Пояснительная записка к проекту Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Настоящий законопроект разработан в целях реализации конституционной обязанности органов государственной власти создавать условия для осуществления права на жилище, а также в целях законодательного регулирования правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов, в отношении которых застройщики не выполнили обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения, самостоятельная защита прав которых (граждан) в условиях действующего законодательства не представляется возможной или не приводит к надлежащей реализации этих прав.
Законопроект подготовлен также во исполнение поручения Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина от 4 марта 2011 №ВП-П16-1452 об активизации работы по завершению строительства жилых домов (имея ввиду решение проблемы подавляющего большинства «дольщиков» (пострадавших соинвесторов) к 1 июля 2012 г. и полного урегулирования данной проблемы до конца 2012 года).
Законопроект признает утратившим силу действующий закон от 26 сентября 2011 года N 182-ОЗ «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области», который, по сути дела, лишь декларировал помощь органов государственной власти пострадавшим соинвесторам в поиске новых застройщиков, готовых принять участие в завершении строительства «проблемных объектов», ведение реестра пострадавших соинвесторов и разъяснительную работу. Для создания условий для осуществления конституционных прав граждан в условиях поручения председателя Правительства Российской Федерации этого совершенно недостаточно.
Законопроект устанавливает полномочия Правительства Калужской области, уполномоченного органа исполнительной власти Калужской области, а также права органов местного самоуправления в области защиты прав пострадавших соинвесторов.
Законопроект устанавливает конкретные реалистичные меры по защите прав пострадавших соинвесторов, позволяющие обеспечить возможность нахождения новых застройщиков, доходы от достройки проблемных объектов или иных объектов строительства которых позволят передать часть жилых помещений пострадавшим соинвесторам бесплатно или за небольшую плату (с использованием государственных субсидий).
Законопроект устанавливает, что Порядок и условия удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов устанавливаются Правительством Калужской области. Вместе с тем законопроект утверждает основные положения, которые должны содержаться в указанном Порядке.
Законопроект предполагает создание и ведение Реестра пострадавших соинвесторов и Реестра проблемных объектов, правила (порядок) ведения которых утверждаются соответственно Правительством Калужской области и уполномоченным органом исполнительной власти Калужской области. Вместе с тем, законопроект устанавливает едва ли не исчерпывающий перечень сведений, включаемых в Реестры, правила приема заявлений пострадавших инвесторов о включении и исключения в (из) Реестр пострадавших соинвесторов.
В законопроекте учтены рекомендации Минрегиона России по возможным механизмам решения проблемы.Проект
ЗАКОН Калужской области
О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан,
инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных
домов на территории Калужской области
Принят Законодательным Собранием
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона
1. Настоящий Закон направлен на защиту прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
2. Действие настоящего Закона не распространяется на правоотношения, связанные с заключением после вступления в силу настоящего Закона договоров, которые не предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральным законом).
3. Действие настоящего Закона не распространяется на граждан, имеющих права требования на жилые помещения в объектах долевого строительства, на которые предъявлены права требования двух и более лиц, а также на граждан, нарушивших сроки или порядок уплаты цены договора участия в долевом строительстве, следствием чего согласно Федеральному закону является возникновение права одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Статья 2. Основные понятия и термины, используемые в настоящем Законе
1. Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:
1) недобросовестный застройщик – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, являющиеся стороной договора, связанного с привлечением денежных средств гражданина в строительство объектов долевого строительства, обязанной произвести строительство и предоставить жилое помещение гражданину, но не исполнившей свои обязательства в нарушение условий договора и требований законодательства;
2) проблемный объект - объект долевого строительства, расположенный на территории Калужской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан, в отношении которого недобросовестный застройщик не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами, то есть строительство не начато (не было начато) в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев.
К проблемным объектам не относятся многоквартирные дома, строительство которых не начиналось (не началось) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предусматривалось строительство, и (или) разрешения на строительство;
3) новый застройщик - юридическое лицо, которому в установленном законодательством Российской Федерации порядке предоставлен земельный участок с проблемным объектом, принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта, а также по удовлетворению требований пострадавших соинвесторов;
4) пострадавший соинвестор - гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполнявший и выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, и по которому недобросовестный застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.
2. Все иные понятия и термины используются в настоящем Законе в значениях, в которых они используются в законодательстве Российской Федерации.
Статья 3. Полномочия органов исполнительной власти Калужской области по защите прав пострадавших соинвесторов.
1. Правительство Калужской области:
1) взаимодействует с органами государственной власти, государственными органами, органами местного самоуправления, по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
2) утверждает порядок принятия Калужской областью обязательств недобросовестных застройщиков по завершению строительства проблемных объектов и передаче жилых помещений пострадавшим соинвесторам;
3) устанавливает полномочия органов исполнительной власти по защите прав пострадавших соинвесторов;
4) устанавливает порядок и условия удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов;
5) утверждает правила ведения реестра пострадавших соинвесторов;
6) устанавливает порядок и срок подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении их в реестр пострадавших соинвесторов;
7) принимает иные нормативные правовые акты и осуществляет иные полномочия по защите прав пострадавших соинвесторов в соответствии с законодательством.
