Совета Федерации по ЖКХ

РЕШЕНИЕ Совет при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса провел заседание на тему “Проблемы законодательного обеспечения работы ТСЖ, управляющих компаний и других участников рынка управления жилой недвижимостью”. Участники заседания отмечают следующее. Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. В условиях сформированного института собственников жилья вопрос становления рынка услуг по управлению жилищным фондом стоит весьма остро. На сегодняшнем этапе реформирования жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) существует неясность относительно того, в каких именно направлениях должна вестись работа с субъектами управления и с собственниками помещений, которые пока не в полной мере умеют реализовывать свои права и обязанности в части управления многоквартирным домом. Участники заседания отметили также, что реформа ЖКХ в России дала некоторые положительные результаты. Одними из ключевых направлений реформирования стали постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, развитие государственно-частного партнерства и создание условий для осуществления деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг организациями различных форм собственности. Вместе с тем кризисные явления в сфере управления многоквартирными домами нарастают, превращаются в один из основных факторов роста социальной напряженности в стране и угрожают нормальному функционированию основных механизмов жизнеобеспечения граждан. Основная задача – развитие малого и среднего бизнеса в системе ЖКХ, социально активного и наиболее заинтересованного в выходе из кризиса участника рыночных отношений, складывающихся в этом сегменте рынка, – решается крайне медленно и зачастую неэффективно. Докладчики и участники заседания обозначили основные причины сложившейся ситуации и предложили пути решения проблем, наличие которых препятствует развитию системы управления многоквартирными домами. Успешное проведение реформы ЖКХ затруднено прежде всего отсутствием сбалансированного законодательства, определяющего честные, прозрачные, экономически понятные правила ведения бизнеса, которые обязаны выполнять все участники правоотношений – управляющие организации, обслуживающие организации и ресурсоснабжающие организации. К числу основных проблем в этой сфере относится и отсутствие должного контроля со стороны собственников помещений за выполнением управляющими, ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями своих обязательств, что приводит к злоупотреблениям со стороны последних, неэффективному расходованию средств граждан и, как результат, к социальной напряженности, разочарованию в проводимых на местах реформах. Жилищно-коммунальная отрасль остро нуждается в скорейшем определении основных правил и требований, касающихся создания эффективной системы финансирования капитального ремонта многоквартирного дома и стимулирования собственников помещений в многоквартирном доме к принятию решений, необходимых для своевременного проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. На уровне законодательства не определен перечень работ по содержанию и ремонту жилого здания, которые влияют на безопасность проживания и пребывания в нем людей, выполнение которых необходимо вне зависимости от решения общего собрания собственников и которые подлежат обязательному включению в состав платы за содержание и ремонт общего имущества. Среди проблем правового характера можно выделить: необходимость выработки требований к управляющей и обслуживающей организациям как по профессиональным, так и по финансовым параметрам. К работе в указанной сфере должны допускаться лишь те организации, которые отвечают определенным критериям (к ним относятся размер уставного капитала, обеспеченность квалифицированным персоналом, техникой, организация управленческих процессов); неопределенность правового статуса управляющих организаций в системе договорных отношений. Объектом критики управляющих организаций являются их обязанности и ответственность. Но обязанности не могут быть выполнены, ответственность не может быть реализована при отсутствии у управляющих организаций реальных экономических стимулов, которые не заложены ни в одном правовом акте. В настоящее время в отсутствие законодательных механизмов, регулирующих движение денежных средств от населения через управляющие организации к поставщику коммунальных услуг, долги управляющих организаций во многих регионах России достигли катастрофических размеров. Стремительная демонополизация рынка по управлению многоквартирными домами привела к потере единого информационного пространства, которое позволяло осуществлять контроль и надзор за системой жизнеобеспечения со стороны государства, муниципальных образований. В настоящий момент органы местного самоуправления не в полной мере реализуют свои полномочия по контролю деятельности управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций и через методы технического регулирования не оказывают влияния на недобросовестных участников рынка. Незамедлительного решения требует проблема взаимоотношений с предприятиями – поставщиками энергоресурсов. Сложившаяся на сегодняшний день практика взаимоотношений с ними является едва ли не основным фактором, сдерживающим развитие малого и среднего бизнеса в сфере управления многоквартирными домами. Участники заседания считают необходимым предоставить управляющей организации право заниматься деятельностью по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ресурсоснабжающей организации во избежание злоупотреблений со стороны управляющей организации должно быть передано право оказывать коммунальные услуги населению в виде поставки соответствующих коммунальных ресурсов, получая за это денежные средства непосредственно от жителей в соответствии с заключенными с собственниками договорами. Серьезную роль в повышении качества оказания жилищных, коммунальных и