Проблемы сферы управления многоквартирными домами»

Как анонсировалось, 7 февраля 2011 год состоялась межрегиональная конференция «Реформирование и модернизация ЖКХ। Энергосбережение в многоквартирном доме». Поднимаемы вопросы для сегодняшней Росси актуальны. Все осознают, что ресурсы надо экономить. Предлагались конкретные варианты решений. Депутат Госсударственной Думы, Олег Шеин, пояснил ситуацию с поправками в Жилищьный Кодекс. По его предположениям, уже в мае поправки буут приняты.

Участники конференции приняли резолюцию слушаний под названием «Проблемы сферы управления многоквартирными домами»


Комиссия Общественной Палаты Российской Федерации по региональному развитию и
местному самоуправлению;

Комиссия по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, Комиссия по социальной и демографической политике;

Ассоциация некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК;

Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью

Участники заседания отмечают!,
что проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, включая оказание жилищных и коммунальных услуг гражданам, регулирование тарифов на коммунальные ресурсы и практику определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах являются сегодня актуальными для большинства жителей страны. В настоящий момент сфера ЖКХ является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с:
- высокой изношенностью и низкой энергоэффективностью многоквартирных домов и коммунальных сетей. Отсутствием технической документации на большинство многоквартирных домов, находившихся в управлении муниципальных служб;
- отсутствие эффективной системы поддержки собственников жилья при финансировании ими капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов и возможности привлечения на эти цели кредитных ресурсов;
- непрозрачностью процедур установления тарифов на товары и услуги ресурсоснабжающих организаций, слабым распространением практики установления собственниками помещений индивидуального для каждого многоквартирного дома размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций, низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;
- несоблюдением в полной мере собственниками помещений обязанности содержать в надлежащем состоянии общее имущество в многоквартирном доме, недостаточностью эффективных мер воздействия на собственников помещений, уклоняющихся от участия в общих расходах по содержанию общего имущества и оплате коммунальных услуг;
- неэффективным функционированием отдельных ТСЖ, обусловленным в том числе недостаточной квалификацией членов и председателей правлений ТСЖ, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников, а также получившими в последнее время широкое распространение злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц органов местного самоуправления, приводящими к созданию фиктивных ТСЖ;
- низким качеством договорных отношений между поставщиками коммунальных ресурсов, исполнителями коммунальных услуг и потребителями, результатом чего являются нетарифные поборы, навязываемые монополистами-поставщиками коммунальных ресурсов, высокий уровень неплатежей и отсутствие своевременных и полных расчетов с ресурсоснабжающими организациями;
- отчуждением у собственников общедолевого имущества, в первую очередь - технических помещений, что приводит не только к нарушению законных прав собственников помещений, но и к нарушению правил безопасной эксплуатации многоквартирных домов, а также снижает эффективность управления ввиду отсутствия целостности объекта управления как единого жилищно-земельного комплекса; саботажем со стороны администраций ряда городов, включая Москву, Санкт-Петербург и др. крупные города, формирования и кадастрового учета земельных участков, входящих в общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах;
- отсутствием государственного заказа на жилищное просвещение собственников помещений в многоквартирных домах.

Проблемы реформирования ЖКХ и повышения качества обслуживания многоквартирных домов находятся в зоне внимания органов власти. На заседаниях Совета при Президенте РФ по развитию местного самоуправления (5 октября 2010 г.), Президиума Государственного совета при Президенте Российской Федерации но вопросам развития современной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (24 ноября 2010 г.) был принят ряд важных решений, направленных на стабилизацию ситуации в сфере ЖКХ.
Одним из мероприятий в этом направлении является разработка законопроекта «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого Государственной думой РФ в первом чтении.
Данный законопроект является важным шагом в сфере законодательного регулирования проблем управления многоквартирными домами. Посредством данного законопроекта предлагается разрешить многие проблемные вопросы, проявившиеся в течение 5 лет реализации Жилищного кодекса Российской Федерации:
- обеспечить четкость обязательств управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов;
- установить прозрачные процедуры управления многоквартирными домами;
- ввести ответственность управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов за нарушение своих обязательств в сфере управления многоквартирными домами.

