услуг и работ, условиями их оказания и выполнения, а также размером их финансирования выполняют представители Потребителя.
2.Систематически выполняемые работы (уборка лестничных клеток, входных тамбуров и подъездов, придомовой территории) контролируется старшими по подъезду по сообщениям работника Исполнителя.
3.Работы, выполняемые по заявкам, контролируются заявителями росписью в заявке-направлении, с которой Работник исполнителя приходит на исполнение заявки.
4. В согласованный срок Исполнитель ежемесячно подает в совет дома перечень выполненных и подлежащих оплате услуг и работ. Совет дома проверяет данный перечень на достоверность, подписывает его и возвращает Исполнителю. При наличии разногласий они устраняются на совещании.
5. Без заявок и предварительных согласований Исполнитель обязан выполнять аварийные работы. Причины возникновения аварийных ситуаций расследуются комиссией из представителей Потребителя, Исполнителя и представителя муниципального органа власти (при необходимости), которая определяет виновника возникновения аварийной ситуации и определяет сторону, оплачивающую расходы по ее устранению.
6. Слив канализационных стоков, воды на пол подвала не допустим. Сотрудники Исполнителя обязаны оставить после себя чистое помещение.
7.Сроки выполнения работ по настоящему договору определяются Приложением №2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.03г.,являющимися неотъемлимой частью настоящего договора.
ОПЛАТА РАБОТ ПО ДОГОВОРУ.
1.Оплата ежемесячно выполненных услуг и работ производится на основании подписанного председателем совета дома Потребителя перечня фактически выполненных услуг и работ. их стоимости, согласованной при подписании настоящего договора в Приложении №2.
2. В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, вступают в действие
"Правила изменения размера платы…" ПП РФ №491. Факты, указанные в настоящем пункте оформляются Актом за подписью 2-х членов совета дома и направляются Исполнителю.
3.Стоимость материалов и комплектующих, необходимых для замены и ремонта, включаются Исполнителем в стоимость услуг и работ на основании товарных чеков, квитанций, накладных и других платежных документов. При этом их цена не может превышать цены в розничной продаже.
4.Стоимость услуг и работ, исчисленная по п.1,2,3 настоящего раздела оплачивается собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений.
5.Расчетный период по договору устанавливается в один месяц.
6. Исполнитель направляет квитанции об оплате собственникам помещений с указанием даты вручения. Собственник обязан провести оплату квитанции в 10-ти дневный срок с момента получения. При наличии спорных вопросов по квитанции собственник направляет заявление Исполнителю в 3-х дневный срок (если у него нет уважительных причин отсутствия). Новый срок оплаты устанавливается в 5 рабочих дней после решения спорных вопросов и выписки новой квитанции.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ДОГОВОРА.
1.При расторжении договора производится обследование дома и его инженерных систем, оформляемое в виде Акта обследования. Неисправности, обнаруженные в инженерных системах дома, Исполнитель устраняет за свой счет как несущий ответственность за качество оказываемых услуг и выполненных работ.
2.Устранение последствий аварий, протечек и возмещение возникшего ущерба осуществляется за счет виновника на основании акта, составленного членами совета дома, пострадавшими и представителем Исполнителя.
Добиться того, чтобы вышеприведенные разделы были включены в договор будет не просто. КП, привыкшие к бесконтрольному получению незаработанных денег будут сопротивляться всеми возможными и невозможными способами. Но если собственники помещений во всех или большинстве МКД откажутся подписывать договоры в другой редакции и получат поддержку со стороны органов власти, прокуратуры и Жилищной инспекции Калужской области, то нам удастся защитить свои права и добиться экономии денег и сохранности своих домов.
В.В.Болунов, контактный телефон 227-03 после 18-ти часов.
Если вы поставили счетчики на коммунальные услуги (см. Часть 1), то второй по стоимости услугой после отопления является содержания и ремонт общедомового имущества. Экономить по этой статье наиболее трудно. Мы все знаем, что платим много, но коммунальные предприятия (КП), обслуживающие наши дома, выполняют только аварийные работы. В результате дом и его инженерные системы приходят в аварийное состояние и с нас начинают требовать собрать деньги на капитальный ремонт. Если бы КП выполняли вовремя текущие ремонты, то капитальный еще долго не понадобился. Всем нам надо понять, что задача КП получить с нас деньги и как можно больше. Поэтому они кровно заинтересованы в доведении нашего дома до аварийного состояния или проведении капитального ремонта тогда, когда можно обойтись текущим.