2. Уполномоченный орган исполнительной власти Калужской области в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства (далее - Уполномоченный орган) наделяется следующими полномочиями:
1) принимает заявления пострадавших соинвесторов и ведет реестр проблемных объектов и иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов (далее – реестр проблемных объектов), и реестр пострадавших соинвесторов; размещает перечень проблемных объектов, перечень пострадавших соинвесторов, а также информацию о ходе защиты прав пострадавших соинвесторов (в том числе о завершения строительства проблемных объектов) в средствах массовой информации и в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет"), в том числе на официальном сайте Уполномоченного органа;
2) оказывает содействие пострадавшим соинвесторам в защите их прав в соответствии с действующим законодательством, в том числе при создании ими некоммерческой организации по защите прав пострадавших соинвесторов, в привлечении нового застройщика, проводит разъяснительную работу с пострадавшими соинвесторами;
3) взаимодействует с органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, гражданами по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
4) принимает решение о признании объекта строительства проблемным и не позднее 15 календарных дней обращается в органы прокуратуры о проведении проверки целевого использования привлеченных денежных средств граждан;
5) осуществляет меры финансовой поддержки пострадавших соинвесторов в соответствии с законом об областном бюджете на очередной год и плановый период, выступает распорядителем соответствующих бюджетных ассигнований;
6) осуществляет контроль за целевым использованием средств областного бюджета, направленных для завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемных объектов и иных многоквартирных домов, решение о строительстве которых принято в целях обеспечения требований пострадавших соинвесторов;
7) ежеквартально получает от новых застройщиков отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов (в том числе пострадавших соинвесторов), в том числе об исполнении своих обязательств по соответствующим договорам по формам и в порядке, установленным законодательством;
8) осуществляет контроль за деятельностью новых застройщиков, связанной привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и исполнением обязательств по соответствующим договорам;
9) осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством.
Статья 4. Меры по защите прав пострадавших соинвесторов
1. Законом об областном бюджете на очередной год и плановый период предусматриваются следующие меры финансовой поддержки пострадавших соинвесторов:
1) принятие Калужской областью обязательств недобросовестных застройщиков по завершению строительства проблемных объектов и передаче жилых помещений пострадавшим соинвесторам;
2) предоставление субсидий новым застройщикам на завершение строительства проблемных объектов и (или) на строительство иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, или на частичное погашение процентов по соответствующему кредиту;
3) понижение ставки налога на прибыль, льготы по налогам новым застройщикам в отношении объектов налогообложения создаваемых и возникающих в связи с завершением строительства проблемных объектов или иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов;
4) государственные гарантии по кредитам новых застройщиков на завершение строительства проблемных объектов и (или) на строительство иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов;
5) осуществление государственных бюджетных инвестиций, направленных на удовлетворение требований пострадавших соинвесторов.
2. Порядок и условия удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов устанавливаются Правительством Калужской области. Указанный порядок должен содержать положения, учитывающие:
- предоставление пострадавшим соинвесторам жилых помещений большей или меньшей площади, чем предусмотренной их договорами об участии в долевом строительстве проблемных объектов, в случае невозможности обеспечения требований пострадавших соинвесторов в связи с неполной (по графику) оплатой цены договора участия в долевом строительстве проблемных объектов, отсутствием необходимых земельных участков и (или) с конструктивными особенностями завершенных строительством проблемных объектов или иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, с соответствующей продажей или выкупом по ценам, рассчитанным в соответствии с утверждаемой в порядке методикой расчета, жилых помещений меньшей или большей площади, при условии удовлетворения в установленный срок требований (возможности удовлетворения требований) всех пострадавших соинвесторов;
- предоставление пострадавшим соинвесторам за счет средств областного бюджета не более одного жилого помещения в одном (по выбору пострадавшего соинвестора из проблемных объектов, в соответствии с заключенными им договорами участия в долевом строительстве) проблемном объекте или ином многоквартирном жилом доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов;
- возможность изменения с согласия пострадавшего соинвестора местоположения многоквартирного жилого дома в пределах населенного пункта, указанного в договоре участия в долевом строительстве, жилое помещение в котором может предоставляться пострадавшему соинвестору вместо жилого помещения в проблемном объекте;
- очередность обеспечения требований пострадавших соинвесторов, включающую очередность включения пострадавших соинвесторов в Реестр пострадавших соинвесторов, а также первоочередность обеспечения требований пострадавших соинвесторов, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилье.