дополнительных услуг должны сыграть саморегулируемые организации в сфере управления жилой недвижимостью. Им совместно с экспертным и научным сообществом предстоит разработать квалификационные требования к управляющей организации, касающиеся квалификации специалистов, сертификации оказываемых услуг и работ, соответствия стандартам и правилам профессиональной деятельности управляющей организации, наличия страхования гражданской и имущественной ответственности, общих требований к договорам управления многоквартирными домами, участия собственников жилых и нежилых помещений и их объединений в процессе управления многоквартирным домом. Потенциал саморегулируемых организаций способен ослабить соответствующий контроль со стороны государства и уменьшить избыточное регулирование с его стороны рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами. Переход на саморегулирование позволит создать в отрасли механизмы контроля качества услуг хозяйствующих субъектов, работающих в ЖКХ. Но, по мнению участников заседания, переход на саморегулирование должен быть постепенным и поначалу добровольным. После изменения законодательства, устраняющего основания для убыточности управляющих организаций, и оценки результатов деятельности саморегулируемых организаций, основанных на добровольной основе, можно рассмотреть вопрос обязательности членства в таких организациях. Участники заседания считают необходимым законодательно обеспечить для собственников жилых помещений и их объединений бесплатное межевание земли и передачу нежилых помещений в состав общего имущества, сделать процедуру расторжения договора с управляющей организацией более простой и прозрачной, закрепить единообразные требования к управляющим организациям и стандарты их деятельности, разработать существенные условия договора на обслуживание многоквартирного дома. В целях оптимизации и снижения размера тарифов для граждан необходимо предоставить объединениям управляющих организаций возможность участвовать в обсуждении процесса тарифообразования. Эти изменения позволят минимизировать число банкротств управляющих организаций, стимулировать их к проведению энергосберегающих мероприятий в домах и, соответственно, снизить тарифы на коммунальные услуги для граждан. Участники заседания отметили, что в целях правого образования и информирования населения, продвижения реформы ЖКХ было бы целесообразно ввести на общероссийских теле- и радиоканалах, а также в региональных СМИ специальные программы, разъясняющие реформы ЖКХ, а также закрепить на законодательном уровне обязанность управляющей организации информировать собственников об изменениях законодательства Российской Федерации, для выполнения которых требуется принятие общим собранием собственников соответствующих решений. На основании изложенного Совет при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса р е ш и л: 1. Рекомендовать Правительству Российской Федерации: ускорить работу по совершенствованию законодательной базы, регулирующей отношения в сфере управления многоквартирными домами и развития жилищного самоуправления, исключив основания для убыточности управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов; ускорить подготовку предложений о внесении изменений в законодательство Российской Федерации, позволяющих осуществлять в субъектах Российской Федерации комплекс мероприятий, обеспечивающих своевременное проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; подготовить изменения в законодательство Российской Федерации, касающиеся предмета и состава деятельности по управлению зданиями и сооружениями в целях обеспечения их безопасной эксплуатации, описания субъекта, занимающегося такой деятельностью, и системного формирования института саморегулирования в сфере управления недвижимостью. 2. Рекомендовать Федеральному Собранию Российской Федерации: при принятии проекта федерального закона № 435903-5 “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” учесть правоприменительную практику в сфере управления многоквартирными домами, повлекшую несостоятельность (банкротство) профессиональных управляющих организаций, а также организаций коммунального комплекса; внести изменения в законодательство Российской Федерации в части установления обязательных минимальных требований к организациям, осуществляющим деятельность в сфере управления многоквартирными домами, квалификации их персонала; внести изменения в законодательство Российской Федерации в части закрепления сбалансированности обязательств управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и объемов платежей граждан для исключения несостоятельности таких организаций. 3. Рекомендовать Генеральной прокуратуре Российской Федерации: взять под контроль ситуацию с неплатежами управляющих организаций в целях недопущения перебоев в поставке коммунальных ресурсов; своевременно выявлять факты неперечисления управляющими организациями денежных средств, поступивших от населения в счет оплаты коммунальных услуг. 4. Рекомендовать Национальному объединению саморегулируемых организаций в сфере управления жилой недвижимостью: способствовать отражению профессиональных требований в разрабатываемых профильными федеральными органами исполнительной власти единых стандартах качества коммунальных услуг и правилах их предоставления; продолжить разработку стандартов деятельности организаций, управляющих недвижимостью; ускорить разработку проектов типовых договоров с поставщиками коммунальных ресурсов; проводить обобщение и анализ информации о деятельности членов Национального объединения саморегулируемых организаций в сфере управления жилой недвижимостью и отдельных участников рынка, вырабатывать предложения по совершенствованию деятельности организаций, управляющих недвижимостью; организовать системное взаимодействие с потребителями услуг в процессе управления недвижимостью членами саморегулируемых организаций. Председатель Совета С.М. Миронов