Бороться с жадностью КП можно только повседневным контролем за их деятельностью. Это как в магазине или на базаре. Если вы не проверяете показания весов и сдачу, то со временем вас начнут обвешивать и обсчитывать. Поэтому коммунальные квитанции надо проверять ежемесячно и при непривычных суммах разбираться с КП.
Законодательство в сфере ЖКХ позволяет это делать. Среди собственников квартир в доме надо найти людей способных и имеющих возможность заниматься общественными делами. Наиболее подходящими являются не работающие пенсионеры. Но чем больше людей будет вовлечено в такую работу, тем лучше. Кто-то не может работать в совете дома, но может сделать доску объявлений или напечатать Решения на принтере. Каждый сделает не много, а вместе достаточно. Ниже перечислен порядок действий, который предусмотрен Жилищным Кодексом (ЖК) :
1. Инициативным собственником (ами) составляется Реестр собственников помещений в доме. В нем должны быть указаны : ФИО собственника, документ на право собственности, паспортные данные собственника, количество голосов у собственника, подпись собственника. В реестр собственников должны быть внесены все собственники квартиры, если квартира приватизирована или куплена на несколько человек. Количество голосов у всех собственников квартиры равно ее общей площади. Если квартира приватизирована в равных долях на несколько человек, то количество голосов квартиры делится поровну на всех собственников.
2. Если в доме больше 4-х квартир, то в нем должен быть выбран совет дома - орган, который будет управлять домом и от имени собственников заключать договоры с КП и контролировать их выполнение. ( ЖК РФ ст.161.1). Выборы совета дома производятся на общем собрании собственников помещений в доме, являющимся высшим органом в доме, и оформляются Решением и Протоколом. В члены совета дома могут быть выбраны только собственники помещений в доме. Из числа членов совета избирается его председатель.
3. Собрание проводится по определенной процедуре: за две недели до проведения собрания в каждом подъезде дома вывешивается объявление с датой проведения и повесткой дня; в объявлении указывается способ проведения собрания - очным общим сбором, очным поквартирным голосованием или заочным голосованием. Правила проведения собрания собственников изложены в гл.6 ЖК РФ. В условиях, когда всем собраться сложно и негде лучшим является способ очного поквартирного голосования, когда члены инициативной группы, а в дальнейшем совета дома обходят квартиры и собирают подписи под Решением (ями).
4. Решение считается принятым, если за него отдано более 51% голосов. Каждый собственник имеет право голосовать только своим количеством голосов или написать доверенность другому собственнику на право голосовать от его имени. В этом случае в Решении рядом с подписью должно быть указано "по доверенности". На основании Решений оформляется Протокол собрания.
5. Наиболее сложным является первое собрание, так как на него выносится сразу несколько вопросов:
- утверждение принятых способов голосования ( в частности поквартирного как наиболее простого и дешевого в реализации );
- утверждение мест вывешивания объявлений в доме, изготовление и установка доски объявлений;
- утверждение формы Решений и Протоколов;
- избрание совета дома;
- выбор способа управления домом.
Если вы этого не сделаете, то не сможете контролировать работу КП и вынуждены будите платить за коммунальные и жилищные услуги управляющей организации (УО) столько сколько с вас захотят получить. УО за вас выберет городская администрация и она будет выставлять вам счета. А если хозяева ее обанкротят, не заплатив ресурсоснабжающим организациям, то вам прийдется платить по второму разу. Городская администрация ответственности за выбранную для вас УО ответственности не несет и может посоветовать выбрать другую УО. И в суде вам скажут, что вы обязаны платить, так как суды в России защищают не пострадавшего. Положение собственника в многоквартирном доме не отличается от собственника частного дома, который без заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (РО)не получит воды, эл.энергии, газа и прочего. Так что лучше сделать то, что требует ЖК РФ,
ЧАСТЬ 3. ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ.
ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами:
- управляющей организацией;
- товариществом собственников жилья (ТСЖ);
- непосредственное управление (НУ).
У каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки. Рассмотрим их.