Статья 5. Права органов местного самоуправления по защите прав пострадавших соинвесторов
Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий имеют право:
1) взаимодействовать с органами государственной власти, государственными органами, организациями, гражданами по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
2) при предоставлении земельного участка с размещенным на нем проблемным объектом новому застройщику одновременно предоставлять в соответствии с законодательством дополнительный земельный участок с целью компенсации затрат этого застройщика, связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов;
3) оказывать содействие пострадавшим соинвесторам по вопросам защиты их законных прав и интересов, в том числе при создании ими некоммерческой организации по защите прав пострадавших соинвесторов;
4) оптимизировать выданные технические условия на присоединение к инженерным сетям;
5) изменять размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за предоставленный земельный участок для новых застройщиков в соответствии с законодательством;
6) изменять по согласованию с новым застройщиком долю жилых помещений, подлежащую передаче в собственность муниципальному образованию после завершения строительства проблемного объекта;
7) иные права в соответствии с законодательством.
Статья 6. Реестр проблемных объектов
1. Реестр проблемных объектов ведется Уполномоченным органом.
2. Порядок ведения реестра проблемных объектов устанавливается Уполномоченным органом.
3. Реестр проблемных объектов содержит перечень проблемных объектов и иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, в котором должны содержаться следующие сведения о соответствующих объектах строительства:
1) адрес объекта (почтовый или строительный);
2) наименование застройщика, подрядных организаций, их юридический и почтовый адреса, телефон (телефоны) постоянно действующего исполнительного органа управления;
3) состав и описание объекта;
4) дата начала строительства;
5) степень готовности;
6) перечень участников долевого строительства (без указания наименования, Ф.И.О и других персональных данных), в том числе включенных в реестр пострадавших соинвесторов, с указанием категории (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо) и перечня жилых помещений, подлежащих предоставлению этим участникам в соответствии с договором долевого участия в строительстве с указанием общей площади и ее доли в общей площади жилых помещений объекта строительства;
7) объем фактически оплаченных пострадавшими соинвесторами денежных средств (подтвержденных платежными документами об оплате по договорам участия в долевом строительстве с недобросовестным застройщиком) и их доля от общей стоимости жилых помещений, определенной соответствующими договорами участия в долевом строительстве с недобросовестным застройщиком;
8) объем фактически оплаченных пострадавшими соинвесторами денежных средств (подтвержденных платежными документами об оплате по договорам участия в долевом строительстве с новым застройщиком) и их доля от общей стоимости жилых помещений, определенной соответствующими договорами с новым застройщиком;
9) предполагаемая стоимость завершения строительства;
10) предполагаемый срок ввода в эксплуатацию;
11) о некоммерческих организациях по защите прав пострадавших соинвесторов данного объекта (полное наименование, юридический и почтовый адреса, телефон (телефоны) постоянно действующего исполнительного органа управления);
12) иная информация, включаемая Уполномоченным органом.
4. Объект строительства исключается из реестра проблемных объектов после удовлетворения в отношении него требований пострадавших соинвесторов.
Статья 7. Реестр пострадавших соинвесторов
1. Реестр пострадавших соинвесторов ведется Уполномоченным органом.
2. Правила ведения реестра пострадавших соинвесторов, а также порядок и срок подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении их в него устанавливаются Правительством Калужской области.
3. Реестр пострадавших соинвесторов (далее - Реестр) является унифицированной системой сведений о пострадавших соинвесторах.
4. Реестр содержит сведения:
1) о пострадавшем соинвесторе (фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес регистрации по месту жительства или временного пребывания, фактический адрес места жительства);
2) о проблемном объекте (проблемных объектах), участником договора (договоров) долевого строительства которого (которых) является (являлся) пострадавший соинвестор (адрес объекта (почтовый или строительный), этажность, номер жилого помещения, общая площадь жилого помещения);
3) об ином многоквартирном жилом доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, участником договора долевого строительства которого является (право на получение жилого помещения, в котором в соответствии с настоящим Законом имеет) пострадавший соинвестор (адрес объекта (почтовый или строительный), этажность, номер жилого помещения, площадь жилого помещения);
4) о документах, подтверждающих права на жилые помещения в проблемном объекте или ином многоквартирном жилом доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, (наименование и реквизиты соответствующих документов, в том числе документов, свидетельствующих об уступке права требования жилого помещения в проблемном объекте);
5) о некоммерческих организациях по защите прав пострадавших соинвесторов, участником которых является пострадавший соинвестор (полное наименование, юридический и почтовый адреса, телефон (телефоны) постоянно действующего исполнительного органа управления);
6) иная информация, включаемая Уполномоченным органом.
5. Включение в Реестр пострадавшего соинвестора осуществляется на основании заявления, представляемого пострадавшим соинвестором в Уполномоченный орган.
К заявлению прилагаются документы, необходимые для включения пострадавшего соинвестора в Реестр:
1) документ, удостоверяющий личность заявителя, полномочия представителя;
2) договор, подтверждающий участие в долевом строительстве проблемного объекта;
3) платежные документы, подтверждающие оплату по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.
Пострадавший соинвестор вправе по своему усмотрению приложить к заявлению иные документы, подтверждающие его права на жилые помещения в проблемных объектах и (или) неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств по соответствующим договорам долевого участия.
Указанные документы предоставляются в копиях. Подлинники документов предоставляются для сверки при принятии заявления.