Вместе с тем остается неурегулированным целый ряд проблем, в том числе:
- не определено понятие «многоквартирный дом»;
- не устранена проблема разного статуса собственников помещений в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, так как часть собственников является членами товарищества, а часть - нет;
- не решена проблема повышения ответственности собственников помещений за неуплату обязательных платежей и взносов;
- на федеральном уровне отсутствует регламентация деятельности получивших распространение на практике домкомов, советов дома, «старших по дому», их функции и полномочия не определены;
- не определены на федеральном уровне в полной мере процедуры передачи многоквартирных домов при смене способа управления или управляющей организации, включая вопросы передачи и хранения технической документации на МКД, а также ответственность за нарушение данных процедур;
- не урегулированы полностью проблемы формирования общего имущества, в том числе придомовых земельных участков, принадлежащих собственникам помещений на праве общей долевой собственности;
- не регламентирована деятельность по управлению малоэтажной жилой застройкой (сблокированные дома «таун-хаусы») и объектами коммунальной инфраструктуры в поселках индивидуальной жилой застройки. _—
Отсутствует необходимость дополнения Жилищного кодекса Российской Федерации разделом IX «Саморегулирование в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами». Саморегулируемые организации управляющих создаются повсеместно и уже демонстрируют возможности добиться положительных изменений в повышении качества управления многоквартирными домами в рамках существующего законодательства. Положения раздела IX закона ориентированы на усиление администрирования в сфере управления многоквартирными домами и приведут к уменьшению самостоятельности и ущемлению прав собственников помещений в многоквартирных домах при принятии решений в отношении общего имущества в многоквартирном доме и ответственности за такие решения. Кроме того, введение обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемой организации и предлагаемые законом условия вступления и членства в СРО приведут к невозможности существования малого бизнеса и затруднят деятельность организаций среднего бизнеса, что отрицательно скажется на развитии конкуренции в этой сфере.
Участники слушаний отмечают необходимость дальнейшего совершенствования законодательного регулирования данной сферы, в первую очередь направленного на создание согласованной и равнозначной для всех участников жилищных отношений системы взаимоотношений в сфере ЖКХ, включающей повышение прозрачности деятельности управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций, товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, совершенствование ответственности собственников помещений и привлеченных ими лиц за состояние многоквартирных домов и качество коммунальных услуг.
Участники слушаний считают, что решение проблем ЖКХ, защита законных прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах, формирование жилищно-земельных комплексов как объекта управления, эффективное развитие и функционирование объединений собственников и управляющих организаций, развитие рыночных отношений для обеспечения потребителей сферы ЖКХ качественными услугами; антимонопольные мероприятия и контроль за ростом тарифов являются важнейшими задачами сегодняшнего дня, и должны быть решены только при тесном взаимодействии властей всех уровней и общественности.
Участники слушаний считают, что Правительству РФ необходимо направить усилия для скорейшего решения следующих задач:
1. Повышения качественного состояния многоквартирных домов с высокой степенью износа посредством разработки системы мер поддержки собственников жилья и их товариществ при проведении капитального ремонта многоквартирных домов, которая должна включать не только предоставление бюджетных субсидий, а в первую очередь создание государственных институтов предоставления гарантий по долгосрочным кредитам ТСЖ и управляющим организациям;
2. Обеспечение многоквартирных домов, бывших в управлении прежнего собственника в лице государства, установленной законодательством технической документацией;
3. Повышения энергетической эффективности многоквартирных домов за счет проведения собственниками и привлеченными ими в зависимости от реализуемых в домах способов управления лицами мероприятий по энергосбережению и комплексной модернизации домов. Такие мероприятия должны стимулироваться путем реализации федеральных, региональных и муниципальных программ;
4. Создания института адресного субсидирования расходов на капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию многоквартирных домов собственников квартир с низкими доходами;
5. Создания условий, в том числе законодательных, для широкомасштабного развития конкуренции в области управления многоквартирными домами: снижение административных барьеров со стороны местных администраций, поддержка добровольной системы саморегулирования;
6. Повышения профессионального уровня специалистов управляющих организаций и ТСЖ/ЖСК, осуществляющих функции управления, путем обучения (повышения квалификации) за счет бюджетных средств;
7. Правового регулирования деятельности товариществ собственников жилья, исключающее разделение собственников жилых и нежилых посещений на членов и не членов ТСЖ. а также устраняющее многовластие в лице общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ:
8. Законодательного определения ответственности управляющих организаций за обеспечение безопасных условий проживания граждан и эксплуатации многоквартирных домов в случае заключения договора управления многоквартирным домом, оказания содействия в разработке стандартов управления многоквартирными домами саморегулируемыми организациями для распространения практики добровольно принятия управляющими обязательств по высокому качеству профессиональных услуг;
9. Создание перечня характеристик многоквартирного дома, его конструкций и инженерных систем с указанием показателей состояния, при котором обеспечивается безопасность эксплуатации многоквартирного дома (регламентных требований), для использования в целях контроля исполнения обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах и иных лиц, ответственных за управление домами.
10. Создания механизмов, стимулирующих активное участие собственников в принятии решений на общих собраниях и контроле их исполнения, а также повышающих дисциплину по внесению платежей за ЖКУ;
11. Разработки процедур передачи многоквартирного дома (включая передачу технической документации или ее восстановление) при сдаче нового дома, при смене способа управления или
управляющей организации, при смене правлений в ТСЖ или ЖСК, а также системы санкций за ненадлежащее их исполнение участниками жилищных отношений;
12. Ужесточения нормативных требований при передаче нежилых помещений в многоквартирных домах в муниципальную, государственную, а в последующем в собственность иных лиц при выбытии таких помещений из состава общего имущества в многоквартирном доме, в том числе -обязательное проведение с участием представителей собственников технической инвентаризации и экспертизы, определяющих назначение помещений, а также установление материальной и уголовной ответственности чиновников за незаконное распоряжение общим имуществом собственников; нераспространение ограниченных сроков исковой давности на сделки, связанные с отчуждением объектов общего имущества в многоквартирных домах;
13. Введение обязательности отражения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в государственном кадастре недвижимости перечня объектов недвижимого имущества, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
14. Разработка и внедрение обучающих программ, циклов телевизионных передач с целью просвещения собственников жилых помещений, повышения их правовой грамотности, активности и ответственности за состояние жилищной недвижимости, способности формировать заказ на жилищно-коммунальные услуги, выбирать достойного исполнителя и контролировать исполнение договорных обязательств;
15. Создание условий для привлечения частных инвестиций в модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем изменения подходов к тарифному регулированию и стимулов для ресурсоснабжающих организаций к проведению модернизации систем коммунальной инфраструктуры и повышению качества и надежности поставки коммунальных ресурсов;
16. Создание эффективных методов управления системами коммунальной инфраструктуры, формирование контрактных отношений по управлению коммунальной инфраструктурой между органами власти и бизнесом в формате государственно-частного партнерства.