1.Из сегодняшней российской практики управление домом УО является самым рискованным. УО является посредником между вами РО и обслуживающей организацией (ОО), представляющей услуги по уборке дома, придомовой территории, аварийному и текущему ремонту трубопроводов, канализации и электрической сети дома. УО обязано заключить договоры с РО и ОО, а затем заключить договоры с собственниками каждой квартиры. Создатели ЖК РФ предполагали, что это обеспечит минимум забот собственникам, так как УО будет все делать за них. Обязанность собственников только платить деньги. И даже договоров с собственниками заключать не обязательно, если собственник оплачивает присылаемые ему квитанции. При это УО может увеличивать плату за услуги на15% для содержания своего аппарата. Поэтому УО заинтересовано не в снижении стоимости услуг, а их повышении. Законодательство оказалось столь не совершенным, что привело к массовым махинациям со стороны УО. И уже на всю страну региональные и федеральные власти заявляют о том, что не знают как справиться с этими махинациями. Поэтому в новой редакции ЖК РФ ввели выборные советы дома. Наделив их правом проверять деятельность КП и подписывать акты приемки работ. Но шаг сделан только один, а их надо несколько. Какие - я выскажу свое мнение ниже.
2. Товарищество собственников жилья. Оно наделено такими же полномочиями. что и УО, но предполагалось, что его руководство, которому надо платить зарплату за счет собственников, будет избираться из собственников дома и будет находиться под их контролем. Стоимость содержания аппарата ТСЖ будет меньше Соседа обобрать стыднее, чем незнакомого человека. На практике оказалось по разному. Там, где избрали честных людей в ТСЖ, они успешно работают и содержат дома в хорошем состоянии, при условии, что все собственники вовремя оплачивают квитанции. В Москве и других городах с помощью различных махинаций к руководству ТСЖ пришли представители администраций округов и сотрудники строительных компаний, Махинации начались в не меньших размерах, чем в УО, так как ТСЖ не ограничены в размерах наценок на услуги.
Вы наверняка видели сюжеты по телевизору о махинациях УО и ТСЖ.
Еще одним недостатком УО и ТСЖ является возможность перекладывать на тех собственников, которые платят, долги неплатильщиков и собственные убытки. По этому мы и видим по телевизору сюжеты из разных городов когда собственникам приходят вдруг ни чем не обоснованные счета в десятки тысяч рублей.
3.Непосредственное управление. При нем собственники каждой квартиры заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг (электричество. вода . канализация, газ, отопление) и оплачивают эти услуги по показаниям счетчиков или нормативам потребления. В договоре это должно быть отражено. Тогда вам не прийдется платить за соседа неплатильщика при условии, что вы будите ежемесячно проверять квитанции перед тем как заплатить и сверять их с показаниями счетчиков. А в случае непомерных счетов подавать на поставщика в суд. При наличии договора суд, я надеюсь, защитит ваши интересы, если они будут прописаны в договоре.
Договор на содержание и ремонт многоквартирного дома заключается председателем совета дома один от имени всех собственников. Поэтому к выбору членов совета и его председателя надо подойти очень ответственно. Выбрать человека, который не пойдет на сделку с УО ради своих личных выгод, или при всяком повышении счета за содержание и ремонт организовывать проверку.
Достоинство этого способа управления является возможность часть работ по содержанию и ремонту выполнять жителям самостоятельно ( уборка лестничных клеток. придомовой территории. замену ламп освещения и т.д. ) не прибегая по этим работам к услугам обслуживающей организации.
Так как договоры заключаются непосредственно с исполнителем без УО и ТСЖ, то это дает минимально возможную плату за услуги. Вы экономите на услуге управления.
К недостаткам данного способа относят необходимость каждому собственнику тратить личное время на контроль за предоставлением услуг и необходимость в общественном органе - совете дома. Но законодатели поняли, что общественный контроль в доме необходим при всех способах управления и ввели в ЖК РФ обязанность собственников при любом виде управления создавать совет дома. Так что этот недостаток теперь снимается.
К сожалению законодатели, стремясь внедрить в ЖКХ рыночные отношения, не обеспечили защиту собственников от КП - не утвердили типовых договоров на оказание коммунальных и жилищных услуг с их обязательным заключением в письменном виде. Рыночные отношения обязательным условием введения предполагают наличие конкуренции. Какая может быть конкуренция, если поставщик в единственном числе, сети, подходящие к дому, в единственном числе, организация, вывозящая мусор, в единственном числе. Это монополизм, который должен контролироваться властью. Местная власть не имеет на это полномочий, а региональная и федеральная делать этого не хотят. А потом удивляются возмущением людей. Поэтому две наши главные задачи, если мы хотим, чтобы нас не обирали КП, а наши дома были ухожены и долго нам служили - правильно составить договор и следить за его исполнением.
ЧАСТЬ 4.ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.