После получения указанных в части 4 настоящей статьи документов Уполномоченный орган в течение 20 дней рассматривает их. При рассмотрении заявления Уполномоченный орган вправе запросить у пострадавшего соинвестора подлинники представленных документов, а также обратиться в соответствующие органы (организации) для получения заключения о подлинности указанных документов.
По результатам рассмотрения представленного заявления Уполномоченный орган принимает решение о включении или об отказе во включении пострадавшего соинвестора в Реестр и в течение 10 дней направляет ему уведомление о принятом решении. В случае отказа указывается основания.
Основаниями для отказа во включении пострадавшего соинвестора в Реестр являются:
1) непредставление документов, указанных в пунктах 1)-3) части 4 настоящей статьи;
2) недостоверность представленных сведений.
Решение об отказе во включении в Реестр может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
6. Перечень пострадавших соинвесторов содержит фамилии, инициалы и адреса объектов (почтовые или строительные), права пострадавших соинвесторов на жилые помещения в которых подлежат удовлетворению в соответствии настоящим Законом, а также информацию об удовлетворении их требований.
Статья 8. Финансовое обеспечение защиты прав пострадавших соинвесторов
Финансирование расходов, предусмотренных настоящим Законом, осуществляется за счет средств областного бюджета.
Средства на финансовое обеспечение защиты прав пострадавших соинвесторов указываются в областном бюджете отдельной строкой.
Статья 9. Заключительные положения
1. Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.
2. Правительство Калужской области в течение двух месяцев со дня принятия настоящего Закона принимает нормативные правовые акты, необходимые для реализации настоящего Закона.
3. Правительство Калужской области в течение одного месяца со дня вступления настоящего Закона в силу утверждает правила ведения реестра пострадавших соинвесторов и определяет порядок и срок подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении в реестр пострадавших соинвесторов.
4. Уполномоченный орган в течение одного месяца со дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с положениями настоящего Закона принимает нормативные правовые акты, необходимые для реализации настоящего Закона.
5. Рекомендовать органам местного самоуправления принять нормативно-правовые акты и меры по защите прав пострадавших соинвесторов в соответствии с положениями настоящего Закона.
6. Со дня вступления в силу настоящего Закона признать утратившим силу Закон Калужской области от 26 сентября 2011 года N 182-ОЗ «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области».
Губернатор Калужской области А.Д. Артамонов
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
_________________ №__________
О Законе Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Законодательное Собрание Калужской области ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Принять Закон Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области».
2. Направить принятый Закон Губернатору Калужской области для подписания и официального опубликования.
3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.
Председатель Законодательного
Собрания Калужской области В.С. Бабурин
Финансово-экономическое обоснование к проекту Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Принятие Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» не потребует дополнительных расходов областного бюджета в 2011 году.
Расходы областного бюджета в 2012 году на реализацию мер по защите прав пострадавших соинвесторов будут зависеть от выявленных уполномоченным органом проблемных объектов, степени их завершения, примененных инструментов из перечня, установленного законопроектом, нахождения новых застройщиков и объема прав, заявленных (и подтвержденных документально) пострадавшими соинвесторами.
В случае пессимистического сценария, не предполагающего привлечение дополнительных средств пострадавших соинвесторов, передачу пострадавшим соинвесторам части жилых помещений бесплатно за счет средств новых застройщиков, средства областного бюджета, необходимые на обеспечение прав пострадавших соинвесторов, составят приблизительно:
53 (средняя общая площадь жилых помещений, подлежащая передаче 1 пострадавшему соинвестору в соответствии с договорами долевого строительства, по данным представителей пострадавших соинвесторов, км. м.) х 30000 (цена 1 кв.м. общей площади, руб.) х 579 (по информация по решению проблем «обманутых дольщиков» в Калужской области, представленной в Минрегион России (доступной на сайте Минрегиона России http://www.minregion.ru/516/517/, пострадавших соинвесторов) = 920,6 млн. рублей.
Перечень нормативных правовых актов областного законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Принятие проекта закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения нормативных правовых актов, за исключением признания утратившим силу в законопроекте действующего Закона Калужской области «О случаях бесплатного предоставления земельных участков».
Закон потребует принятия:
- постановлений Правительства Калужской области: о порядке принятия Калужской областью обязательств недобросовестных застройщиков по завершению строительства проблемных объектов и передаче жилых помещений пострадавшим соинвесторам; о порядке и условиях удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов; о правилах ведения реестра пострадавших соинвесторов, в том числе о порядке подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении их в реестр пострадавших соинвесторов;
- правовых актов Правительства Калужской области и (или) Губернатора Калужской области по установлению полномочий органов исполнительной власти по защите прав пострадавших соинвесторов;
- нормативных правовых актов уполномоченного органа об утверждении порядка ведения реестра проблемных объектов.
Настоящий законопроект разработан в целях реализации конституционной обязанности органов государственной власти создавать условия для осуществления права на жилище, а также в целях законодательного регулирования правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов, в отношении которых застройщики не выполнили обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения, самостоятельная защита прав которых (граждан) в условиях действующего законодательства не представляется возможной или не приводит к надлежащей реализации этих прав.