Участники совещания подчеркивают, что повышение активности граждан, усиление контроля «снизу» в масштабе каждого многоквартирного дома будет способствовать повышению эффективности управления многоквартирными домами и сферы ЖКХ в целом, а главное позволит реально передать ответственность за состояние многоквартирных домов от властных структур к самим собственникам, что является целью жилищной реформы.

Важнейшими задачами для Общественной палаты РФ в этом направлении в 2011 году являются:
1. Усиление общественного контроля за формированием тарифов на коммунальные услуги и качеством их оказания гражданам, в том числе через постоянный мониторинг роста тарифов в субъектах РФ и отдельных муниципалитетах, прекращения практики навязывания собственникам установленных для нанимателей размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах;
2. Создание условий для взаимодействия общественных организаций, представителей органов законодательной, исполнительной власти и судебной власти по вопросам нормативного обеспечения сферы управления жилищным фондом посредством проведения тематических слушаний в Общественной Палате РФ и Общественных палатах субъектов РФ в течение 2011 года в соответствии обозначенными выше задачами;
3. Организация работы по проведению экспертизы проектов нормативно правовых актов, включенных в повестку работы Государственной Думы и Правительства РФ на 2011 год, направленных на регулирование отношений в сфере ЖКХ;
4. Поддержка некоммерческих организаций в жилищной сфере путём установления грантов по тематике совершенствования управления многоквартирными домами.

Резолюция разослана по списку:
1. Администрация президента
2. Министерство регионального развития
3. Министерство экономического развития
4. Федеральная антимонопольная служба
Федеральная служба по тарифам Государственная Дума Совет Федерации
региональные Общественные Палаты Губернаторам