Нормативными документами, определяющими правила составления и заключения такого договора, являются: Правила содержания общего имущества многоквартирного дома Постановление Правительства РФ №491 от13.08. 06 г. ( Правила №491 ) и ст. 161.1 ЖК РФ. К сожалению они между собой не во всем стыкованы и дают преимущества КП, а не собственникам, но другого у нас нет. Поэтому будем исходить из этого.
Есть примерная форма заключения договора. Я ее приводить не буду, чтобы не занимать места. Ее предлагают всем МУП и ТКП. Составлена она в защиту их интересов, а собственникам предоставляет только права и обязанность платить. Правилам №491 и ст.161.1 ЖК РФ она не соответствует, но формальную часть в качестве образца можно из нее взять. В статье будут изложены основные положения, которые должны быть в договоре, чтобы минимизировать затраты и защитить права собственников:
1.В соответствии со ст. 161 п.1.1 при НУ многоквартирным домом (МКД) собственники помещений в доме обязаны заключить договор на содержание и ремонт с УО, под которой понимаются организации и предприятия любой формы собственности, а также индивидуальные предприниматели.
2, В соответствии со ст.161 п.10 " УО обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества МКД, о порядке и условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) тарифах на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации … ПП РФ № 731 от 23.09.10г." Поэтому когда ТКП отказывается обеспечивать доступ к такой информации, ссылаясь на то, что оно не " является управляющей компанией" оно дважды нарушает закон: подменяя понятие организации понятием компания, которого теперь нет в ЖК РФ и Правилах №491, и не выполняя требования п.10 ст.161.
Далее в п.10 написано: "Контроль за соблюдением этого стандарта … УО осуществляют … органы исполнительной власти субъектов РФ …". Эти органы тоже не исполняют своих обязанностей и при этом жалуются на бесконтрольность УО. Поэтому если ТКП (МУП) не являются УО, то с ними нельзя заключать договор на содержание и ремонт.
3. У нас нет возможности выбрать УО с наименьшими расценками. Поэтому на основании информации о деятельности ТКП ( МУПа) собственники ( СОВЕТ ДОМА) в соответствии с п.16 Правил №491 с учетом Акта обследования дома и его инженерных систем ежегодно составляют и утверждают на общем собрании " Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования". ТКП (МУП) предлагают свой вариант Перечня ( в ТКП он называется План производственной программы …). Но это не означает, что вы должны принять его полностью. Именно на объеме перечня и можно разумно сэкономить деньги, закладывая в него только необходимое. Например вам предложат уборку лестничных клеток 5 раз в неделю. Вы знаете, что делают ее реально только два раза и у вас в подъезде чисто. Закладываете в перечень две уборки в неделю. Обязательно надо проверить размер убираемой площади. Как правило он завышен. Ссылки ТКП на то, что оно взяло эти площади из Технического паспорта дома не соответствуют действительности. Я пошел в БТИ и посмотрел паспорт. Там нет ни каких цифр. ТКП написало их само.
ТКП закладывает в размер ежемесячных платежей уборку придомовой территории. В настоящий момент это не законно, так как придомовая территория не принадлежит собственникам и они не обязаны оплачивать ее уборку. Когда ее передадут собственникам, надо будет обязательно проверить размеры убираемых площадей. Около нашего дома зимой убирается не более 60 м2 подъездов к дому. ТКП пишет 490 м2. получается, что они зимой скалывают наледи с газонов и цветников и посыпают их песком.
ТКП включают в счета проверку и прочистку вентиляционных каналов и техобслуживание, ремонт и диагностику газопроводов. За 17 лет, что я живу в доме, это ни разу не делалось. Кроме того, в соответствии с ПП РФ № от договор на выполнение этих работ должен заключаться со специализированной организацией. В нашем случае с Тарусамежрегионгазом. Из Перечня эта работа должна быть исключена.
При составлении Перечня надо помнить, что инженерные системы дома ограничиваются его внешними стенами, вводными запорными вентилями трубопроводов, вводным рубильником в электрощите. Сами вводные вентили ( задвижки ), рубильник к общедомовому имуществу также не относятся. Поэтому взимание платы за их замену и ремонт незаконно. Также как замена наружных магистралей. ( Правила №491 раздел 1).
Акт осмотра общедомового имущества и Перечень работ и услуг… должны быть неотемлимыми Приложениями к договору, обновляемыми ежегодно.