Законопроект подготовлен также во исполнение поручения Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина от 4 марта 2011 №ВП-П16-1452 об активизации работы по завершению строительства жилых домов (имея ввиду решение проблемы подавляющего большинства «дольщиков» (пострадавших соинвесторов) к 1 июля 2012 г. и полного урегулирования данной проблемы до конца 2012 года).
Законопроект признает утратившим силу действующий закон от 26 сентября 2011 года N 182-ОЗ «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области», который, по сути дела, лишь декларировал помощь органов государственной власти пострадавшим соинвесторам в поиске новых застройщиков, готовых принять участие в завершении строительства «проблемных объектов», ведение реестра пострадавших соинвесторов и разъяснительную работу. Для создания условий для осуществления конституционных прав граждан в условиях поручения председателя Правительства Российской Федерации этого совершенно недостаточно.
Законопроект устанавливает полномочия Правительства Калужской области, уполномоченного органа исполнительной власти Калужской области, а также права органов местного самоуправления в области защиты прав пострадавших соинвесторов.
Законопроект устанавливает конкретные реалистичные меры по защите прав пострадавших соинвесторов, позволяющие обеспечить возможность нахождения новых застройщиков, доходы от достройки проблемных объектов или иных объектов строительства которых позволят передать часть жилых помещений пострадавшим соинвесторам бесплатно или за небольшую плату (с использованием государственных субсидий).
Законопроект устанавливает, что Порядок и условия удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов устанавливаются Правительством Калужской области. Вместе с тем законопроект утверждает основные положения, которые должны содержаться в указанном Порядке.
Законопроект предполагает создание и ведение Реестра пострадавших соинвесторов и Реестра проблемных объектов, правила (порядок) ведения которых утверждаются соответственно Правительством Калужской области и уполномоченным органом исполнительной власти Калужской области. Вместе с тем, законопроект устанавливает едва ли не исчерпывающий перечень сведений, включаемых в Реестры, правила приема заявлений пострадавших инвесторов о включении и исключения в (из) Реестр пострадавших соинвесторов.
В законопроекте учтены рекомендации Минрегиона России по возможным механизмам решения проблемы.Проект
ЗАКОН Калужской области
О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан,
инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных
домов на территории Калужской области
Принят Законодательным Собранием
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Закона
1. Настоящий Закон направлен на защиту прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
2. Действие настоящего Закона не распространяется на правоотношения, связанные с заключением после вступления в силу настоящего Закона договоров, которые не предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральным законом).
3. Действие настоящего Закона не распространяется на граждан, имеющих права требования на жилые помещения в объектах долевого строительства, на которые предъявлены права требования двух и более лиц, а также на граждан, нарушивших сроки или порядок уплаты цены договора участия в долевом строительстве, следствием чего согласно Федеральному закону является возникновение права одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Статья 2. Основные понятия и термины, используемые в настоящем Законе
1. Для целей настоящего Закона используются следующие основные понятия:
1) недобросовестный застройщик – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, являющиеся стороной договора, связанного с привлечением денежных средств гражданина в строительство объектов долевого строительства, обязанной произвести строительство и предоставить жилое помещение гражданину, но не исполнившей свои обязательства в нарушение условий договора и требований законодательства;
2) проблемный объект - объект долевого строительства, расположенный на территории Калужской области, в строительство которого привлечены денежные средства граждан, в отношении которого недобросовестный застройщик не выполнил своих обязательств по договорам, заключенным с гражданами, то есть строительство не начато (не было начато) в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или остановлено на срок более шести месяцев.
К проблемным объектам не относятся многоквартирные дома, строительство которых не начиналось (не началось) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предусматривалось строительство, и (или) разрешения на строительство;
3) новый застройщик - юридическое лицо, которому в установленном законодательством Российской Федерации порядке предоставлен земельный участок с проблемным объектом, принявшее на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта, а также по удовлетворению требований пострадавших соинвесторов;
4) пострадавший соинвестор - гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполнявший и выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, и по которому недобросовестный застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.
2. Все иные понятия и термины используются в настоящем Законе в значениях, в которых они используются в законодательстве Российской Федерации.
Статья 3. Полномочия органов исполнительной власти Калужской области по защите прав пострадавших соинвесторов.
1. Правительство Калужской области:
1) взаимодействует с органами государственной власти, государственными органами, органами местного самоуправления, по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
2) утверждает порядок принятия Калужской областью обязательств недобросовестных застройщиков по завершению строительства проблемных объектов и передаче жилых помещений пострадавшим соинвесторам;
3) устанавливает полномочия органов исполнительной власти по защите прав пострадавших соинвесторов;
4) устанавливает порядок и условия удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов;
5) утверждает правила ведения реестра пострадавших соинвесторов;
6) устанавливает порядок и срок подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении их в реестр пострадавших соинвесторов;
7) принимает иные нормативные правовые акты и осуществляет иные полномочия по защите прав пострадавших соинвесторов в соответствии с законодательством.
2. Уполномоченный орган исполнительной власти Калужской области в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства (далее - Уполномоченный орган) наделяется следующими полномочиями:
1) принимает заявления пострадавших соинвесторов и ведет реестр проблемных объектов и иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов (далее – реестр проблемных объектов), и реестр пострадавших соинвесторов; размещает перечень проблемных объектов, перечень пострадавших соинвесторов, а также информацию о ходе защиты прав пострадавших соинвесторов (в том числе о завершения строительства проблемных объектов) в средствах массовой информации и в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет"), в том числе на официальном сайте Уполномоченного органа;
2) оказывает содействие пострадавшим соинвесторам в защите их прав в соответствии с действующим законодательством, в том числе при создании ими некоммерческой организации по защите прав пострадавших соинвесторов, в привлечении нового застройщика, проводит разъяснительную работу с пострадавшими соинвесторами;
3) взаимодействует с органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, гражданами по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
4) принимает решение о признании объекта строительства проблемным и не позднее 15 календарных дней обращается в органы прокуратуры о проведении проверки целевого использования привлеченных денежных средств граждан;
5) осуществляет меры финансовой поддержки пострадавших соинвесторов в соответствии с законом об областном бюджете на очередной год и плановый период, выступает распорядителем соответствующих бюджетных ассигнований;
6) осуществляет контроль за целевым использованием средств областного бюджета, направленных для завершения строительства и ввода в эксплуатацию проблемных объектов и иных многоквартирных домов, решение о строительстве которых принято в целях обеспечения требований пострадавших соинвесторов;
7) ежеквартально получает от новых застройщиков отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов (в том числе пострадавших соинвесторов), в том числе об исполнении своих обязательств по соответствующим договорам по формам и в порядке, установленным законодательством;
8) осуществляет контроль за деятельностью новых застройщиков, связанной привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и исполнением обязательств по соответствующим договорам;
9) осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством.
Статья 4. Меры по защите прав пострадавших соинвесторов
1. Законом об областном бюджете на очередной год и плановый период предусматриваются следующие меры финансовой поддержки пострадавших соинвесторов:
1) принятие Калужской областью обязательств недобросовестных застройщиков по завершению строительства проблемных объектов и передаче жилых помещений пострадавшим соинвесторам;
2) предоставление субсидий новым застройщикам на завершение строительства проблемных объектов и (или) на строительство иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, или на частичное погашение процентов по соответствующему кредиту;
3) понижение ставки налога на прибыль, льготы по налогам новым застройщикам в отношении объектов налогообложения создаваемых и возникающих в связи с завершением строительства проблемных объектов или иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов;
4) государственные гарантии по кредитам новых застройщиков на завершение строительства проблемных объектов и (или) на строительство иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов;
5) осуществление государственных бюджетных инвестиций, направленных на удовлетворение требований пострадавших соинвесторов.
2. Порядок и условия удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов устанавливаются Правительством Калужской области. Указанный порядок должен содержать положения, учитывающие:
- предоставление пострадавшим соинвесторам жилых помещений большей или меньшей площади, чем предусмотренной их договорами об участии в долевом строительстве проблемных объектов, в случае невозможности обеспечения требований пострадавших соинвесторов в связи с неполной (по графику) оплатой цены договора участия в долевом строительстве проблемных объектов, отсутствием необходимых земельных участков и (или) с конструктивными особенностями завершенных строительством проблемных объектов или иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, с соответствующей продажей или выкупом по ценам, рассчитанным в соответствии с утверждаемой в порядке методикой расчета, жилых помещений меньшей или большей площади, при условии удовлетворения в установленный срок требований (возможности удовлетворения требований) всех пострадавших соинвесторов;
- предоставление пострадавшим соинвесторам за счет средств областного бюджета не более одного жилого помещения в одном (по выбору пострадавшего соинвестора из проблемных объектов, в соответствии с заключенными им договорами участия в долевом строительстве) проблемном объекте или ином многоквартирном жилом доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов;
- возможность изменения с согласия пострадавшего соинвестора местоположения многоквартирного жилого дома в пределах населенного пункта, указанного в договоре участия в долевом строительстве, жилое помещение в котором может предоставляться пострадавшему соинвестору вместо жилого помещения в проблемном объекте;
- очередность обеспечения требований пострадавших соинвесторов, включающую очередность включения пострадавших соинвесторов в Реестр пострадавших соинвесторов, а также первоочередность обеспечения требований пострадавших соинвесторов, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилье.
Статья 5. Права органов местного самоуправления по защите прав пострадавших соинвесторов
Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий имеют право:
1) взаимодействовать с органами государственной власти, государственными органами, организациями, гражданами по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов;
2) при предоставлении земельного участка с размещенным на нем проблемным объектом новому застройщику одновременно предоставлять в соответствии с законодательством дополнительный земельный участок с целью компенсации затрат этого застройщика, связанных с удовлетворением требований пострадавших соинвесторов;
3) оказывать содействие пострадавшим соинвесторам по вопросам защиты их законных прав и интересов, в том числе при создании ими некоммерческой организации по защите прав пострадавших соинвесторов;
4) оптимизировать выданные технические условия на присоединение к инженерным сетям;
5) изменять размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за предоставленный земельный участок для новых застройщиков в соответствии с законодательством;
6) изменять по согласованию с новым застройщиком долю жилых помещений, подлежащую передаче в собственность муниципальному образованию после завершения строительства проблемного объекта;
7) иные права в соответствии с законодательством.