В связи с тем, что процедура оформления фактов не выполнения Исполнителем объемов работ в соответствии с Перечнем трудоемка и зависит от желания Исполнителя, в договор должен быть включен раздел "Контроль выполнения работ по договору". В соответствии с пп. 4 п.8 ст.161.1 председатель совета дома "Осуществляет контроль за выполнением обязательств по договорам, подписывает акты приемки услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту, акты о нарушении качества коммунальных и жилищных услуг".
Этим надо воспользоваться в полном объеме и в раздел договора "Контроль …" записать следующие положения:
1.Контроль за выполнением услуг и работ, условиями их оказания и выполнения, а также размером их финансирования выполняют представители Потребителя.
2.Систематически выполняемые работы (уборка лестничных клеток, входных тамбуров и подъездов, придомовой территории) контролируется старшими по подъезду по сообщениям работника Исполнителя.
3.Работы, выполняемые по заявкам, контролируются заявителями росписью в заявке-направлении, с которой Работник исполнителя приходит на исполнение заявки.
4. В согласованный срок Исполнитель ежемесячно подает в совет дома перечень выполненных и подлежащих оплате услуг и работ. Совет дома проверяет данный перечень на достоверность, подписывает его и возвращает Исполнителю. При наличии разногласий они устраняются на совещании.
5. Без заявок и предварительных согласований Исполнитель обязан выполнять аварийные работы. Причины возникновения аварийных ситуаций расследуются комиссией из представителей Потребителя, Исполнителя и представителя муниципального органа власти (при необходимости), которая определяет виновника возникновения аварийной ситуации и определяет сторону, оплачивающую расходы по ее устранению.
6. Слив канализационных стоков, воды на пол подвала не допустим. Сотрудники Исполнителя обязаны оставить после себя чистое помещение.
7.Сроки выполнения работ по настоящему договору определяются Приложением №2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.03г.,являющимися неотъемлимой частью настоящего договора.
ОПЛАТА РАБОТ ПО ДОГОВОРУ.
1.Оплата ежемесячно выполненных услуг и работ производится на основании подписанного председателем совета дома Потребителя перечня фактически выполненных услуг и работ. их стоимости, согласованной при подписании настоящего договора в Приложении №2.
2. В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, вступают в действие
"Правила изменения размера платы…" ПП РФ №491. Факты, указанные в настоящем пункте оформляются Актом за подписью 2-х членов совета дома и направляются Исполнителю.
3.Стоимость материалов и комплектующих, необходимых для замены и ремонта, включаются Исполнителем в стоимость услуг и работ на основании товарных чеков, квитанций, накладных и других платежных документов. При этом их цена не может превышать цены в розничной продаже.
4.Стоимость услуг и работ, исчисленная по п.1,2,3 настоящего раздела оплачивается собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений.
5.Расчетный период по договору устанавливается в один месяц.
6. Исполнитель направляет квитанции об оплате собственникам помещений с указанием даты вручения. Собственник обязан провести оплату квитанции в 10-ти дневный срок с момента получения. При наличии спорных вопросов по квитанции собственник направляет заявление Исполнителю в 3-х дневный срок (если у него нет уважительных причин отсутствия). Новый срок оплаты устанавливается в 5 рабочих дней после решения спорных вопросов и выписки новой квитанции.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ДОГОВОРА.
1.При расторжении договора производится обследование дома и его инженерных систем, оформляемое в виде Акта обследования. Неисправности, обнаруженные в инженерных системах дома, Исполнитель устраняет за свой счет как несущий ответственность за качество оказываемых услуг и выполненных работ.
2.Устранение последствий аварий, протечек и возмещение возникшего ущерба осуществляется за счет виновника на основании акта, составленного членами совета дома, пострадавшими и представителем Исполнителя.
Добиться того, чтобы вышеприведенные разделы были включены в договор будет не просто. КП, привыкшие к бесконтрольному получению незаработанных денег будут сопротивляться всеми возможными и невозможными способами. Но если собственники помещений во всех или большинстве МКД откажутся подписывать договоры в другой редакции и получат поддержку со стороны органов власти, прокуратуры и Жилищной инспекции Калужской области, то нам удастся защитить свои права и добиться экономии денег и сохранности своих домов.
В.В.Болунов, контактный телефон 227-03 после 18-ти часов.
актуально и всамую точку. необходимо добавить информацию, если нет договора кто,разрешает какой-то ООО печатать и рассылать квитанции об оплате ЖК услуг
ОтветитьУдалить