Статья 6. Реестр проблемных объектов
1. Реестр проблемных объектов ведется Уполномоченным органом.
2. Порядок ведения реестра проблемных объектов устанавливается Уполномоченным органом.
3. Реестр проблемных объектов содержит перечень проблемных объектов и иных многоквартирных жилых домов, возводимых в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, в котором должны содержаться следующие сведения о соответствующих объектах строительства:
1) адрес объекта (почтовый или строительный);
2) наименование застройщика, подрядных организаций, их юридический и почтовый адреса, телефон (телефоны) постоянно действующего исполнительного органа управления;
3) состав и описание объекта;
4) дата начала строительства;
5) степень готовности;
6) перечень участников долевого строительства (без указания наименования, Ф.И.О и других персональных данных), в том числе включенных в реестр пострадавших соинвесторов, с указанием категории (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо) и перечня жилых помещений, подлежащих предоставлению этим участникам в соответствии с договором долевого участия в строительстве с указанием общей площади и ее доли в общей площади жилых помещений объекта строительства;
7) объем фактически оплаченных пострадавшими соинвесторами денежных средств (подтвержденных платежными документами об оплате по договорам участия в долевом строительстве с недобросовестным застройщиком) и их доля от общей стоимости жилых помещений, определенной соответствующими договорами участия в долевом строительстве с недобросовестным застройщиком;
8) объем фактически оплаченных пострадавшими соинвесторами денежных средств (подтвержденных платежными документами об оплате по договорам участия в долевом строительстве с новым застройщиком) и их доля от общей стоимости жилых помещений, определенной соответствующими договорами с новым застройщиком;
9) предполагаемая стоимость завершения строительства;
10) предполагаемый срок ввода в эксплуатацию;
11) о некоммерческих организациях по защите прав пострадавших соинвесторов данного объекта (полное наименование, юридический и почтовый адреса, телефон (телефоны) постоянно действующего исполнительного органа управления);
12) иная информация, включаемая Уполномоченным органом.
4. Объект строительства исключается из реестра проблемных объектов после удовлетворения в отношении него требований пострадавших соинвесторов.
Статья 7. Реестр пострадавших соинвесторов
1. Реестр пострадавших соинвесторов ведется Уполномоченным органом.
2. Правила ведения реестра пострадавших соинвесторов, а также порядок и срок подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении их в него устанавливаются Правительством Калужской области.
3. Реестр пострадавших соинвесторов (далее - Реестр) является унифицированной системой сведений о пострадавших соинвесторах.
4. Реестр содержит сведения:
1) о пострадавшем соинвесторе (фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес регистрации по месту жительства или временного пребывания, фактический адрес места жительства);
2) о проблемном объекте (проблемных объектах), участником договора (договоров) долевого строительства которого (которых) является (являлся) пострадавший соинвестор (адрес объекта (почтовый или строительный), этажность, номер жилого помещения, общая площадь жилого помещения);
3) об ином многоквартирном жилом доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, участником договора долевого строительства которого является (право на получение жилого помещения, в котором в соответствии с настоящим Законом имеет) пострадавший соинвестор (адрес объекта (почтовый или строительный), этажность, номер жилого помещения, площадь жилого помещения);
4) о документах, подтверждающих права на жилые помещения в проблемном объекте или ином многоквартирном жилом доме, возводимом в обеспечение требований пострадавших соинвесторов, (наименование и реквизиты соответствующих документов, в том числе документов, свидетельствующих об уступке права требования жилого помещения в проблемном объекте);
5) о некоммерческих организациях по защите прав пострадавших соинвесторов, участником которых является пострадавший соинвестор (полное наименование, юридический и почтовый адреса, телефон (телефоны) постоянно действующего исполнительного органа управления);
6) иная информация, включаемая Уполномоченным органом.
5. Включение в Реестр пострадавшего соинвестора осуществляется на основании заявления, представляемого пострадавшим соинвестором в Уполномоченный орган.
К заявлению прилагаются документы, необходимые для включения пострадавшего соинвестора в Реестр:
1) документ, удостоверяющий личность заявителя, полномочия представителя;
2) договор, подтверждающий участие в долевом строительстве проблемного объекта;
3) платежные документы, подтверждающие оплату по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта.
Пострадавший соинвестор вправе по своему усмотрению приложить к заявлению иные документы, подтверждающие его права на жилые помещения в проблемных объектах и (или) неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств по соответствующим договорам долевого участия.
Указанные документы предоставляются в копиях. Подлинники документов предоставляются для сверки при принятии заявления.
После получения указанных в части 4 настоящей статьи документов Уполномоченный орган в течение 20 дней рассматривает их. При рассмотрении заявления Уполномоченный орган вправе запросить у пострадавшего соинвестора подлинники представленных документов, а также обратиться в соответствующие органы (организации) для получения заключения о подлинности указанных документов.
По результатам рассмотрения представленного заявления Уполномоченный орган принимает решение о включении или об отказе во включении пострадавшего соинвестора в Реестр и в течение 10 дней направляет ему уведомление о принятом решении. В случае отказа указывается основания.
Основаниями для отказа во включении пострадавшего соинвестора в Реестр являются:
1) непредставление документов, указанных в пунктах 1)-3) части 4 настоящей статьи;
2) недостоверность представленных сведений.
Решение об отказе во включении в Реестр может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
6. Перечень пострадавших соинвесторов содержит фамилии, инициалы и адреса объектов (почтовые или строительные), права пострадавших соинвесторов на жилые помещения в которых подлежат удовлетворению в соответствии настоящим Законом, а также информацию об удовлетворении их требований.
Статья 8. Финансовое обеспечение защиты прав пострадавших соинвесторов
Финансирование расходов, предусмотренных настоящим Законом, осуществляется за счет средств областного бюджета.
Средства на финансовое обеспечение защиты прав пострадавших соинвесторов указываются в областном бюджете отдельной строкой.
Статья 9. Заключительные положения
1. Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.
2. Правительство Калужской области в течение двух месяцев со дня принятия настоящего Закона принимает нормативные правовые акты, необходимые для реализации настоящего Закона.
3. Правительство Калужской области в течение одного месяца со дня вступления настоящего Закона в силу утверждает правила ведения реестра пострадавших соинвесторов и определяет порядок и срок подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении в реестр пострадавших соинвесторов.
4. Уполномоченный орган в течение одного месяца со дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с положениями настоящего Закона принимает нормативные правовые акты, необходимые для реализации настоящего Закона.
5. Рекомендовать органам местного самоуправления принять нормативно-правовые акты и меры по защите прав пострадавших соинвесторов в соответствии с положениями настоящего Закона.
6. Со дня вступления в силу настоящего Закона признать утратившим силу Закон Калужской области от 26 сентября 2011 года N 182-ОЗ «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области».
Губернатор Калужской области А.Д. Артамонов
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
_________________ №__________
О Законе Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Законодательное Собрание Калужской области ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Принять Закон Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области».
2. Направить принятый Закон Губернатору Калужской области для подписания и официального опубликования.
3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.
Председатель Законодательного
Собрания Калужской области В.С. Бабурин
Финансово-экономическое обоснование к проекту Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Принятие Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» не потребует дополнительных расходов областного бюджета в 2011 году.
Расходы областного бюджета в 2012 году на реализацию мер по защите прав пострадавших соинвесторов будут зависеть от выявленных уполномоченным органом проблемных объектов, степени их завершения, примененных инструментов из перечня, установленного законопроектом, нахождения новых застройщиков и объема прав, заявленных (и подтвержденных документально) пострадавшими соинвесторами.
В случае пессимистического сценария, не предполагающего привлечение дополнительных средств пострадавших соинвесторов, передачу пострадавшим соинвесторам части жилых помещений бесплатно за счет средств новых застройщиков, средства областного бюджета, необходимые на обеспечение прав пострадавших соинвесторов, составят приблизительно:
53 (средняя общая площадь жилых помещений, подлежащая передаче 1 пострадавшему соинвестору в соответствии с договорами долевого строительства, по данным представителей пострадавших соинвесторов, км. м.) х 30000 (цена 1 кв.м. общей площади, руб.) х 579 (по информация по решению проблем «обманутых дольщиков» в Калужской области, представленной в Минрегион России (доступной на сайте Минрегиона России http://www.minregion.ru/516/517/, пострадавших соинвесторов) = 920,6 млн. рублей.
Перечень нормативных правовых актов областного законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области»
Принятие проекта закона Калужской области «О регулировании отдельных правоотношений по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калужской области» не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения нормативных правовых актов, за исключением признания утратившим силу в законопроекте действующего Закона Калужской области «О случаях бесплатного предоставления земельных участков».
Закон потребует принятия:
- постановлений Правительства Калужской области: о порядке принятия Калужской областью обязательств недобросовестных застройщиков по завершению строительства проблемных объектов и передаче жилых помещений пострадавшим соинвесторам; о порядке и условиях удовлетворения требований пострадавших соинвесторов по договорам участия в долевом строительстве проблемных объектов; о правилах ведения реестра пострадавших соинвесторов, в том числе о порядке подачи заявлений пострадавших соинвесторов о включении их в реестр пострадавших соинвесторов;
- правовых актов Правительства Калужской области и (или) Губернатора Калужской области по установлению полномочий органов исполнительной власти по защите прав пострадавших соинвесторов;
- нормативных правовых актов уполномоченного органа об утверждении порядка ведения реестра проблемных объектов.
Комментариев нет:
Отправить комментарий